房企债务压顶： 泰禾的“活下去”之战

“我们和泰禾绝对不止两个项目的合作，实际上合作范围要比现有的大很多，陆续会有更多的项目收购。”3月26日，世茂房地产控股有限公司（以下简称“世茂”，00813.HK）副主席、总裁许世坛在世茂2018全年业绩会上说。

许世坛这番话背后意味着，泰禾集团除了近期已经公告转让的五个项目部分股权，它还将继续向世茂转让更多项目。此前，有消息称，泰禾集团对外甩卖的资产包中多达12个项目，总货值超600亿元。多位泰禾内部人士也向21世纪经济报道记者证实了该信息。据知情人士透露，在泰禾对外甩卖项目信息披露后，有不少买家寻求合作。不过，泰禾集团董事长对买家选择很有标准，要求“门当户对”。

显然，被评价为闽系地产中“清流”的世茂在黄其森眼中是“门当户对”的买家。但是，如何“活下去”才是摆在黄其森面前最重要的功课。

根据东方金诚出具的《泰禾集团：主体及相关债项2018年度跟踪评级报告》显示，从公司债务期限结构来看，以泰禾集团现有债务为基础，在考虑债券提前回售情况下，泰禾在2018年4-12月、2019年和2020年到期需偿还的债务分别为384.02亿元、473.59亿元和477.99亿元，存在集中偿付压力。2018年的三季报显示，泰禾的负债总额高达2052亿元，资产负债率达到84.7%，短期借款188.8亿元，一年内到期的非流动负债高达457.93亿元，长期借款及应付债券合计788.36亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债之和为货币资金的3倍。

这位在地产界以高杠杆著称，且尤其擅长并购的金融高手，如何安然度过2019年，是目前行业内最为关注的事情。

泰禾“甩卖”资产包

3月以来，不少房企已经公布2018年业绩报告。泰禾集团的业绩预告写到，2018年归属于上市公司股东的净利润23.42亿元至29.74亿元，比上年同期增长10.24%-39.99%。

因大股东质押全部股权融资以及泰禾集团甩卖资本包和北京项目降价行为，泰禾集团资金链引起外界关注。3月25日早间，泰禾集团公告称，公司就具体地产项目与其他机构或地产公司合作开发，属于正常的经营行为；根据具体地产项目运营情况，与其他机构或地产公司合作开发，目的是为了提升地产项目品质，加快项目开发建设进程，为正常业务，符合行业管理； 对于具体合作项目，根据相关规则要求，交易确定后达到信息披露标准的，公司将及时履行信息披露义务。另外，泰禾集团还在公告中提及，公司已足额准备了专项资金用于“16泰禾01”的还本付息，不存在兑付风险，公司到期债券的兑付情况以公司在深圳证券交易所固定收益品种业务专区发布的债券兑付公告及实际兑付结果为准。这是一笔将于3月28日到期、发行量为30亿元的债券融资。

3月22日晚间，泰禾集团公告，全资子公司杭州泰禾向上海世茂全资子公司上海煦晓转让杭州泰禾持有的杭州艺辉商务咨询有限公司51%股权，股权对价为3.79亿元。本次交易前，杭州泰禾持有杭州艺辉100%股权。

3月25日晚间，泰禾再发公告，全资子公司将向世茂房地产全资子公司转让南昌茵梦湖项目51%股权，总计代价18.05亿元。交易完成后，泰禾将间接持有茵梦湖项目49%股权。

无疑，这是泰禾甩卖资产包的前奏。许世坛在其3月26日的业绩会上称，在泰禾对外出售的12个项目资产包中，世茂从中优先挑选了数个项目，挑选的标准是：项目位于世茂长久比较看好的城市，土地价格也不高。许世坛认为，泰禾拿地比较早，地价跟今天比还是有优势的。

除此之外，21世纪经济报道记者统计，泰禾集团还分别于2018年3月31日转让了天津金尊府项目100%股权，2018年12月14日转让泰禾分别持有的三家公司100%股权。

