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棚改减半以后 对地产投资有多大冲击?

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我国棚改工程起始于2005年,在相当长的时间里,棚改一直作为保障性安居工程的主要内容。

棚改在保障民生功能之外,对房地产市场与经济拉动作用也效果显著。特别是2014-2015年,经济下行压力再度凸显,逆周期政策成为重中之重,棚改货币化安置兴起,2016年三大资金来源共投向棚改金额约1.5万亿元。

到了今年4月15日,随着财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。

除福建、天津等少数几个省市同比增长,其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌,跌幅在50%以上的达15个。2019年全国棚改开工计划目标约285万套,远低于此前市场450万套的预期,与2018年的580万套计划相比,今年大幅缩减约51%,腰斩过半。

那么棚改减半以后,对地产业多大影响?

全面影响地产销售和投资

根据华泰证券的测算,给出了三种情景假设:中性情景下实际完成改造300万套、悲观情景285万套、乐观情景350万套。

从销售上来说,通过测算出三种情景的货币化安置等效购房面积,结合全国商品住宅销售面积,进一步测算出对商品住宅销售拉动率:

中性情景等效购置0.54亿方米,拖累销售9个百分点;

乐观情景1.04亿方米,拖累销售5.6个百分点;

悲观情景0.17亿方米,拖累销售11.4个百分点。

根据19年套均实物安置投资额假设,测算出三种情景下实物安置投资,结合房地产开发 投资完成额,进一步测算出对房地产投资的直接拉动率:

中性情景实物安置投资0.55万亿元,直接拖累地产投资1.8个百分点;

乐观情景投资0.46万亿元,直接拖累2.5个百分点;

悲观情景投资0.46万亿元,直接拖累0.8个百分点

此外,根据“销售-拿地-开工”链条,前端商品房销售影响房企拿地、投资的能力与意愿,间接拉动房地产投资。虽然难以剥离出销售对投资的拉动作用,但用“房地产开发投资年增速变动/商品住宅销售面积增速变动”类弹性?

概念可作大致测算。2001-2018年该弹性系数均值约为34%,因此假设每拉动3个百分点商品住宅销售,间接拉动1个百分点房地产投资增速。

测算出棚改计划减半对房地产投资的总拉动率,三种情景均拖累房地产投资约4.5个百分点。

对地产投资的拖累可能下半年才体现

棚改传统开工早,棚改资金前置,销售滞后影响投资,上半年好于下半年的房企预期,意味着棚改减半对房地产投资拖累可能在下半年才逐渐体现。

其一,历年棚改项目均存在早开工的特点,上半年开工率达60%以上,10月基本完成当年计划目标。

其二,今年棚改资金明显前置。

其三,销售对投资的间接拉动作用存在滞后。历史上,商品住宅销售底领先投资底2-10个月不等。

其四,棚改减半加重房企对下半年楼市销售悲观预期,反而可能又加快房企新开工推盘,短期内对投资仍有支持。因此,棚改减半对房地产投资拖累主要在下半年体现,四季度下行风险高,预计全年投资增速降至5%左右。

综上,通过测算结果显示,三种情景测算均拖累今年房地产投资增速约4.5个百分点,对商品住宅销售增速拖累6-11个百分点不等。节奏上,由于棚改前置,下半年房地产投资下行逐步兑现,年末压力明显,预计全年增速降至5%左右。

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