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中骏集团土储达3200亿元 财务盘面优化扩张稳健

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规模三年晋级“千亿阵营”,年均复合增长率超50%,多元业务发力保证后“千亿时代”盈利能力,中骏集团打破了行业调整周期制约,正按照自身计划走在稳健扩张的道路上。

“我们目前有两大发展战略,其中头一个就是‘千亿战略’。”在业绩会上,中骏集团董事局主席黄朝阳并不掩饰对于规模的渴求。但在黄朝阳看来,中骏的另一个战略是“FUN+幸福生活生态圈”,即与地产主业相关的多元化业务投资,则是为“后千亿时代”提前布局,面向未来消费升级的转型。

鉴于此,花旗的报告指出,受惠于过去三年公司拓展步伐至34个城市,活跃增添土地储备,内部架构与激励计划良好,考虑其在手可售资源达3200亿元,长远期望渗透内地40个-50个城市,晋身国内销售规模30强的目标有望达成,重申“买入”评级。

销售目标锁定700亿元

据《证券日报》记者了解,2016年-2018年,中骏集团的销售额分别为235亿元、332.47亿元和513.6亿元。在房地产市场波动的过去三年中,公司销售额年均复合增长率超50%,发展道路稳健。

“2019年中骏的目标是700亿元,内部KPI不止这个数字。”黄朝阳坦言,头部开发商定的增长比例都比较低,“我们还在高速发展期,目标还算比较高,但有信心完成。”

黄朝阳的信心来自于中骏集团已手握3200亿元的总货值。2018年,中骏集团新增土地储备900多万平方米,新进入10个城市,获取47块优质土地,平均土地成本约每平方米4327元,较去年每平方米4990元进一步降低。

据悉,近年来中骏集团启动“区域聚焦、多业态发展”的5+1战略布局,重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区,聚焦一线及核心二线城市,弹性进入强三线城市。

进入2019年,中骏仍持续深化全国布局版图,在今年开年的近三个月时间内,接连拿下15座城市的16幅地块,新增总货值超400亿元。

花旗报告指出,公司可售资源及地域分布可支撑相关目标,平衡了公司销售增长及盈利后,预计2020年和2021年的毛利率可维持在30%的水平,而280亿元未入账销售毛利率大约为30%,亦有助于带动盈利增长。

财务盘面优化负债降低

规模快速增长和加大多元化业务的投资,并未让中骏集团的盈利能力受到影响。目前来看,合理的土地布局、融资成本的降低,以及启动全面预算管理后成本控制的提效等战略,是中骏集团保持财务稳健的法宝。

据年报数据显示,截至2018年底,中骏集团实现收益177.83亿元,同比增长10.4%;公司股东应占溢利33.85亿元,同比增长19.2%;股东应占核心溢利22亿元,同比增长15.6%;毛利率34.6%,同比上升0.5个百分点。

实际上,近年来,中骏集团的毛利率水平一直处在行业较高段位。“近两年的毛利率都是在34%以上,最主要是过去两年一、二线城市交房的比例较高。”中骏集团财务总监兼公司秘书李少波表示,过去一两年重点在二、三线城市拿地,其中一个拿地指标即是,测算出来的毛利率要达到25%以上。

值得一提的是,在加码全国布局的同时,中骏集团的净负债率实现了同比下降。数据显示,2018年中骏集团净负债率下降至60.4%,降低了11.6个百分点,债务结构也得到进一步优化。目前,公司债务期限搭配合理,融资成本近年来不断降低,2018年加权平均融资成本为6.4%,在行业内具有明显优势。

对此,花旗报告认为,公司债务规模可控。实际上,负债可控,也为中骏集团的另一个战略实施提供了弹性空间。据悉,“FUN+幸福生活生态圈”已逐渐步入收获期。

多元业务协同发力

“Fun+幸福生活生态圈”战略是中骏集团近年来业务创新转型的重要体现。据记者了解,在该战略指导下,中骏集团布局了方隅长租公寓FUNLIVE、联合办公FUNWORK、及大健康等新型业务板块;同时,中骏集团投资打造iFun智能互联平台,打通包括居住空间、办公空间、健身健康空间、医疗、教育在内的联动关系,以满足未来智慧生活的全方位需求。

在“打造受人尊敬的百年企业,成为全球领先的城市运营服务商”的发展愿景下,中骏集团以“多点开花”的发展战略来获取业绩增长新动能。近年来,公司迅速完成弯道超车,布局全国34城,其业务线涵盖地产开发、商业管理、物业管理、FUN+幸福生活四大业态。

值得一提的是,多元业务正在发挥协同效应,其中长租公寓正在以“基金+开发”双轮驱动模式运营,今年将达到3万间。“长租公寓、购物中心对我们拿地已经有协同效应了,可以拿到便宜的土地。”黄朝阳坦言,“从目前战略来看,布局与地产相关的多元业务是比较靠谱的。”

从2019年全国新拿地块中不难看出,在多业态战略体系支撑下,中骏集团开始主动拿取含居住、商业及其他属性的综合性地块。这是在严峻的宏观调控态势和激烈的土地市场竞争中,获取低成本土地的有力抓手。

有业内人士认为,以智慧运营为方向,降低传统地产投资压力,拓展未来经营空间,想清楚战略方向,稳健扩张,在“后千亿时代”,中骏集团正在为行业开辟一条独有的转型路径。

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