上海绿城小区要求中介带人看房需带齐五份材料

最近，家住上海市浦东新区的徐先生，作为一名看房者，因为中介准备材料不全，首次被保安拦在了绿城小区的大门外。

根据上海绿城业委会、物业公司的规定，如果想要进入小区看房，中介人员需备齐五份材料——即所售房屋产权证复印件、业主委托书复印件、中介人员身份证原件、中介人员工作证原件以及随同看房的客户身份证原件。

不仅如此，看房时，小区门卫还要收取100元押金，如果看房超过一小时，每超过10分钟扣取押金10元……

上海绿城实行的这项规定，有人支持，也有反对。支持的业主认为，这一规定契合了他们对高品质小区管理的期待；但反对的房产中介从业者认为，这不利于他们服务有需求的小区业主，而且物业的收费是否合法值得商榷。

看房者

　　看房遭遇物业最严审核

“其实那个中介小伙穿得蛮正式的，名片、胸牌还有房屋的钥匙也都有，换作别的小区，应该是可以进的，但在这个小区就是不行。”回忆起当天的情况，徐先生如是说。

当日，小区保安告诉徐先生，根据上海绿城的规定，如果想要进入小区看房，中介人员需备齐五份材料——即所售房屋产权证复印件、业主委托书复印件、中介身份证原件、中介工作证原件以及随同看房的客户身份证原件。

如果无法提供这5份材料，就必须由业主打电话给物业，确定中介及看房人员身份后才能进入小区。

在现场，小区保安的要求难住了徐先生委托的中介服务人员。

“小伙子打了七八个电话，最后只联系上了一个业主。”徐先生说。“为了联系业主，我们在小区大门口站了十几分钟。”

后来，尽管小区门卫同意让徐先生等人进入小区。但在进入前，门卫反复叮嘱，他们只能看有业主同意的那套房。而且，门卫还通过对讲机，将徐先生看房的范围，通知了其他保安。

此外，小区门卫还向中介人员收取了100元的押金。

“保安说，我们只能在小区停留1小时，超时后，每超时10分钟扣10元钱。”徐先生说。

尽管不太开心，但徐先生的态度却很平和。他说：“我一开始很生气，觉得是中介没有安排好，小区保安有点强人所难。但后来想想，其实大家都蛮不容易的。只能说我大概遇到了进门资格审核最严格的小区，（导致）看房过程比较麻烦。”

中介

　　规定妨碍了正常工作

在上海绿城小区一个入口处，醒目地张贴着《关于加强对房屋中介管理的通知》，上面写着中介人员需备齐的五份材料。

此外，该《通知》还醒目地写着，“中介公司人员必须有客户随行，中介人员需带齐各项材料，门岗人员规定查阅、登记、核实放行；发放并佩戴由物业统一订制的中介看房出入证（押金100元），看房时间为60分钟（自门岗放行开始计时），看房登记一户只能看一户，如若超出规定时间，按管理规定扣除超时费用；严禁中介公司（人员）在上海绿城小区骑行电动车、摩托车、平衡车等一系列违规行为……”

相对于徐先生的平和，附近为上海绿城小区业主提供房屋经纪服务的中介从业人员，却显得有些不满。他们中的一部分人认为，上海绿城的相关管理规定，已经妨碍了他们的正常工作。

某连锁房产中介工作人员告诉记者，尽管该小区门卫要求提供五份材料的规定看似合理，但在实际操作中，很难做到五份材料齐全：“这其实要求业主的配合，但是很多业主，尤其是出租房的业主，房子本身就是托管在别人手中，他们既不愿意也没有条件配合提供材料。”

另一家连锁房产中介的工作人员则指出，该小区制定的看房时间并不符合购房者的看房习惯：“一般来看房子的，都不会只看一套房，都是想多看几套房对比一下，仔细考察一下小区环境。这样一圈下来，一个小时基本不够的。”

