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鹤岗调查:一个月工资买一套房?房子多了也是烦恼

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临近谷雨时节,江南早已“百般红紫斗芳菲”,而地处北纬48°的黑龙江省鹤岗市,4月18日,天地陡然降温,刮起了六级大风,空中也顺势飘起了雪花。而这里,前一天还风和日丽,小区的老人们在太阳底下慵懒地晒暖、唠嗑。

风云变幻的,还有这里的楼市。


近日在鹤岗市,某小区的围墙上贴着不少楼盘出售广告。一位年长者经过时打量着房产信息。

作为黑龙江省的地级市,鹤岗早年因煤矿而知名于全国,在省内与双鸭山七台河鸡西齐名,并称黑龙江四大“煤城”。近日,鹤岗又因“一万多元一套”的“白菜价”住房,猛然蹿红于网络。

第一财经记者近日实地探访鹤岗发现,尽管“白菜价”的低价房源的确存在,但放诸全市,这并不代表当地房地产价格的平均水平,仅是交易房源本身棚改房属性、小区所处位置不便、位于没有电梯房的顶层等因素导致的个例。

而放诸全国,出现人口外流的鹤岗,房地产交易不活跃,难以支撑房价,房价较前些年有比较大幅度的回落,也是资源枯竭型城市产业转型过程中的一个阶段性表现。

国家发展改革委近日发布了《2019年新型城镇化重点建设任务》,指出“收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中”。“收缩型城市”概念的首次提出,标志着“收缩”作为城市发展变化的另一面,得到了国家层面的重视。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,收缩型城市的城市定位,后续理应是“紧凑型城市”,关键是要对市区各类资源进行整合,防范城市规模过大,同时积极做好既有存量住房的改造。当然,很重要的还是积极导入新的产业,导入产业工人,以此来培育集聚人气。

“一个月工资都能买一套房”

最近火遍全网的文章称,黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕,“房价已经跌到令人难以置信的程度”。

文中以图为证,称“3月鹤岗楼盘的均价是1240元/平方米,其中九州兴建小区周围300元/平方米,320平方米的复式高层只要15万元。”

事实果真如此吗?


鹤岗“城市地标”新世纪广场,跳广场舞的、看热闹的一大早就聚集于此。

鹤岗城区呈现狭长的腰带形。站在城市地标新世纪广场的道路上,尽管天气转冷,也挡不住老人们一大早就出来跳广场舞的热情,有围观的,有跳舞的,不亦乐乎。

到了早上九十点,宽敞整洁的道路上,车流、人流开始渐渐多起来。

旁边就是时代广场的商厦,也有不少名牌手表、服饰店开店营业。一切如常,偶尔路过的外来者很少能感觉出这个城市正在“楼盘大甩卖”。

4月17日,当记者转到兴建小区、松鹤小区(棚户区改造工程)的时候,能够清楚得看到广告栏上、墙壁上、电线柱子上均贴有甩卖房子的告示。不过,到了18日,绝大部分告示已经被清理干净,只能依稀辨认。


4月17日,贴满卖楼小广告的布告栏。摄影/王晓东

4月18日,广告栏里的各种售楼广告几乎被清理干净了。摄影/王晓东

在当地人看来,整个城市的经济已经今非昔比:在过去,经济景气的时候,商场、餐馆都是人头涌动,人们还是有着相当的消费实力,房价也由此而推高。

尽管经济有所放缓,但生活依然要继续,没有超出经济实力的高昂房价,以及房贷大山压迫,这个四线小城市的生活压力并不大。

不论是中介还是当地居民,均对第一财经记者表示,这些低价房源是当地的棚改房,房屋属性与一般商品房有明显区别,而且地理位置并不好,还位于顶层——由于没有电梯,上下楼并不方便。

“当地老百姓一般都不会购买居住的,小区居住的人员,多为原先的棚户区居民,经济条件有限。”多数人这样告诉记者。

记者调查发现,在当地,多个小区的二手房房价在2000元/平方米上下。据了解,在鹤岗,欧洲花园、书香苑、财富家园、永丰国际城和学府上苑等知名度高一些的楼盘,入住率、保值率较高。

对当地房地产市场较为熟悉的王贺(化名)告诉第一财经记者,鹤岗之前房价最高的时候,确实达到过4000~5000元/平方米的水平。当然那个时候是多方面因素推动,一方面是社会经济发展的支撑,另一方面也有当地人将房子作为投资渠道的考虑。如今随着当地房价走低,对于那些高位接盘的群体尤其是炒房者来说,也就意味着财富有所缩水。

