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房地产迎来二次机遇? 未来大约哪100个城市有戏

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中国城市化进程行至中盘,终于确定了方向。

4月8日,国家发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》),“放宽落户”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈;文件还首次提到了“收缩型城市”。

这被很多评论认为是二次城市化的开启;又是对当下真实城市化进程的制度确认;资本市场对此反应灵敏,地产股4月9日大涨,万科涨超6%。

城市化是中国房地产的发端。三十多年来,伴随城市化进程,房地产商的业务扩张遍及数百个城市,有的已深入五线;但同时,房企也在一些城市遭遇了“滑铁卢”。

早在2015年,万科高级副总裁谭华杰就指出,中国进入到了“二次城市化”阶段,即城市群和都市圈的发展阶段,对房企而言,这是“第二次巨大的历史机遇”。

保利发展也认为,中国已开始了以核心城市向外围扩展的“二次城市化”,城市群和都市圈成为中国经济发展和房地产市场的核心引擎。

二次城市化进程中的房地产,必然与此前不同。增量市场规模见顶,房企必须挖掘存量,转型运营,开发+运营并进。

这个时期,有上述两类业务发展潜力的城市,可能就在100个左右。如保利就提出了“百城发展论”,动态布局100个城市。

  城市化2.0

如果说一次城市化是将乡村变成城市,那么二次城市化则是将城市变成“城市带”。《重点任务》提出,深入推进城市群发展和培育发展现代化都市圈。

这个文件是此前发改委文件的进一步深化。早在2月21日,发改委发文,首次在国家层面明确了都市圈的概念,是指在城市群内部,以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

谭华杰认为,由单一发展、独立发展的点状城市,向互相连通的城市带转移,是城市化第二阶段的主力模式。

在二次城市化的浪潮中,一二三四线的划分标准不再适用,取而代之的是“都市圈”和“城市群”的兴起,统称为“城市带”。

“未来不能融入城市群的,就会变成‘收缩型城市’。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

而能否融入,人口是第一位的。保利认为,人口规模拐点将至,人口分布走向“零和博弈”,未来高素质人口将进一步向城市群聚集,这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

人才竞争决定未来城市格局之变,这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

多位业内人士预计,发改委新的文件之后,放宽落户将在一些热门城市推出,它们在抢夺人口大战中拥有更多的优势,比如杭州、深圳。

与人口并列的是产业。如果不能分享和分流核心城市的产业资源,也会有沦为收缩型城市的危险。

根据国内一些学者的研究,全国范围内,已有100个左右的城市在过去几年里连续“收缩”,主要表现为连续3年或3年以上的常住人口减少。

《重点任务》称,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,“收缩型城市”是世界城市化发展的规律。在城市化发展后期,会出现小的、偏的、经济技术弱的城市,人口大面积流出的现象。

宋丁称,“收缩型城市的房地产市场也会萎缩,未来房价可能出现比较大的下跌。”

房企的业务布局也在避免进入这类城市。“我们现在选择进入的城市,都要求是人口净流入、产业有支撑的”,中国恒大总裁夏海钧称,单纯一二线和三四线城市的划分,已经不适用了。

聚焦百城

随着房地产行业洗牌加剧,如何在二次历史机遇中分得更大的蛋糕,成了开发商必须思考和面对的问题。

3月5日,保利发布《2018-2019年房地产行业白皮书》,提出城市的生命周期就是房地产的生命周期,2018年四季度以来,房地产已进入15万亿之后的峰值时代;未来有房地产发展潜力的城市在100个左右。公司将在动态调整中,不断聚焦百城。

保利圈定的城市包括,聚焦“胡焕庸线”东南,一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群,它们仍将主导峰值时代;而在“南强北弱”格局下,北方向少数大城市聚集的效应更明显,南方城市布局机会整体优于北方。

不止保利,目前大多数主流房企的城市布局也在100个以内,并且聚焦城市群与都市圈。

过去三年,万科已刻意收敛聚焦70-80个城市,“我们现在是可进可退。”万科董事会主席郁亮说。这也预示着,万科在进入城市增量上不会太多。

新城发展2018年销售覆盖77个城市,土储大部分集中在长三角地区,占比50.2%。

3月11日,新城董事长王振华在业绩会上透露,未来将做大粤港澳大湾区这块蛋糕,策略是和大湾区一些成功的城改和旧改公司强强联合。

首次进入“千亿俱乐部”的阳光城也聚焦战略城市群,在深耕福州地区的基础上,拓展长三角、京津冀地区。

3月15日的业绩会上,阳光城副总裁徐爱国表示,“我们会主要投资一二线城市,适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市”。

老牌房企则大多谨慎选择进入的城市。招商蛇口布局60个城市及地区,2018年末土地储备中长三角占比29%,粤港澳大湾区28%;远洋地产布局全国45个城市,2018年京津冀城市群表现突出,销售额和土储皆占比42%,排在各城市群前列。

中信建投证券指出,超大城市和特大城市受益于人口的集聚效应将会最为显著,都市圈和城市群人口在城镇总人口中的比重也将会进一步提升,这都将会对一二线城市房地产市场的需求端产生长期性的稳定支撑。

严跃进认为,房企不断聚焦百城主要是出于两点考虑,首先是核心城市有稳定的产业和人口净流入,有发展潜力,增量见顶还可以做存量运营;其次是选择城市投资也需要较多的时间和金钱成本,企业会选择深耕已进入的城市。

“目前房企都很重视以城市群的口径去统计销售和土储情况,也透露出他们关心城市群的发展机会以及背后的市场需求。”严跃进说。

对于二次城市化的“容量”,郁亮认为,二次城市化大概还有20个点的空间。

中原地产首席分析师张大伟则表示,中国房地产不可能快速发展到城镇化的70%-80%,“户籍城市化率比实际城市化率低16%,证明房价已经制约城镇化发展速度,房地产已进入了存量时代”,张大伟说。

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