废弃的厂区改建科创园 上海颛桥存量地块“转型记”

（原标题：解放调查 | 上海颛桥存量地块“转型记”）

在闵行颛桥镇，七号河的南侧，一片121亩的土地上，曾经坐落了一家小有名气的电子元器件制造大厂，最辉煌时集聚了数千名工人。只可惜，由于行业不景气，这家台资工厂在2年多前关闭。

如今，这一片土地上，新矗立起28栋厂房，吸引了一大批跨国公司纷至沓来，让园区运营方有了“幸福的烦恼”——“招商形势太好，房子不够用了”！眼下，金地威新科创园二期建设已提上日程，争取在今年夏天开工。

这个地块的“涅磐重生”，是颛桥镇元江产业片区整体转型的一个缩影。目前，1600亩的元江产业片区里，同时有10多个地块正在转型，处处可见耸立的塔吊。该镇1.5公里长的光华路两侧也悄然变身，有望成为沪上“最长”的文化创意街区。

这两年，颛桥镇正在加快推进“3+10”个地块的成片转型，总面积达到3000亩左右，成为闵行区成片转型面积最大、成效最快的一个街镇。

过去几十年，颛桥镇已开发1万多亩工业用地，如今仅剩下了1000多亩可用空间。一方面，用地遭遇到了天花板，另一方面，存量地块上的低效产业难以为继，整体转型迫在眉睫——这已成为上海不少镇产业发展面临的普遍问题。颛桥镇希望通过转型探索，走出一条镇域经济高质量发展的新路子。

跨国公司“抢”厂房

金地威新科创园的招商服务中心。

中春路1288号，是金地威新科创园的门牌号。记者在现场采访时，正遇上金地威新产业发展公司招商中心总经理张庆军送一批老外客户出门。

原来，一家世界500强企业新投资了新能源汽车电机电控生产线，经过多处考察，准备把研发、办公、生产等功能“放”到颛桥镇来，他们初步相中了园区的5号楼。

“5号楼，是园区最后一幢独栋厂房，现在已被两家跨国公司看上了！”张庆军笑着说，园区一期建了28幢厂房，于去年11月投入使用，现在75%已经租了出去，落户了40多家企业客户，涉及智能制造、生物医药、新材料等产业领域，“其实，剩下的25%厂房也不愁客户，但因为房子实在不多了，我们就不得不放慢节奏了，必须对项目优中选优”。

对于园区引进的一些产业项目，颛桥镇副镇长任燕飞颇为满意：“在地块转型中，镇里严格把控新项目的业态和质量，与科创园一起进行了筛选和服务。”比如22号楼3楼，落户的是一家法国公司，主要销售激光信号设备，只租了800平方米的厂房，但税收可达800万元，是园区中单位产税最高的一个项目。而7号楼被一家生物医药研究院整体租下，主要从事疫苗研发生产，瞄准的是百亿级产值，目前仅装修厂房和安装设备就投入了2亿元，是园区目前投资最大的一个项目。

推倒旧厂区，建上新厂房，就能受到跨国企业的青睐？并非这么简单。“在厂房的设计和建设上，我们瞄准了跨国公司研发中心的需求，量身打造，提高适配度。”张庆军告诉记者，以前，市郊厂房都是大平层，就像一个个大盒子，而现在，他们新建的都是三四层的厂房，还穿插了双拼户型，可供企业灵活选择、组合使用；厂房底楼，可满足部分生产和中试车间的需求，层高达到7.2米，承重则在2吨，能够摆放大型设备，而二楼及以上，则适合办公，层高为5米，承重也降到了500公斤。

厂房只是被看好的因素之一。最近刚敲定要落户过来的易巴项目方表示，他们专注于新源和智能汽车技木领域，此前曾考察了多个地方，最终选择这里，一是看好颛桥镇的区位，这里离市中心相对较近，坐5号线地铁去莘庄10分钟，同时紧挨着嘉闵高架、S32高速、S4高速，去虹桥机场20分钟，浦东机场40分钟，算得上是上海通往长三角城市的西南门户；其二，金地威新科创园属于104工业地块，企业更看重其规范性、稳定性，有利于今后的长远发展。