不过王贺也强调,鹤岗的房价较前些年虽然都有回落,但具体也分不同的项目:由于房屋品质、所处地段、周边配套等因素,有些项目的下降幅度其实并不大。

王贺还认为,对满足自住需求的老百姓来说,不论是刚需还是改善型,即便是房价下降也影响不算大。因为总体降幅有限,只要不是炒房群体,那些购房的业主关注更多的是周边配套是否完善,最终还是为了居住和生活便利。

不止一位当地居民向记者反映,目前,鹤岗当地人,不论是投资还是棚改后分到的房子,差不多都有2~3套。

兴建小区。摄影/王晓东

松鹤小区。摄影/王晓东

孙嘉(化名)是鹤岗当地人,子女在外安家立业,为了帮助子女照顾孙辈,前些天刚从外地回来。他手头上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小区,位于顶楼7层,将近70平方米,包过户,只需要2.8万元,折算下来单价为近400元/平方米。而底层的房子,每平方米的房价在1500元左右。

他说,如果照2.8万元的总房价,在外地工作的子女,一个月的工资都能抵一套房。

房子多了也是烦恼

鹤岗是一个怎样的城市呢?

作为黑龙江省辖地级市,鹤岗北面与俄罗斯隔江相望,东南临松花江与佳木斯接壤;总面积14684平方千米,下辖2个县和6个区。2017年总人口100.9万人。

下午5点多的晚高峰,鹤岗市中心道路宽敞整洁、车流有序。摄影/王晓东

值得注意的是,当地的产业经济正经历艰难转型的大背景。

针对煤炭行业“小、散、乱”和安全事故多发现象,黑龙江省2018年以来启动煤炭行业淘汰落后产能化解过剩产能专项整治工作,要求省内鸡西市、鹤岗市、双鸭山市、七台河市4个煤炭主产城市年产15万吨以下的小煤矿2018年年底前全部关闭退出。

事实上,房价下降的背后,主要原因是棚户区改造的小区增多,再加上当地的经济支柱煤炭行业整顿,外来人口及本地人口纷纷外流,导致房子供过于求,价格自然而然就下降了。

孙嘉告诉第一财经记者,对于原先居住在棚户区的老百姓来说,过去羡慕那些住在楼房里的人,如今随着棚户区拆迁安置,有相当一部分的老百姓都乔迁新居。棚改后,老百姓分到的房子也变多了。

当然,“上楼”也是要付出代价的,比如原先居住80平方米的平房,只会折半给到40平方米;如果想要更大面积,则需根据户型,再按照1950元/平方米进行补款,同时每平方米再交300元的各种费用。

鹤岗人甚至觉得,房子多了也是烦恼,因为还需要负担取暖费、水电费。好在可以租给其他人,只要年租金超过取暖费即可。这也就是网上所传的只要交取暖费,就可以拎包入住的真相。

不过,从租户的角度来讲,生活成本也因此大为降低。这是不容易为外界所感知到的。


兴建小区楼下的菜市场。摄影/王晓东

对于鹤岗等城市的房价,严跃进表示需要客观看待。他认为,东北很多城市的房地产市场基本上比较冷清,最主要原因是人口外流明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等,其逻辑都差不多——即过去是煤炭和工业相对发达的城市,但这几年因为煤炭行业整顿等原因,往往城市经济的发展也会受到影响,本地及外来人口逐渐外流。

这种人口外流主要分为两种:一是到沈阳、大连,或北京等周边大城市定居;另一种是资金外流,购房资金主要流入到三亚等南方滨海城市。所以在没有人口支撑的情况下,楼市交易不好,价格自然就比较低。

严跃进说,此类房价本身也不具有代表性。不过,也要看到,东北这两年也有一些城市开始崛起了,类似佳木斯、牡丹江、丹东等,此类城市过去楼市表现也很一般,但现在伴随基础设施改善等因素,其实表现很不错。

“城市发展和房价都是一个动态的过程,不用太悲观。”他说。

在鹤岗市很多地方,之前贴满卖房广告的围墙、布告栏等处已被清理。摄影/邵海鹏

在严跃进看来,类似现象也说明了一个问题,即城市空心化或收缩型城市需要关注此类楼市疲软的现象,后续对于此类城市应该积极培育新产业,比如,积极发展林区产业,包括林区旅游和林木加工、冰雪、工矿区景区、东北亚相关贸易平台搭建、中医中药等产业;其次可适当研究一些新产业,即充分利用土地资源,发展新型制造业等。同时加大棚改力度,必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素,这样才可以形成更好的购房吸引力。

就资源型城市的转型,记者致电鹤岗市委宣传部,不过,截至记者发稿,对方拒绝对此做出回应。

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