房企面临还债高峰

调控高压之下，房企还债高峰正在到来。

同策研究院监测数据显示，在假设没有新增债券发行的情况下，2019年起，到期债券规模已经出现同比翻倍的情况，达到3783.13亿元。到2021年，到期债券达到近年来峰值6901.68亿元。由此可见，未来三年内，房地产企业的还款压力将逐渐加大。此外，债务额度水平以及组成结构直接影响企业的融资意愿与融资压力。根据2018年中报的公开数据，监测的40家典型上市房企中，部分负债压力大的企业净负债率突破190%，速动比例低至0.425，中期报告时账面现金无法覆盖一年以及一年之内到期的短期负债。

泰禾就是还债高峰中的典型房企。在过去几年间，为了加杠杆扩张，泰禾集团穷尽各种途径融资。2018年半年报显示，负债结构方面，银行贷款约309亿，占比约21%；公司债（3-5年）306亿，占比约21%；信托借款约613亿，占比约42%；资产管理约192亿，占比约13%；其他产品约51亿，占比约3%。

杠杆扩张背后是其净负债率高企。据21世纪经济报道记者统计，泰禾集团在2014年-2018年上半年，其净资产负债率高达530.18%、229.50%、298.70%、474.64%、342.14%。据其年报显示，2014年-2018年上半年，泰禾集团营业收入分别为83.71亿元、148.13亿元、207.28亿元、243.31亿元、195.82亿元；净利润分别为7.12亿元、12.15亿元、17.14亿元、22.33亿元、21.32亿元。但拿地方面，泰禾集团却尤为激进。公开数据显示，2016年，泰禾集团共斥资400.22亿元拿地，2017年拿地金额则高达509.9亿元。

当龙湖集团董事长吴亚军一直强调要对市场保持克制和敬畏之时，泰禾集团却成为2016-2017年间，业内激进扩张的典型房企之一。公开资料显示，2017年泰禾集团共计获取36个优质项目，其中有30个项目是通过并购及购买资产的方式获取。这一年，泰禾集团总耗资超过500亿元。

2017年12月22日，黄其森放出豪言，泰禾集团2018年的目标是实现销售额翻番，达到2000亿元，负债率降到75%以下。此言一出，泰禾集团的股价就如同坐上火箭一般，一个月时间就从16元暴涨至43元，公司的市值从200亿飙升至520亿。

但显然，黄其森这一目标随着调控深入成为“水中月”。自2018年下半年开始，泰禾集团开始传出裁员消息。

21世纪经济报道记者在证监会房地产行业中选取市值最高的10家与泰禾集团进行对比。比较显示，泰禾集团的资产负债率在行业内排名第5，但净利润及增速均处11家企业之尾。其中2018年三季度，泰禾集团净利润同比增长仅为1.11%，行业最高为金地集团132.21%；同期，泰禾集团净利润为14.44亿元，而行业最高万科A为1845.37亿元。而泰禾集团的总负债情况在133家证监会房地产行业企业中，2016-2018年第三季度均为行业前十。

“在市场上行周期，2016、2017、2018上半年，泰禾集团发展是比较快，因为上行周期价格上涨比较快，市场对于比较高端的产品接受度比较高，所以泰禾集团可以迅速在各个城市进行扩张，包括比较激进地拿了一些地王。但是进入2018年下半年到现在为止，市场需求无法支撑销售，包括之前通过高杠杆所拿到的高价地，在销售层面遇阻。整个企业资金面就难免出现问题。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于泰禾集团，保持现有资产比保持现有的杠杆率和风险来讲更重要，目前来说生存最重要，所以采取卖股权卖资产的方式保生存。目前来说，整个行业的调整趋势还会继续存在，并不会因为土地市场的好转而改变。所以，泰禾集团出售股权的做法是比较明智的，先存活后发展。

针对泰禾集团高企的负债，泰禾集团相关人士认为，“并不需要担心。公司目前有7000多亿货值，但才1000多亿债务。”