新房5月走势不如预期 问题出在哪儿？

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（5.13-5.19）上海新建商品房（资料、团购、论坛）共成交1341套，成交面积16.0万平方米，环比下跌11.2%。在经过前一周恢复性上涨之后，上海新建商品房市场又有小幅下挫，虽然5月在以往也是传统的销售季，但却呈现出与前一阶段完全不同的市场走势。

1、看整体成交情况，上周共计274盘产生网签，相比前一周又增加37个楼盘，结合实际成交面积来看，耐人寻味。此外，上周价格仅环比微跌1%，基本与前一周持平。

上周成交面积破千的项目为41个，环比增加4个，与上上周增幅持平；不过上周成交破亿的项目仅18个，在前一周期回涨6个后，又下跌5个。

2、看区域成交，上周青浦成交依然超前，但环比有所下滑，位居第二，浦东重回第一，两者成交都在200套以上。值得肯定的是，奉贤和松江与前一周的成交水平也基本持平，排位保持不变。而嘉定宝山虽然同样守住了排位，但成交量出现明显下滑，尤其后者已经跌出百套阵营。

3、看销冠，中核锦悦府上周继续蝉联成交金额和成交面积双料冠军，单周成交额为5.5亿，不过成交套数上，却被天和锦园以2套的优势摘得桂冠。

4、看供应，上周又有所回升，共计5个项目1859套房源入市，环比上涨157%。整体来看，供应也处于波动状态。而上周供应主要集中在青浦和奉贤板块，这也是近期成交比较集中的区域。

2019.5.13-5.19上海新房新增供应

2019.5.13-5.19上海各区一手商品房成交情况

2019.5.13-5.19上海新房楼盘成交排行TOP10

2019.5.13-5.19上海新房不同价格段产品占比

机构观点

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：上周国家统计公布70个城市房价指数，绝大部分城市房价出现上涨，尤其是一些二线城市涨幅较为显著，提振市场信心。不过近期住建部也对近期涨幅过大的10个城市进行预警，此外，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》房地产资金也是重点整治方向之一，这对近期有过热倾向的情绪起到警示和震慑作用。

虽然上海楼市总体情况平稳，调控加码的可能性也不高，但供应节奏上始终无法多周保持在15万平方米以上，直接影响成交继续向上突破的可能，因此短期会继续在15-20万平方米区间内波动。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为：5月份以来成交量和成交均价处于小幅波动区间，有别于年初时的上攻态势，结合我们之前月报中分析的新房和二手房（房源、代理、租房）量价走势，目前市场确实是在寻找均衡点，即成交量有所企稳但不会出现跳增，成交均价结构性增长，而不是普涨或暴涨。

此外，从新增供应情况来看也可以佐证这点，目前新增供应量并没有出现大幅增长，价格也是处于波动区间，将会直接影响后续销售的走势。

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