中骏年报解读： 后千亿时代的进击与多元化

（原标题：中骏年报解读： 后千亿时代的进击与多元化）

随着房地产市场步入“白银时代”，市场集中度正日益提高，马太效应愈发明显。日前的一项测评报告显示，2018年，前百强房企销售规模增长28.94% ，前50强房企销售规模占全行业51.95%。千亿房企数量增至30家，创历史新高。恒大、碧桂园、万科三家龙头房企全年业绩均实现了稳步增长。

上述趋势背后，市场竞争格局生变。3月，房企迎来财报发布集中季。从已公布的房企年报来看，除了关注销售额以外，土地储备格外受到重视。此外，房企竞争赛道也不再集中在住宅开发领域，多元化赛道也是房企主流战略考量。一些尾部房企将在日益加剧的市场竞争中淡出房地产市场。

在已发布财报的房企中，中骏集团颇具典型性。作为一家销售额达到500亿，且将要在2020年冲刺千亿的房企，中骏集团在房地产市场的或进或退也是时下市场的一个缩影。

销售额复合增长率超50%

3月19日，中骏集团公布2018年业绩。业绩报告显示，中骏集团2018年实现销售额513.6亿元，比上年同比增长54.5%；营业收入177.83亿元；应占净利润33.85亿元，同比增长19%，整体业绩增长明显。而另一方面，中骏集团净负债率由2017年的71.8%进一步降至60.4%；毛利率为34.6%。

值得关注的是，在融资环境收紧背景下，过去三年里，中骏集团销售额年均复合增长率超50%。数据显示，中骏集团2016年销售额为235亿，2017年332.47亿。此外，中骏集团的毛利率也长期处在行业高位水平，2018年为34.6%。2018年，中骏集团还启动了全面预算管理系统，在高效的成本管控之下，2018年中骏集团应占净利润33.85亿元，同比涨19.2%。

为了更全面了解中骏集团财务状况，21世纪经济报道记者选取了46家港股上市房企（已披露年报）年报数据进行对比。对比显示，中骏集团目前利润总额以及归属于母公司股东净利润数据位于行业中上等，分别排名第19和第15。

具体行业数据对比方面，记者选取了比较典型的几家目前已公布年报数据的地产企业：碧桂园（02007.HKK）、招商蛇口（001979.SZ）、中国金茂（00817.HKK）、大悦城地产（00207.HKK）、富力地产（02777.HKK）、远洋集团（03377.HKK）、恒基地产（00012.HKK）、瑞安房地产（00272.HKK）、绿城中国（03900.HKK），将其与中骏集团进行财务数据的横向比较。通过财务比率计算，在表现盈利能力方面的净资产收益率方面，中骏集团以24.23%的数据排名第二，仅次于碧桂园的32.20%；在营运能力方面，中骏集团的流动资产周转率与碧桂园并列10家公司第二。

随着房地产市场城镇化步入后半场，土地储备成为房企竞争的关键因素。

近年来，中骏集团启动“区域聚焦、多业态发展”五大战略圈战略布局，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区，聚焦一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市。

2018年，中骏集团新增土地储备900多万方，新进入10个城市，获取47块优质土地。截至2018年底，累计土地储备总规划面积超2406万平方米。进入2019年，中骏仍持续深化全国布局版图，在今年开年近三个月的时间内，中骏又接连拿下15座城市的16幅地块，新增土储建面超250万平米，新增总货值超400亿元。值得一提的是，中骏在加码全国布局的同时，净负债率实现了同比下降。数据显示，2016年中骏的负债率80%，2017年72%，2018年60.4%，负债率逐年降低的同时，债务结构也得到进一步优化。

土储为王以及多元化

中骏集团预计，2019年一线城市整体政策面仍然趋严，限价政策不会轻易放松，但成交量很大可能触底回升；二线城市调控政策放松的机会较大，因城施政将促使部分二线城市的成交量及价格轻微回升；而过分透支的三、 四线城市房价将面临回调的压力。基于以上预期，中骏买地策略将继续聚焦于现有五大区域的一线、二线城市及强三线城市，希望在市场低点时抓紧机会积极扩充土地储备，为未来的可售资源做好准备。

中骏集团认为，长远来看，中国房地产市场的机会除了一线城市外，人口将持续流入核心二线城市及周边的强三线城市。

此外，从中骏集团2019年全国新拿地块中不难看出，在多业态战略体系支撑下，中骏集团开始主动拿取含居住、商业及其他属性的综合性地块，北京西长安街和苏州姑苏平江新城两宗商住地块便是代表。此外，中骏集团在昆明空港区域的千亩健康大盘也将于近期亮相。类似商住融合、产城一体的项目尝试，将进一步拓宽中骏的发展道路。

中骏集团近年来布局全国34城，其业务线涵盖地产开发、商业管理、物业管理、FUN+幸福生活四大业态。其中，“FUN+幸福生活生态圈”战略是中骏集团近年来业务创新转型的重要体现，在该战略指导下，中骏集团布局了方隅长租公寓FUNLIVE、联合办公FUNWORK，及健康健身等新型业务板块；同时，中骏集团投资打造iFun智能互联平台，打通包括居住空间、办公空间、健身健康空间、医疗、教育在内的联动关系。

近来，中骏商业也在积极融入“FUN+幸福生活生态圈”战略，截至目前，中骏商业已布局全国六大城市，打造了中骏·世界城、中骏广场、中骏大厦、乐活里、家乐坊等15座商业地标，涵盖购物中心、高端写字楼、商业休闲街区、体育场等业态。

在新业态方面，年报显示，面向未来，基于对消费升级及客户生活趋势的研究，中骏集团将业务扩展至“FUN+幸福生活生态圈”，布局FUNLIVE方隅公寓、FUN工作联合办公、健身健康及教育等新型业务板块。目前，中骏集团第一个FUNLIVE高端项目，上海方隅中骏广场国际公寓已于2018年12月正式开业，中骏集团将重点关注北上广深四个一线城市及杭州、南京等二线城市，计划三至五年在核心一、二线城市布局5万至10万套长租公寓，成为中国质量型公寓领域运营商。