4月热点楼市成交量普降 三四线城市回调压力大

3月出现的短暂“小阳春”，有可能只是“昙花一现”。随着调控政策的收紧，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复。具体而言，核心一二线城市相对稳定，三四线城市回调压力巨大，各城市间分化也会加剧。

被市场人士期待的楼市“小阳春”，并未如约而至。

近日，多家机构发布4月楼市销售数据。贝壳研究院的统计显示，4月一线城市的二手房交易量普遍略低于3月，成交周期仍然较长。由于二手房占据这些城市交易的主流，因此该数据能在一定程度上反映出整体市场的变化。

易居克而瑞的统计也显示，4月28个城市的成交量出现同比、环比双双下降，部分城市的降幅达到3成。

两家机构都指出，政策调控仍然严厉，导致楼市复苏的后续动力不足。这也将可能使今年的楼市“小阳春”化为泡影。

每年3月到5月，房地产市场通常出现升温现象，这种现象往往与气温回升同步，因此也被冠以“小阳春”之名。专家指出，“小阳春”的出现，本质是春节长假期间累积的需求集中释放，若抛开这一因素，今年的“小阳春”成色难免不足。且随着市场进入下行期，今年房地产市场反弹的可能性微乎其微。

成色不足

今年3月的房地产市场，曾因升温明显被称为“小阳春”。但进入4月，这种趋势未能很好地延续。

贝壳研究院的统计显示，从北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房市场表现看，4月份市场并没有延续“小阳春”的热度，链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。

其中，在价格并未出现明显波动的情况下，4月北京链家二手房交易量比3月份下降34%，深圳的签约量也下降两成左右。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，业主调价行为中70%的比例为降价，房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位，议价空间也比较高。这些现象都说明，“市场预期仍然保持平稳”。

二三线城市市场有所分化，但交易量下滑仍是主流。根据易居克而瑞的统计，4月全国28个重点城市整体成交2344万平方米，同、环比均降2%，自一季度以来的回升势头没能强势保持。

该机构指出，24个重点城市同、环比均呈涨跌参半、分化加剧之势，其中西安、苏州、大连环比皆增30%以上，成都、昆明、福州、长春、徐州、佛山、东莞等成交面积较上月环比跌20%左右，徐州的跌幅则接近四成。

市场未能真正回暖的原因，被认为是内生动力不足。贝壳研究院指出，此轮北京楼市降温，主要是“季节性因素”，即春节长假期间累积的需求在3月有一波集中释放，但这波释放并未带动整个市场。

针对上海市场的降温，该机构也指出，4月成交量回落表明上海需求积累有限。“之前市场上也有说法3、4月因限购政策到期后，将有一批满足限购条件的购房者涌入市场，将推高二手房量价。目前市场表现证明这类说法并不能刺激市场。”

专家指出，房地产市场的所谓“小阳春”往往出现在每年3-5月，其首要驱动力在于，春节长假期间累积的需求集中释放；次要因素则在于，房企降价、政策松动等外部刺激出现，使得购房者预期向好。就今年而言，前者已经在3月的市场中有所体现，但后者明显乏力，使得“小阳春”成色不足。

北京某房企人士也认为，当前购房者的信心不足，市场预期并未恢复到正常状态。该人士向21世纪经济报道表示，按照以往的经验，如果土地交易升温，往往会刺激购房者入市。4月以来，部分二线城市的土地拍卖开始火爆，高价地也不断拍出，但购房者似乎无动于衷。

昙花一现？

多数受访者还指出，4月市场预期不够高涨，还有政策层面的因素。针对今年3月市场的升温，中央政府和地方政府都在4月强化了调控，这对购房者的心态产生了影响。

4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究经济形势，部署经济工作。在谈到房地产工作时，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

同日，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。其中指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

在地方政府层面，根据中原地产的统计，4月份地方政府共出台了近60次房地产调控政策，政策频率比一季度骤然提升。

其中有不少政策均针对近期的市场异动。比如，3月房价涨幅位居70大中城市之首的丹东，将二手房纳入限售行列，同时限制新房价格的涨幅。济南、郑州等地则对松绑调控政策的传言进行辟谣。

中原地产首席分析师张大伟表示，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

这一轮政策基调的确认，不仅影响了4月楼市的表现，而且已经对5月市场带来影响。机构数据显示，今年五一小长假期间，热点城市的成交量普遍不高。

诸葛找房研究院的数据显示，今年“五一”小长假(5月1日-4日)期间，北京新建商品住宅与二手住宅网签量总共不足300套，处于2015年以来“五一”假期低点。该机构指出，一方面今年假期较长，大部分人员选择外出旅游，市场需求减少；另一方面是国家严格调控下，市场观望情绪浓厚，更多购房者仍在观察后续市场变化。

易居克而瑞也指出，3月出现的短暂“小阳春”，有可能只是“昙花一现”。随着调控政策的收紧，二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复。具体而言，核心一二线城市相对稳定，三四线城市回调压力巨大，各城市间分化也会加剧。