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房企新“王”加冕 保位谋多元化转型?

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近日,随着恒大、万科等头部房企的业绩会接连发布,看点颇多的年报季也逐渐进入尾声。

2018年的楼市,虽受调控政策、融资环境等影响,被称为“地产小年”,但对于早已完成全国化布局的大中型房企而言,依然难挡其前进的步伐。

碧桂园的规模、恒大的利润、万科的战略……2018年的房企年报各具看点。

规模之王

素有“宇宙第一房企”之称的碧桂园,尽管2018年经历了系列波折,但依旧继续保持高速增长,在规模上仍是当之无愧的王者。

财报数据显示,2018年,碧桂园连同其合营企业及联营公司,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%。

曾经,凭借着高周转,碧桂园快速扩张,一举从榜单上的第三位蹿升至榜首,甚至没有在第二的位置上停留。“高周转”像一把披荆斩棘的宝剑,带领碧桂园向前,也引发了同行争相效仿。

不过,目前碧桂园已踩下刹车,欲“提质控速”并加码发展农业与机器人业务。而对于2019年销售目标,碧桂园在业绩发布会上只字未提。

值得注意的是,就目前来看,越来越多的房企开始追求“提质控速”。为此,不少房企准备踩下刹车,放缓销售增速,并为2019年定下了“不算高”的销售目标。

头部房企如恒大地产,将明年的目标定在6000亿元,较2018年的销售额增幅尚不到10%。

中型房企梯队,旭辉控股2019年的目标为1900亿元,增长率为25%,相较于旭辉此前几年的快速增长明显放缓了脚步。更有房企直接下调了2019年的销售目标,例如首创置业将2019年的销售目标从1000亿元下调到了800亿元,九龙仓将2019年在内地的销售目标下调到180亿元。

不过,这并不意味着这些房企对未来的看空。

旭辉集团总裁林峰在业绩会上表示,预计2019年的楼市,将会呈现“低开高走”态势,1900亿元只是一个稳妥的目标,而集团在今年的可售货值达到3500亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称,2019年,许多房企明显不再高喊口号,这其实并非房企不再需要冲击规模,而是体现了在楼市大环境尚不明朗的当前,房企选择“观望”的一种思路,即为自己留有余地,再结合下半年实际情况去做适时调整。

盈利之王

与碧桂园的广泛布局、快速周转不同,在恒大看来,一个企业能够获取多少利润,才是决定这家企业能走多远的核心所在。

财报显示,2018年,恒大实现营收4662亿元,相较2017年3110亿元增长49.9%;而企业的年度净利润为722.1亿元,较2017年增长106.4%;净利润率达15.5%,相较2017年上升4.2个百分点。年度核心业务利润为783.2亿元,较2017年增长93.3%;核心业务利润率为16.8%,较上年上升3.8个百分点。

单从年度净利润方面来看,同为“三巨头”的万科和碧桂园分别为492.7亿元与485.4亿元,已被恒大远远甩在了身后。

正是凭此,恒大稳坐“盈利之王”的宝座。同时,于近日刚刚出炉的“2019中国房地产开发企业500强”测评榜单中,恒大也继续蝉联综合实力榜首。

谈及高利润的秘诀,恒大集团总裁夏海钧在业绩会上直言:“我认为是因为超前的土地储备战略,2009年-2015年,公司主要战略是以二三线为主兼顾一线城市。从2015年进入一线城市,我们从农村到城市,造就了现在3.03亿平方米的土地储备,优质土地价格是我们创造核心利润的基础。”

财报显示,2018年,恒大共计购得土地储备105幅,并就现有22个项目进一步购买周边土地,土地购买同比有所减少。新购项目主要分布于杭州、成都、重庆、郑州、太原、石家庄、沈阳、兰州、南宁、乌鲁木齐、无锡、佛山、清远、惠州等一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积4993万平方米(其中,并购取得2850万平方米,占比56%),平均楼面地价1611元/平方米。截至2018年12月31日,恒大总土地储备项目达811个。

此外,成本管控也必不可少。夏海钧补充道:“集团坚持标准化运营及集约化采购。一方面通过大规模精品化开发,不断提升产品性价比和产品品质,获得合约销售价格持续上升;另一方面通过强大品牌及成本控制措施,继续从土地购买源头上控制成本,又凭借供应商战略联盟,实施集中采购、集中招投标,进一步控制采购成本、工程成本。”

