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南京高价地上演拖延术 个别入市新盘亏本销售

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南京高价地上演“拖延术”

限价之下一二手房价格倒挂,2016年成交的多数高价地项目尚未入市,个别入市新盘亏本销售

南京高价地上演拖延术 个别入市新盘亏本销售

南京河西目前新房限价4.5万元/平方米,2016年,葛洲坝竞得的葛洲坝中国府地块楼面地价已达到45213元/平方米。

南京高价地上演拖延术 个别入市新盘亏本销售

南京房价严重倒挂,位于河西的佳兆业城市广场新房价格为3.5万元/平方米,而周边二手房的价格已攀升至5万元/平方米。

南京高价地上演拖延术 个别入市新盘亏本销售

位于河西的金茂府地块折合楼面价已达3.6万元/平方米。去年一度传出以7万-8万元/平方米入市,如今,售楼处已经建成,但尚未开盘。

自2016年4月末“限价令”实施以来,南京楼市已历经了三年的调控周期。如今,南京成为高价地的“修罗场”,限价之下上演“拖延术”

4月中旬,当新京报记者再次来到南京时,2016年风光无限的高价地失去了往日的喧嚣,成为沉寂中的“僵局”,三年过后,多数高价地所在的楼盘并未入市。今年春节以来,虽然南京市场有所回温,但是,随着新盘突破限价的谣言被官方“辟谣”,“坚持房价稳控政策不动摇”仍为主基调。

个别入市新盘亏本销售

“南京房价看河西,河西房价看河西南”。2002年,南京河西中央商务区正式启动,作为南京的新城市中心,河西新城见证了2005年十运会、2008年第四届世界城市论坛、2014年青奥会等一系列重要事件,房价也节节攀升。

南京本地居民向记者介绍:“原来,南京河西区域荒凉一片,南京本地人都不愿意来到河西置业。2005年,河西新城的房价还在五六千左右,差不多从2009年起,河西房价就开始一路走高。”

在2016年-2017年楼市火热之时,河西成为南京土地市场的“高价地窝”,楼面价屡创新高,各板块地价不断刷新纪录,诞生了98亿的应天府、88亿的世茂天誉、48亿的桃园世纪等土地,一时间,全国的高价地中,南京就占据了半壁江山。

3年过去,这些高价地绝大多数都尚未入市,有些楼盘甚至将要封顶成为现房,而为数不多的入市新盘也沦为“亏本销售”。

在入市的高价地中,京奥港未来墅成为自2016年以来首个亏本入市的高价地项目。2017年9月,京奥港未来墅首开,均价为25884元/平方米,只比当年的楼面地价高出3500元/平方米,后该楼盘因资金问题而停工,最终难逃被收购的命运。

限价下进退两难

葛洲坝在2016年以楼面地价45213元/平方米竞得的葛洲坝中国府也进退两难,按照南京河西区域目前新房4.5万元/平方米的限价,葛洲坝中国府面临着亏损开盘的处境。

当新京报记者走访葛洲坝中国府时发现,该楼盘仍然处于在建中,如今距离拿地已经过去三年,但是该楼盘尚无入市的消息。

距离葛洲坝中国府不远同样位于河西区域的金茂府也选择了“拖延”入市。当记者来到金茂府时,其售楼处已经建成,但是大门仍然紧闭。金茂府所在地块拿地时折合楼面价已达3.6万元/平方米,去年就一度传出入市要卖7万-8万元/平方米的价格,至今尚未开盘。而在其附近的佳兆业城市广场,新房价格为3.5万元/平方米。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示:“金茂府和葛洲坝中国府拿地成本较高,综合测算下来项目总体成本也预计要达到6万元/平方米以上,但是按照目前限价的情况,这个价格难以达到。”

值得关注的还有世茂集团以88亿元拿下的2016年的南京最高总价地块,如今该地块虽然已经开盘销售,但是均价被限定为4.5万元/平方米,而此地块的住宅楼面价已经超过3万元/平方米。此前也传出开盘时要卖6万元/平方米,如今以低价入市也反映出世茂集团在限价之下采取了以价换量的策略。

由于今年以来南京部分新盘取证高于所限价格,有开发商放风称“南京限价要全面放开”,对此,孟祥远进一步表示:“河西区域是南京未来发展的重点区域,按照河西区域目前的市场情况,短时间内限价不会松动,这对高价地来讲存在着风险和挑战。”

买新盘需“八成首付”

距离2017年南京“十盘同开”的盛况已经过去一年多,但是在走访中,“十盘同开”时排队的长龙仍然被南京人频频提起。

2017年11月,南京河西区域新盘集体放量,由于供应量集中,需求量大,在开盘时就规定需要“八成首付”“至少200万验资”等条件。虽然门槛提升,购房难度加大,在彼时市场供不应求的情况下,这样集中式的开盘仍然形成了“连夜排队”、“一房难求”的景象。

时隔一年,当记者再次走访河西在售楼盘的时候,置业顾问向记者表示“八成首付”“验资”“摇号”,仍然是购买新房的必要步骤。

这背后源于南京楼市一二手房价倒挂的情况并未减轻。一名南京当地的置业顾问向记者表示:“河西区域的部分二手房比新房每平方米贵一万元,新房和二手房价格倒挂严重,而且新房限价并无放松的迹象,不少二手房借机涨价。”

以佳兆业城市广场为例,目前,由于限价限制,新盘在售价格为3.5万元/平方米,与去年价格持平,而佳兆业城市广场二手房的价格已经攀升至5万元/平方米。“新房一房难求,二手房价格攀高”,这是南京购房者面临的无奈现状。

3月新房价格微涨

随着南京实施“限购、限价、限售”等多重调控措施之后,去年南京楼市呈现出先降后升的走势。2018年1-8月,在国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数中,上海与南京是全国70城中唯一房价连续下跌8个月的城市。

但是,从9月开始的三个月,南京新房价格环比上涨幅度分别为0.4%、0.2%及1.5%。随后在12月,南京新房、二手房价格又双双环比下跌0.1%。

今年春节以来,南京楼市又呈现出量价齐升的局面。国家统计局发布了2019年3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,其中,南京3月新房价格环比上涨0.1%,同比上涨2.3%。二手房价格环比上涨0.8%,同比上涨2.2%。

我爱我家研究院指出,目前,南京住房消费的主要客群仍以“新市民”为主,2018年南京人口净流入超过10万人,增加了购房及租房需求,同时限购、限贷、限售的三限政策仍可避免单纯投资需求的进入。

对于南京楼市未来的走势,我爱我家研究院也同时指出,当前的市场热度或可进一步持续到二季度,市场价格涨幅有望收窄。

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