在金地威新科创园的周边，政府部门正在建设绿化、新辟停车区域。

同时，优良的营商环境也至关重要。目前，园区里不仅配备了餐厅、咖啡厅、便利店、人才公寓、公共会议室等功能设施，颛桥镇还在这里专门设了一个企业服务站，企业可以就近办事、咨询等。今后，镇里还将拿出这个园区的10%镇级所得税收，持续不断地改善提升整个科创园的公共配套和服务。

“整个元江产业片区，开发历史至少已有20年，落户了70多家企业，但年税收不超过1亿元。”任燕飞说，趁着闵行“区域统筹”和“成片转型”的东风，颛桥镇将把元江产业片区整体打造成为“元江科技城”，并在区级职能部门帮助下将其纳入“张江高新闵行园”，充分发挥“大张江”的政策优势，引进智能装备、医药研发、检验检测、总部销售为主导的产业集群，预计未来产值达到200亿元、税收超过10亿元。

四种不同的转型模式

光华路上一处老厂房被改造成了城市书房。

“在推动存量资源转型的过程中，政府要当好‘制片人’的角色，算好产业账、资源账、资金平衡账，同时找到好的‘导演’、‘编剧’、‘演员’等，让他们发挥各自特长，齐心合力唱好转型大戏。”

颛桥镇党委书记陈皋告诉记者，坚持市场化、专业化、品牌化原则，该镇通过几年的探索已经形成了四种转型模式，分别为政府主导型、股权转让型、企业自主型、村集体与市场主体联动开发型，调动各方积极性广泛参与，并努力通过利益平衡机制实现多方共赢。

121亩的金地威新科创园，就属于股权转让型的转型模式。2017年，金地集团旗下的产业公司通过股权转让的方式取得了该项目地块，之后投入数亿元进行地块改造，新建厂房。在此过程中，政府部门除了给予政策指导和扶持，还在地块周边进行了整体环境配套，包括整修道路、改造绿化、治理河道、开辟停车区域等。

光华路上已经完成转型的部分地块。

而光华路片区，则是政府主导型的转型模式。据介绍，光华路最初由一条乡间小道发展起来，其中沪闵路至中春路段1.5公里，一度被称为“颛桥镇工业经济的发祥地”。1958年，乡办企业上海群力化工厂在这里诞生，后来，曾荣获部优称号的金贝牌拖鞋、三角牌吊扇也在这里生产，销往全国，走出国门……

历经30多年的发展，在光华路的沪闵路至中春路段两侧，1120多亩的土地上，曾汇集了国有市属、区属、镇属、外资、私营等数百家规模不等的企业和个体商家、店铺，也留下了近50万平方米的厂房、仓库、楼宇和商铺。随着时代的发展，光华路昔日的光辉逐渐黯淡，业态、安全、环境、市容等方面的问题日益凸显。同时，一些沿街商户私自破墙开店、违法搭建，更让这里成为“脏、乱、差”的代名词。

只有转型，才有出路。2016年月，在区、镇政府的大力支持下，上海市闵行资产投资经营（集团）有限公司和颛桥资产公司共同出资，成立上海光华创意产业发展有限公司，尝试以市场化的手段打造“光华路文化创意产业集聚区”。同时，颛桥镇党委、政府也进一步拓展工作思路，在与区级公司统筹开发的基础上，鼓励区域企业引进优质社会资本和团队，对区块实施合作开发。目前，光华路68号、79号、145号、638号、689号等项目均已通过社会资本合作的方式，完成了地块产业的全面调整和整体转型，相关地块从低端的小作坊加工企业转为涉及服装设计、艺术品设计、影视设计、游戏动漫等类型的文创产业园。

改造一新的颛桥粮库。

其中，最让人眼前一亮的，要属光华路335号原颛桥粮库地块。这里总面积1.2万平方米，共包括52栋苏式建筑，坐落在六磊塘畔。之前，经过半个世纪的洗礼，整个粮库的外观变得陈旧不堪，部分建筑千疮百孔。2017年10月，以文化、创意为定位，闵行区和颛桥镇公开招标，引入第三方腾锦公司对粮库进行改造和运营。现在，一幢幢充满历史感和时尚感的建筑全新亮相，吸引了电竞、会展、研发等40多家企业入驻，招商完成率已达到50%以上。

