上海位列中国技术城市榜首位——第一太平戴维斯发布《技术城市进行时》2019 全球报告|房地产

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第一太平戴维斯近期发布《技术城市进行时》2019 全球报告，从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市。作为全球走在技术前沿的中国城市，上海、北京、香港、深圳、杭州、成都六城榜上有名，上海凭借开放的商务环境、成熟的技术环境和通达的交通移动性在六大城市中拔得头筹。

第一太平戴维斯技术城市全球排行概览

纽约、旧金山、伦敦位列技术城市指数排行榜前三。纽约人才储备充足，且素有全球商业中心之美誉，成为当之无愧的顶尖技术城市。旧金山在技术环境层面拥有领携其他城市的优势。伦敦依然是欧洲的主要技术枢纽；从2018年欧洲城市获得的风险投资来看，伦敦的风投资本近为其最大竞争对手巴黎的三倍。上海、北京、香港、深圳、杭州、成都、分别位列榜单的第15、17、20、24、25、26位。

中国技术城市的崛起

共享交通优势

中国城市在共享交通服务领域是佼佼者。凭借交通设施的创新发展、适合骑行、步行的城市形态，以及充足的共享交通资源，北京位列本期技术城市“移动性——共享交通服务”分项排行榜的首位，上海紧随其后，并在细分项“地铁系统”中一举夺魁。在全球各地兴起的无桩共享单车项目有很多起源于中国，例如摩拜单车。杭州是全球共享单车投放量最高的城市，投放量一度达到80万辆。而北京是滴滴的大本营。

第一太平戴维斯上海策略顾问服务部董事朱锋表示：“在城市群内部，以辐射带动功能强的特大城市为中心、以2小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态可称作都市圈。作为都市圈的技术城市标杆，上海的交通优势不完全局限于四通八达的地铁网络，集聚产城融合优势的大虹桥作为航空、高铁、城市地铁、高速公路等一体化立体交通网络，已然成为上海联动长三角一体化发展的重要枢纽，同时也作为TOD（以公共交通为导向的开发）的成功典范。凭借改善交通拥堵、资源配置的高效性、以及营造新经济中心的能力，作为规划以及先行的大虹桥区域已然为我国其他城市的发展都市核心经济圈提供不小的借鉴意义。”

风投规模增长

30个技术城市的风投总额从2012年的370亿美元增长到2018年的2,078亿美元。美国城市的风投总额虽然呈增长趋势，但占比则从40%降低到28%。同期，中国技术城市的风投占比从11%上涨至36%，奋起直追，现在中国技术产业的风投规模已赶超美国城市。过去三年，北京技术产业的年均风投额达到340亿美元，超过纽约、旧金山。一些中国本土大型技术企业将总部设在北京，以尽可能接近全国政策决策中心。

技术企业规模

每一个美国技术巨头企业都能在中国找到一个对等的技术企业。美国有脸书、亚马逊、苹果、奈飞、谷歌；中国有百度、阿里巴巴、腾讯，以及依附移动端的头条、美团、大众点评、滴滴出行。杭州作为阿里巴巴大本营，房地产成本较低，城市规模也较小（950万人口），著名景点西湖亦被列为世界文化遗产。得益于国内庞大的互联网市场，这些企业成长迅速，更借助支付一体化系统的应用推动国内商务模式的变革。深圳作为相对年轻的技术城市，与香港的连接日益增强（高铁通车后车程仅15分钟）。深圳证交所设立创业板至今近十年，上市企业中约九成为高新技术企业。

第一太平戴维斯华东区物业及资产管理主管及高级董事孟喆表示：“中国业已站在人工智能领域和技术制造业前沿，本土硬件企业也正大举进军国际市场。在物联网和人工智能技术的‘加持’下，进入存量房时代的大资管行业也正迎来悄然变革。不论是绿色建筑的认证，还是智慧房产的打造，深谙每一栋楼宇的习惯，将包括云中心、移动技术、智慧物联、人工智能、大数据在内的科学技术与全渠道服务的物管模块相结合，这是未来房地产‘管家’将会扮演的重要角色。”

商务环境

在我们的技术城市排行榜上，上海排名高于北京。与北京相比，上海商务环境的国际化程度较高，整体居住环境及空气质量也更高。成都技术产业在技术外包服务业的支撑下，实现显著增长。当地政府努力营造优商、重商、亲商环境，支持商业发展；技术产业投资也在持续升温。

