房地产迎来二次机遇？ 未来大约哪100个城市有戏

中国城市化进程行至中盘，终于确定了方向。

4月8日，国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《重点任务》），“放宽落户”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈；文件还首次提到了“收缩型城市”。

这被很多评论认为是二次城市化的开启；又是对当下真实城市化进程的制度确认；资本市场对此反应灵敏，地产股4月9日大涨，万科涨超6%。

城市化是中国房地产的发端。三十多年来，伴随城市化进程，房地产商的业务扩张遍及数百个城市，有的已深入五线；但同时，房企也在一些城市遭遇了“滑铁卢”。

早在2015年，万科高级副总裁谭华杰就指出，中国进入到了“二次城市化”阶段，即城市群和都市圈的发展阶段，对房企而言，这是“第二次巨大的历史机遇”。

保利发展也认为，中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”，城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

二次城市化进程中的房地产，必然与此前不同。增量市场规模见顶，房企必须挖掘存量，转型运营，开发+运营并进。

这个时期，有上述两类业务发展潜力的城市，可能就在100个左右。如保利就提出了“百城发展论”，动态布局100个城市。

　　城市化2.0

如果说一次城市化是将乡村变成城市，那么二次城市化则是将城市变成“城市带”。《重点任务》提出，深入推进城市群发展和培育发展现代化都市圈。

这个文件是此前发改委文件的进一步深化。早在2月21日，发改委发文，首次在国家层面明确了都市圈的概念，是指在城市群内部，以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

谭华杰认为，由单一发展、独立发展的点状城市，向互相连通的城市带转移，是城市化第二阶段的主力模式。

在二次城市化的浪潮中，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的兴起，统称为“城市带”。

“未来不能融入城市群的，就会变成‘收缩型城市’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而能否融入，人口是第一位的。保利认为，人口规模拐点将至，人口分布走向“零和博弈”，未来高素质人口将进一步向城市群聚集，这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

多位业内人士预计，发改委新的文件之后，放宽落户将在一些热门城市推出，它们在抢夺人口大战中拥有更多的优势，比如杭州、深圳。

与人口并列的是产业。如果不能分享和分流核心城市的产业资源，也会有沦为收缩型城市的危险。

根据国内一些学者的研究，全国范围内，已有100个左右的城市在过去几年里连续“收缩”，主要表现为连续3年或3年以上的常住人口减少。

《重点任务》称，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“收缩型城市”是世界城市化发展的规律。在城市化发展后期，会出现小的、偏的、经济技术弱的城市，人口大面积流出的现象。

宋丁称，“收缩型城市的房地产市场也会萎缩，未来房价可能出现比较大的下跌。”

房企的业务布局也在避免进入这类城市。“我们现在选择进入的城市，都要求是人口净流入、产业有支撑的”，中国恒大总裁夏海钧称，单纯一二线和三四线城市的划分，已经不适用了。

聚焦百城

随着房地产行业洗牌加剧，如何在二次历史机遇中分得更大的蛋糕，成了开发商必须思考和面对的问题。

3月5日，保利发布《2018-2019年房地产行业白皮书》，提出城市的生命周期就是房地产的生命周期，2018年四季度以来，房地产已进入15万亿之后的峰值时代；未来有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中，不断聚焦百城。

保利圈定的城市包括，聚焦“胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群，它们仍将主导峰值时代；而在“南强北弱”格局下，北方向少数大城市聚集的效应更明显，南方城市布局机会整体优于北方。

不止保利，目前大多数主流房企的城市布局也在100个以内，并且聚焦城市群与都市圈。

过去三年，万科已刻意收敛聚焦70-80个城市，“我们现在是可进可退。”万科董事会主席郁亮说。这也预示着，万科在进入城市增量上不会太多。

新城发展2018年销售覆盖77个城市，土储大部分集中在长三角地区，占比50.2%。

3月11日，新城董事长王振华在业绩会上透露，未来将做大粤港澳大湾区这块蛋糕，策略是和大湾区一些成功的城改和旧改公司强强联合。

首次进入“千亿俱乐部”的阳光城也聚焦战略城市群，在深耕福州地区的基础上，拓展长三角、京津冀地区。

3月15日的业绩会上，阳光城副总裁徐爱国表示，“我们会主要投资一二线城市，适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市，特别是大城市周边的城市群和二线城市”。

老牌房企则大多谨慎选择进入的城市。招商蛇口布局60个城市及地区，2018年末土地储备中长三角占比29%，粤港澳大湾区28%；远洋地产布局全国45个城市，2018年京津冀城市群表现突出，销售额和土储皆占比42%，排在各城市群前列。

中信建投证券指出，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显著，都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升，这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑。

严跃进认为，房企不断聚焦百城主要是出于两点考虑，首先是核心城市有稳定的产业和人口净流入，有发展潜力，增量见顶还可以做存量运营；其次是选择城市投资也需要较多的时间和金钱成本，企业会选择深耕已进入的城市。

“目前房企都很重视以城市群的口径去统计销售和土储情况，也透露出他们关心城市群的发展机会以及背后的市场需求。”严跃进说。

对于二次城市化的“容量”，郁亮认为，二次城市化大概还有20个点的空间。

中原地产首席分析师张大伟则表示，中国房地产不可能快速发展到城镇化的70%-80%，“户籍城市化率比实际城市化率低16%，证明房价已经制约城镇化发展速度，房地产已进入了存量时代”，张大伟说。