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佳源获430亿融资授信,继续杠杆撬动规模之路

2019-04-25 11:48:45 来源: 观点地产网(广州) 举报
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(原标题:佳源430亿融资授信“镜像”)

近日,在一个签约仪式上,沈天晴的脸上挂满了笑容。作为佳源国际的董事会主席,他正为企业能获得430亿元金融授信,争取到“源头活水”而欣喜。

包商银行、大业信托、国通信托、中航信托等五家金融机构,成为佳源国际的“金主”。然而,尽管获得资本助力,但4月23日佳源国际的K线图上,仍是“阴线”的模样,并稍稍带着上影线和下影线。

这一天的收盘价定格为3.62港元,相比于前一天下降了3.47%。显然,裹挟在近日房地产板块股价下跌的浪潮里,佳源国际并没有因为融资喜讯而幸免。而从长期来看,自从1月份闪跌之后,其股价还将经历一个漫长的修复过程。

资本市场上市值的跳水,意味着佳源国际股本融资的乏力。但企业还需运营周转,年内280亿的销售目标,远期千亿的愿景,还需要大量资金的铺垫。于是拓宽融资渠道成了佳源国际的当务之急,而市场人士则将目光投向了它的现金流量、负债结构、项目布局等。

授信“不易”

按沈天晴的说法,佳源国际只是佳源集团各大地产板块中面对公众的上市载体,只占集团资源的23%。因此,未来向上市平台注入资产势在必行,这也是管理层口中“做大做强”的途径之一。

佳源国际项目注入进程已在缓缓开展。例如今年3月份,沈天晴就将安徽省物业开发项目腾挪到佳源国际中。交易将在不影响佳源国际25%公众持股量的前提下,全部或大部分代价以配发新股进行。

从左手到右手,项目与股份的置换,佳源国际在几乎没有现金支出的情况下,就获得了补仓的机会。而在此基础上,集团还不断利用金融授信为其输血。

此前1月28日,佳源集团与爱建信托、大连银行上海分行分别签署了战略合作协议,获得两家金融机构授信额度合计100亿元;几个月后的4月18日,沈天晴再次拉来包商银行、大业信托、国通信托等5家金融机构,获得了850亿的授信,其中佳源国际占有430亿的额度。

上海中原地产市场分析师卢文曦对观点地产新媒体表示,金融机构与房企签约授信,一个很重要的衡量标准,就是企业规模在市场上的排行,这也是很多企业热衷排行榜的原因,但随着市场环境的变化,授信的门槛会越来越高。

但授信签完之后并非一劳永逸,此后贷款的分批发放,还要与项目、土地挂钩,看房企的经营指标而定,而利率也会随之变动。另一方面,金融机构还会要求项目本身,拥有房企自有资金的投入。假如项目的启动资金都来源于外界,那房企等于“空手套白狼”,这种情况下金融机构是不会去冒险的。

由此看来,佳源的发展还是得到了部分金融机构的认可,但授信的获取,正如“行百里者半九十”,后续的资金变现、利率波动等,还取决于佳源国际项目的运营情况、房企铺排周转,以及难以预见的市场因素。

项目投资由内部资源及外部借款拨付,是佳源国际构想中的发展“双板斧”。然而,据观点指数统计,若以已收预售按金作为窥探佳源国际的回款指标,该企业虽有连年增长的趋势,但与销售额的比率逐渐在变小。直至2018年,其已收预售按金为101.53亿,销售额为201.8亿,两者比例已降为50%左右,回款能力正在降低。

数据来源:观点指数整理

而或许是由于回款的阻力,其现金流也有所减少。2018年,佳源国际现金及现金等价物为39.07亿元,同比上年下降了31.64%。这或许会为它接下来的发展带来掣肘,因为就算是授信资金的变现,也需要佳源国际用一定比例的自有资金,在金融机构面前证明自己。

融资的另一面

翻看年报可以发现,佳源国际2018年销售面积为178.72万平方米,而年内其通过各种方式获得香港、上海、泰州、常州等13个项目,新增总建面则为390万平方米,相当于销售面积的一倍有余。

由此可以看出,沈天晴的规模诉求并不是空话,他甚至有了千亿的想法。但1月份的股价暴跌,对他是一个不小的打击。

据观点指数统计,2016年上市后,佳源国际用了三年的时间,将市值从2016年底的63.68亿港元,提升到2018年底的363.59亿港元;但经过今年1月份的一番风云变幻,其市值跌落悬崖,目前仅为92.71亿港元。

尽管沈天晴屡屡在公开场合表示,这是做空言论从中作梗,但部分投资者并不认账。此时最需要的,是出炉一份有说服力的成绩单,拨开那些负面的云雾。然而,年报的数据,并不足以掩盖质疑的声音。

2018年佳源国际的销售毛利率由上年的34.52%下降至31.61%,应占股东净利率则连续第二年下跌至17.15%。两项指标的双双下滑,意味着其运营成本的上升。

数据来源:观点指数整理

除了销售和行政开支外,年内佳源国际发行于2019年到期的3.5亿美元优先票据、于2020年到期的4亿美元优先票据等,融资成本也呈现上涨趋势。

专注于规模上的发力,佳源国际一直强调多元的融资渠道,由此负债规模也不断增大。去年它的短期借款为48.01亿元,但在手资金却仅为39.07亿元,存在短期的偿债压力。而净负债率再次提升为177.57%,也说明佳源国际依旧在利用杠杆去撬动规模。

在刚刚过去的业绩会上,沈天晴并没有对负债情况进行过多的陈述,管理层提及更多的是融资渠道、项目布局等。也许大股东承诺将“佳源系”所有资产注入上市公司,是他们的底气所在。

王元元 本文来源:观点地产网 责任编辑:王元元_NSHS1538

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