附

第一太平戴维斯2019年第一季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

核心商务区

2019年第一季度，核心商务区有三个全新写字楼项目入市，为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至季末，全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。新项目包括：

瑞明大厦，陆家嘴

富士康大厦，陆家嘴

国贸中心二期G2，徐家汇（已整栋出租予阿迪达斯）

季内净吸纳量共计约8.8万平方米，同比增长24%。然而浦西核心商务区已连续第三个季度录得负吸纳量（-12,500平方米，2019年第一季度）。

核心商务区甲级写字楼空置率环比上升0.1个百分点至12.5%。

核心商务区甲级写字楼租金指数环比下跌0.1%，至每平方米每天人民币9.01元。

非核心商务区

一季度，非核心商务区共计两个全新项目交付入市，为市场带来9.8万平方米新增供应。

同核心市场表现类似，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.9个百分点至33.9%；租金指数环比下跌0.2%，至每平方米每天人民币5.87元。

展望

降税减费措施（制造业等行业税率由16%降至13%；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%）将切实为主要行业减负，增加企业现金流，继而支撑未来写字楼需求。

预计年内新增供应有望达到或接近2017年峰值，核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下，项目去化周期或将进一步拉长，近期新项目预租情况欠佳即为佐证。

随着近期数个联合办公空间关闭，联合办公市场将进一步整合洗牌、优胜劣汰，同时也不乏新公司新品牌试水。

上海零售市场

2019年前两个月，上海零售总额同比上升6.3%，增速较去年同期下降0.4个百分点。

2019年第一季度仅普陀区真如商圈的星光耀广场一个新项目入市，为市场带来44,000平方米新增供应。

第一季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元。

核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%；非核心商圈由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。

运动相关业态积极拓店，健身房品牌不断创新，呈现小型化、精品化趋势。

展望

核心商圈内多个传统百货进行升级改造，预计将继续带动商圈氛围提升、刺激消费热情。

购物中心内休闲娱乐品牌需求显著增长，业主意图借此提升项目活力，激发更多潜在客流。

城市更新特辑

步入存量时代，商场同质化竞争激烈，老牌百货亟需转型变革。新世界城作为沪上老牌百货也加入了改造升级大军，成为其中一员。上海新世界股份有限公司招商总监李蔚表示：“新世界城作为上海排名前列的单体百货，今年年底将以全新形象面世，老牌百货如何焕发新生？我们将打破老百货消费客群年龄段偏大，不适合年轻消费市场的刻板印象，提升购物体验的空间感和舒适感。此次新世界升级改造的定位介于百货和mall之间——称作‘生活茂’，意在打造传统商业转型升级的新地标。升级后业态架构发生较大变化：百货占比下降至53%，餐饮和功能占比分别提升至20%和27%，此次调整，新世界城将突出 “她”经济、“家”消费；大力引进首入店，旗舰店、品牌集合店，提高零售品牌的国际化、时尚化；目标客群定位亦转至年轻人和家庭，年龄段将大幅下降；商品走大众高端路线，品牌、品质、品味三管齐下，塑造经典与时尚并存的风格，成为南京路步行街的全新名片项目。

上海城创投资管理股份有限公司管理合伙人以及董事总经理雎晓燕谈及城市更新时表示：“上海城更新无论在工业用地盘活转型还是既有建筑改造提升等领域都前景广阔，是一个万亿级的投资市场。科创综合体作为城创资本近年来着力深耕和打造的全新产品，力图通过城市更新与科技创新、人才集聚的结合，在推进物理空间有效更新的同时，聚焦产业集聚和全生命周期的企业服务，实现全产业链升级，各类型企业协同发展，形成产业聚集平台。依托这样的价值主张，历经四年时间匠心打造的“城创中心”将于今年落成面世，这既是城市更新的典型案例，也是科创综合体的实务探索。”

上海住宅租赁市场

第一季度无新增服务式公寓入市；但一些预计在第二季度正式入市的项目已于第一季度开始试运营。

第一季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.8元，租金指数环比下跌0.2%。服务式公寓租金指数环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月245.5元。小业主公寓租金环比上涨2.6%，至人民币每平方米每月184.3元。别墅租金环比下跌0.2%至人民币每平方米每月156.0元。