记者采访时，光华路刚经过一年的施工，完成了所有管线入地工程，整个街区的天空看起来十分干净。“市场主体负责改造和运营，政府则要做好基础设施的配套。”任燕飞告诉记者，三年来，区、镇已在光华路投入了近4亿元，实施了管线入地、道路大修、水岸改造、公园建设、车库建设等工程，通过整体环境的改造提升，把昔日的公路变成可漫步的文化创意街区。

光华路沿线的管线入地工程刚刚完成。

根据规划，不久的将来，绵延1.5公里的光华文创园区，将形成集活力街区、创智园区、文化景区为一体，以数字创意、创意设计为主导产业，以时尚休闲、文化旅游为配套产业，形成四谷（工业设计谷、创意总部谷、数字创意谷、时尚创意谷）、两街（光华文创休闲街、六磊塘滨水休闲街）、两公园（创意文化公园、滨水休闲公园）的空间格局。

企业自主转型模式的一个代表，要属上海新光华塑胶有限公司。这家企业占地55亩，与金地威新的地块隔河相望，之前主要生产PVC管道。公司负责人叶先生是浙江台州人，来此办厂已有20年。他告诉记者，基于环保等压力，自己将原有生产线搬迁到了外地，同时投资1亿多元在原址建了4栋新厂房，在政府支持下将其打造成了小型产业园，目前已有4家跨国公司表明了入驻意向，涉及医疗器械、新材料、检验检测等产业领域。

村集体与市场主体合作转型的模式，黄二村地块是一个案例。该地块占地121亩，位于上海交大闵行校区的对面，包括30多栋厂房，属于黄二村的集体资产，都是破破烂烂的老厂房，形象差、产业能级低。在区、镇两级职能部门的牵线和指导下，村集体与龙湖地产合作实施转型，目前正在开展租户清退工作，预计将于今年6月开工改造，明年有望出形象、出成效。

产城融合提升百姓获得感

颛桥镇上正在改造中的老厂房。

推动存量地块成片转型，最大的难点是什么？

陈皋坦言，最大难点是“东西在人家手里”，这些存量地块的权属复杂、主体多元，比如光华路两侧1120多亩的土地上，曾汇集了几百家企业，业主有国有市属、区属、镇属、外资、私营、村集体等各种类型，要让大大小小的业主主动转型，难度很大，只能靠“以点带面”，通过先启动一批项目进行示范引领，逐步带动越来越多的业主加入进来。

让镇领导感到欣喜的是，如今，随着元江片区和光华路片区初显成效，当初持观望态度的一大批业主纷纷结伴前往参观考察，并表现出跃跃欲试的态度。于是，政府部门适时提出多种转型方案，供大家选择：一些地块，业主有能力自行投入改造，但没有招商资源，运营理念也跟不上，镇相关部门便牵线搭桥，帮助其寻找合作单位；另一些地块，则通过股权转让、委托经营等方式，实现企业经营主体的变更，推动产业换血；还有一些地块，则由政府回购或回租，进行统一改造升级……

光华路上一些完成改造和转型的厂房，已经引入了各种类型的文创企业。

在推动地块转型的过程中，颛桥镇还注重帮助农民建立长效增收机制。比如光华路上一栋16层的“最高建筑”，就属于光明村的集体资产。这栋高楼和旁边两栋建筑，总面积在6万平方米，是在拆除光明村老旧厂房的基础上建造起来的。去年8月，在闵行区委、区政府的支持下，光明村与漕河泾新兴技术开发区发展有限公司签订了合作协议，计划将项目打造为漕河泾颛桥光华园，着力培育发展电子信息、新媒体技术、创意设计等现代服务业，引领整个区域的转型开发。作为这个园区的业主，光明村集体今后不用操心招商和运营，每年就可以获得1700万元的保底租金收入。

“存量地块成片转型，既要注重产业布局优化和产业能级提升相结合，还要注重城市功能升级和城市形态完善相融合，让老百姓更有获得感。”陈皋透露说，随着光华路等地块的成片转型，颛桥镇也开始全面启动六磊塘对岸的颛桥老街成片旧改，推动产城融合，让1700多户居民从上世纪六七十年代建造的破旧房屋中搬出来，享受地区发展带来的红利。目前，该项目已完成征询，居民同意率达到了98.85%。