招商物业借壳中航善达 物管行业座次重排

（原标题：招商物业借壳中航善达 物管行业座次重排）

在中海收购中信地产、保利重整中航地产之后，地产类央企再现并购，此次的资产是物业服务。

4月15日，招商蛇口公告筹划收购中航善达，以扩充物业管理版图。后者是中航控股剥离地产业务后的物管平台。

在房地产的白银时代，规模竞争从开发业务延伸到了物业服务等运营领域。2018年以来，多家房企分拆物业上市，资本助力之下规模扩张加快。此次两家央企物业联手，合并在管面积和营收规模，都将刷新现有物管公司的排名。

物管行业洗牌的背后，是该行业集中度不断上升的事实。如何抢占市场，分得更大的蛋糕，十分考验房企的智慧。

央企并购再启

根据公告，招商蛇口筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。同日，中航善达发布重大资产重组停牌公告。

2016年12月，中航系去地产化加速，向保利发展旗下两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。此后，中航善达聚焦物业资产管理主业，并于2018年月5月11日将中航地产更名为中航善达。

招商蛇口披露，本次收购将增强公司物业管理业务的综合竞争力，但尚存在重大不确定性。

“招商物业”是招商蛇口旗下的一家物业管理与服务公司。截至2018年底，招商物业总资产16.98亿元，年营业收入29.2亿元。在管物业超过500个，服务面积超7500万平方米。截至去年底，中航善达旗下中航物业全国物业管理项目523个，管理面积5307万平方米。

若收购成功，招商物业与中航善达的合并管理项目将超过1000个，合并在管面积将突破1.2亿平方米。

此次并购将成为继花样年收购万达物业后，物管行业的第二大兼并。2016年8月，花样年斥资20亿收购万达物业，成为物业行业最大收购案。

中信证券指出，两家央企整合强强携手，招商物业有望跻身国内一线物业管理有限公司行列。此外，新物管平台有望成为A股十分稀缺的上市物业管理行业龙头。

在房企热衷于物业分拆上市之际，招商蛇口此举耐人寻味。据了解，中航善达为A股两个纯物业公司之一，招商蛇口收购中航善达后，将为其寻得分拆物业上市的渠道。

物管行业洗牌

随着房地产市场逐步迈入存量时代，加快房地产链条下游的物业行业布局成为了众多房企的发展目标。据21世纪经济报道记者统计，从2018年至今，已有7家房企分拆物业在港上市。

2018年2月9日，雅居乐旗下物业管理公司雅生活上市，此后，碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉、奥园、滨江相继分拆物业上市。近期，国内最大、最优质的物业公司万科物业也传出于香港IPO的消息，但万科表示否认。

4月15日，保利发展也发布公告，宣布保利物业将在香港联交所主板上市。

克而瑞认为，房企之所以热衷物业分拆上市，一方面是为了在融资环境收紧的情况下，谋求物管业务更好发展，实现业务规模扩张；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。

在房地产下半场的竞争中，房企分拆物业上市，地产类央企物业并购重组，无不透露着物管行业将面临重大洗牌。

根据中指院发布的《2018年中国物业服务百强研究报告》，万科物业、绿城物业和碧桂园物业分别排在前三。

年报显示，2018年万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%。绿城服务则同比增长30.5%达到67.1亿元。排在第三的碧桂园服务营收为46.75亿元。

2018年，中航物业营收37.18亿元，招商物业营收规模为29.2亿元。若两家合并，营收将达到66.38亿元。该规模将超过排在第三的碧桂园，并且直逼绿城服务。

而房企拆分物业上市的背后，还有物管行业集中程度不断提高的现实。

据安信证券统计，2014年，百强物业企业所占市场份额仅为 19.50%，而后逐年走高，2017年已达到32.42%；平均规模逐渐增大，管理面积均值达到3163.83万平方米。龙头企业恒者恒强，TOP10企业管理面积均值高达2.16亿平方米，市场规模 11.06%，在百强企业中占比逾三分之一。

安信证券认为，未来物管行业龙头企业会持续规模化扩张，保持具有竞争力的优势地位，实现新一轮增长。

国海证券表示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

中信证券也认为，随着大批物业管理公司登陆资本市场，物业管理行业不再是开发行业附庸，经营独立性大为增强。头部物业管理公司可以轻资产拓展（透过承接中小企业开发项目，或接管业委会的委托），发展业主和非业主增值服务，增加服务收入来源，发展空间极为广阔。