房企新“王”加冕 保位谋多元化转型？

近日，随着恒大、万科等头部房企的业绩会接连发布，看点颇多的年报季也逐渐进入尾声。

2018年的楼市，虽受调控政策、融资环境等影响，被称为“地产小年”，但对于早已完成全国化布局的大中型房企而言，依然难挡其前进的步伐。

碧桂园的规模、恒大的利润、万科的战略……2018年的房企年报各具看点。

规模之王

素有“宇宙第一房企”之称的碧桂园，尽管2018年经历了系列波折，但依旧继续保持高速增长，在规模上仍是当之无愧的王者。

财报数据显示，2018年，碧桂园连同其合营企业及联营公司,共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%。

曾经，凭借着高周转，碧桂园快速扩张，一举从榜单上的第三位蹿升至榜首，甚至没有在第二的位置上停留。“高周转”像一把披荆斩棘的宝剑，带领碧桂园向前，也引发了同行争相效仿。

不过，目前碧桂园已踩下刹车，欲“提质控速”并加码发展农业与机器人业务。而对于2019年销售目标，碧桂园在业绩发布会上只字未提。

值得注意的是，就目前来看，越来越多的房企开始追求“提质控速”。为此，不少房企准备踩下刹车，放缓销售增速，并为2019年定下了“不算高”的销售目标。

头部房企如恒大地产，将明年的目标定在6000亿元，较2018年的销售额增幅尚不到10%。

中型房企梯队，旭辉控股2019年的目标为1900亿元，增长率为25%，相较于旭辉此前几年的快速增长明显放缓了脚步。更有房企直接下调了2019年的销售目标，例如首创置业将2019年的销售目标从1000亿元下调到了800亿元，九龙仓将2019年在内地的销售目标下调到180亿元。

不过，这并不意味着这些房企对未来的看空。

旭辉集团总裁林峰在业绩会上表示，预计2019年的楼市，将会呈现“低开高走”态势，1900亿元只是一个稳妥的目标，而集团在今年的可售货值达到3500亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称，2019年，许多房企明显不再高喊口号，这其实并非房企不再需要冲击规模，而是体现了在楼市大环境尚不明朗的当前，房企选择“观望”的一种思路，即为自己留有余地，再结合下半年实际情况去做适时调整。

盈利之王

与碧桂园的广泛布局、快速周转不同，在恒大看来，一个企业能够获取多少利润，才是决定这家企业能走多远的核心所在。

财报显示，2018年，恒大实现营收4662亿元，相较2017年3110亿元增长49.9%；而企业的年度净利润为722.1亿元，较2017年增长106.4%；净利润率达15.5%，相较2017年上升4.2个百分点。年度核心业务利润为783.2亿元，较2017年增长93.3%；核心业务利润率为16.8%，较上年上升3.8个百分点。

单从年度净利润方面来看，同为“三巨头”的万科和碧桂园分别为492.7亿元与485.4亿元，已被恒大远远甩在了身后。

正是凭此，恒大稳坐“盈利之王”的宝座。同时，于近日刚刚出炉的“2019中国房地产开发企业500强”测评榜单中，恒大也继续蝉联综合实力榜首。

谈及高利润的秘诀，恒大集团总裁夏海钧在业绩会上直言：“我认为是因为超前的土地储备战略，2009年-2015年，公司主要战略是以二三线为主兼顾一线城市。从2015年进入一线城市，我们从农村到城市，造就了现在3.03亿平方米的土地储备，优质土地价格是我们创造核心利润的基础。”

财报显示，2018年，恒大共计购得土地储备105幅，并就现有22个项目进一步购买周边土地，土地购买同比有所减少。新购项目主要分布于杭州、成都、重庆、郑州、太原、石家庄、沈阳、兰州、南宁、乌鲁木齐、无锡、佛山、清远、惠州等一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积4993万平方米（其中，并购取得2850万平方米，占比56%），平均楼面地价1611元/平方米。截至2018年12月31日，恒大总土地储备项目达811个。

此外，成本管控也必不可少。夏海钧补充道：“集团坚持标准化运营及集约化采购。一方面通过大规模精品化开发，不断提升产品性价比和产品品质，获得合约销售价格持续上升；另一方面通过强大品牌及成本控制措施，继续从土地购买源头上控制成本，又凭借供应商战略联盟，实施集中采购、集中招投标，进一步控制采购成本、工程成本。”