利润率之王

事实上,在业内人士看来,相比规模和利润的净值,衡量一家企业的发展潜力如何,更重要还在于其利润率的高低,即盈利能力如何。

相较于光鲜亮丽的碧万恒三家,中海一直在业内表现得颇为低调。

但谈及中海,业内对其印象除了“低调”之外,高利润率、负债低的经营逻辑也早已深入人心。

3月20日,中海发布2018年度业绩报告,公司全年实现营业收入1714.6亿港元,与房企“三巨头”碧万恒相比着实是“小巫见大巫”,而集团所获取的净利润却高达707.3亿港元,紧追恒大脚步。

在众多大中型房企努力拓展规模、缩减开支,才能勉强维持住10%左右的归母净利润率的同时,中海2018年高达26.18%的归母净利润率令众多房企望尘莫及。

严跃进分析认为,近年来,房企之所以普遍推崇高周转与扩大规模,很大程度上就是为了在争夺土地时,能够尽可能地降低融资成本、拓宽融资渠道,而在这一点上,国企的优势展露无遗。尚且不谈中海这类全国型的大型国企,即便地方型的中小房企,也同样如此。

公开资料显示,2018年,中海在内地28个城市和香港一共新增63幅土地,新增总楼面面积1764万平方米,总地价1443.2亿港元。这其中,底价获取的土地就有13幅之多,占年度权益总地价的21%。

此外,中型房企如上港集团,2018年在取得380亿元营业收入的基础上,实现归母净利润103亿元,归母净利润率高达27.1%。再如陆家嘴集团,其业绩快报显示,2018年共取得126.39亿元营业收入和33.5亿元归母净利润,归母净利润率也高达26.5%。

与其他民营中型房企不同,上港集团和陆家嘴集团作为上海地方性国企,似乎并不在意规模上的增速,仅本土拿地方面的优势,便可使其从容面对市场挑战。例如,近年来在上海市炙手可热的热门板块——前滩,目前已公开亮相的多个项目,背后都有陆家嘴集团的身影,并且其拿地楼面价格,也远远低于同区位其他企业。

多元化转型是战略共识?

在各大房企纷纷大秀成绩单的同时,随着马太效应加剧,行业集中度进一步提升,房企下一步的战略方向,就显得尤为重要。

特别是头部房企,相较于地方性房企,其竞争显得更加激烈,在地产主业之外发力多元化布局,似乎已经这些房企的共识。

除了上文提到的碧桂园欲加码发展农业与机器人业务之外,恒大对汽车行业的钟爱,也早已成为业界的关注点。

为了造车事业,恒大甚至放弃了此前的一些探索,例如粮油、乳业和矿泉水,恒大集团董事局主席许家印坦言,恒大在多元化战略的实施过程中探索发现,这些产业一年销售几亿或者几十亿,和恒大规模不匹配,因此将这些产业都转出去了。

“一年过去了,恒大在新能源汽车方面投入的力度比较大,决心比较大,产业布局也比较大。”许家印在业绩会上表示,全世界对新能源汽车的发展都非常重视,尤其像欧洲,很多国家基本上要取消燃油车的生产和销售,未来新能源汽车替代燃油车的趋势已经是可以预见的大方向。

此外,融创中国也于近日宣布战略升级,摇身一变成为“中国家庭美好生活整合服务商”,满足中国家庭对美好生活的需求。

对于战略方向,融创中国行政总裁汪孟德称,融创未来会有两个聚焦,即保持地产的核心主业地位,沿着“地产+”的方向,为中国家庭的美好生活服务,其中,主要聚焦文旅和文化。

不过,令业内颇感意外的是,就在其他头部房企都在高喊“走出去”拓展新业务时,万科却力主“回归基本盘”。

尽管规模不如碧桂园、利润不如恒大,但同样作为房企“三巨头”之一的万科,其战略思路的每一次变化仍牵动着整个行业的敏感神经。

2018年9月,在万科秋季例会上,万科高喊“活下去”的口号,一时之间令众房企感受到生存压力,转型之路似乎已迫在眉睫。

而时隔不久,万科在近日发布的《致股东》信中又表示,房地产市场单边快速上涨的“黄金时代”已经过去,现在处于“白银时代”,是一个更多变的时代、更细腻的时代,一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”万科董事会主席郁亮在业绩会上称,万科要先求得根基的稳固,才能更好地开枝散叶,才能为转型奠定更坚实的基础。

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