利润率之王

事实上，在业内人士看来，相比规模和利润的净值，衡量一家企业的发展潜力如何，更重要还在于其利润率的高低，即盈利能力如何。

相较于光鲜亮丽的碧万恒三家，中海一直在业内表现得颇为低调。

但谈及中海，业内对其印象除了“低调”之外，高利润率、负债低的经营逻辑也早已深入人心。

3月20日，中海发布2018年度业绩报告，公司全年实现营业收入1714.6亿港元，与房企“三巨头”碧万恒相比着实是“小巫见大巫”，而集团所获取的净利润却高达707.3亿港元，紧追恒大脚步。

在众多大中型房企努力拓展规模、缩减开支，才能勉强维持住10%左右的归母净利润率的同时，中海2018年高达26.18%的归母净利润率令众多房企望尘莫及。

严跃进分析认为，近年来，房企之所以普遍推崇高周转与扩大规模，很大程度上就是为了在争夺土地时，能够尽可能地降低融资成本、拓宽融资渠道，而在这一点上，国企的优势展露无遗。尚且不谈中海这类全国型的大型国企，即便地方型的中小房企，也同样如此。

公开资料显示，2018年，中海在内地28个城市和香港一共新增63幅土地，新增总楼面面积1764万平方米，总地价1443.2亿港元。这其中，底价获取的土地就有13幅之多，占年度权益总地价的21%。

此外，中型房企如上港集团，2018年在取得380亿元营业收入的基础上，实现归母净利润103亿元，归母净利润率高达27.1%。再如陆家嘴集团，其业绩快报显示，2018年共取得126.39亿元营业收入和33.5亿元归母净利润，归母净利润率也高达26.5%。

与其他民营中型房企不同，上港集团和陆家嘴集团作为上海地方性国企，似乎并不在意规模上的增速，仅本土拿地方面的优势，便可使其从容面对市场挑战。例如，近年来在上海市炙手可热的热门板块——前滩，目前已公开亮相的多个项目，背后都有陆家嘴集团的身影，并且其拿地楼面价格，也远远低于同区位其他企业。

多元化转型是战略共识？

在各大房企纷纷大秀成绩单的同时，随着马太效应加剧，行业集中度进一步提升，房企下一步的战略方向，就显得尤为重要。

特别是头部房企，相较于地方性房企，其竞争显得更加激烈，在地产主业之外发力多元化布局，似乎已经这些房企的共识。

除了上文提到的碧桂园欲加码发展农业与机器人业务之外，恒大对汽车行业的钟爱，也早已成为业界的关注点。

为了造车事业，恒大甚至放弃了此前的一些探索，例如粮油、乳业和矿泉水，恒大集团董事局主席许家印坦言，恒大在多元化战略的实施过程中探索发现，这些产业一年销售几亿或者几十亿，和恒大规模不匹配，因此将这些产业都转出去了。

“一年过去了，恒大在新能源汽车方面投入的力度比较大，决心比较大，产业布局也比较大。”许家印在业绩会上表示，全世界对新能源汽车的发展都非常重视，尤其像欧洲，很多国家基本上要取消燃油车的生产和销售，未来新能源汽车替代燃油车的趋势已经是可以预见的大方向。

此外，融创中国也于近日宣布战略升级，摇身一变成为“中国家庭美好生活整合服务商”，满足中国家庭对美好生活的需求。

对于战略方向，融创中国行政总裁汪孟德称，融创未来会有两个聚焦，即保持地产的核心主业地位，沿着“地产+”的方向，为中国家庭的美好生活服务，其中，主要聚焦文旅和文化。

不过，令业内颇感意外的是，就在其他头部房企都在高喊“走出去”拓展新业务时，万科却力主“回归基本盘”。

尽管规模不如碧桂园、利润不如恒大，但同样作为房企“三巨头”之一的万科，其战略思路的每一次变化仍牵动着整个行业的敏感神经。

2018年9月，在万科秋季例会上，万科高喊“活下去”的口号，一时之间令众房企感受到生存压力，转型之路似乎已迫在眉睫。

而时隔不久，万科在近日发布的《致股东》信中又表示，房地产市场单边快速上涨的“黄金时代”已经过去，现在处于“白银时代”，是一个更多变的时代、更细腻的时代，一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。

“‘基本盘’将是万科2019年最重要的词汇。”万科董事会主席郁亮在业绩会上称，万科要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶，才能为转型奠定更坚实的基础。