还有房产中介人员直接质疑小区物业是否有收押金并扣款的权力，并质疑钱款的流向。

业委会

　　绝大多数业主是支持的

然而，相比中介从业者的反感，上海绿城小区很多业主却对物业实行的这一套“进门管理规定”，表示很满意。

记者注意到，除了房产中介从业人员外，该小区居民的访客、外卖服务员、快递服务员以及维修人员进入小区前，也都要进行登记，一些经常出入该小区的人，似乎也都已适应了这样的登记制度。他们会自发在进门处停留并登记，家中有装修人员的业主，还会带着装修工主动到门口，向保安登记。

“有业主带着的，我们都会放行。”上海绿城小区的保安说。

“我们小区的管理，是外面小区没有的。”提及小区的管理，一位小区阿姨颇为自豪。她说，该小区的管理制度，契合了她对于高品质小区的期待。

“我们小区内绝大多数业主都是支持的。”上海绿城业委会工作人员金先生说：“大家都希望小区好，小区管理好了，最终大家都会受益。”

但是，不少业主也需要房产中介服务。对于该小区严格的中介管理制度，这部分业主怎么看呢？“我们就曾经遇到过一个业主，他家的房子在底层，本来就不好出售，因为小区管得太严，业主又经常不在家，房屋带看次数很低，业主意见非常大。”一名房产中介人员告诉记者。

对此，业委会工作人员金先生说，持反对意见的业主是极少一部分人。该小区业委会所遇到的相关投诉案例，大多是业主经过投诉后发现，自己其实并没有委托过相关带看房的中介人员，是中介公司互相乱借钥匙，才会出现中介进不去小区的情况。

物业

　　扣押金主要是约束中介

“其实我们真正扣押金的次数是很少的。”上海绿城小区保安队商队长说，“这么长时间也没扣几十块钱，所谓的扣押金主要是想给中介人员一个约束。”

商队长说，一直以来，对于小区业主来说，长期逗留在小区的房屋中介人员，是一个很大的困扰。

“中介服务人员和其他外卖、快递服务人员不一样，他们很喜欢长时间逗留在小区里，有时候还会在小区里兜兜转转，寻找客户或熟悉地形。很多业主觉得不成样子，就会到我们这边投诉。”商队长说，该小区曾经出现过中介人员带人看房却开错房门，导致业主报警的事件，在看房缴纳押金制度未出台前，中介人员拒不听从保安劝说，长期停留在小区内的情况也时有发生。

“有些人很强硬的，我们保安去劝，他们也不听的，我们拿他们也没办法。”商队长说，长期在小区逗留的中介人员，也给小区的管理带来了很大困扰。“有些中介人员，在客户离开后，并不离开小区，而是在小区里转来转去。那我们肯定要注意他们，观察他们到底在干什么，是不是在踩点，会不会偷发小广告，这些情况都曾经出现过。”

正由于以上原因，为避免中介人员长期在小区中逗留，小区业委会成立后，制定了“中介看房操作流程及相关证件资料”的相关规定。

业委会成员金先生说，该规定其实已经充分考虑了房产中介公司的需求：“比如说，我们预留了1小时的看房时间给中介，正常看房的话，1小时足够了。”

[律师说法]

　　应明确收款性质若称罚款则违法

那么，小区业委会以及物业公司到底有没有权向房产中介服务人员收取押金并扣款呢？

上海君悦律师事务所律师王俊杰认为，业委会为了避免中介带看房影响小区居民生活和安保管理，向看房者收取押金，超过1小时后扣取部分押金，有其合理性，但管理者应注意对扣看房者押金的性质予以明确：“因为现在的商品房小区环境都比较好，购房者也不仅仅局限于看房子本身，还会对整个小区的环境做考察，有些小区配套会所的，购房者还会进入会所考察，如果小区大的话，必然会增加小区安保工作量，比如登记进入的看房者长时间不出来，保安会增加巡逻频率，而品质高的商品房业主对安保的要求非常高。所以该规定的存在，有其合理性。”

但，王俊杰同时强调：“业委会以及物业公司应对扣看房者押金的钱款性质予以明确，如果定性为罚款或罚金，那么就构成违法，因为只有行政机关、法院才能进行罚款或罚金；如果定性为管理费、服务费等，那需要业主大会通过。”

同时，根据《发票管理办法》第二十条规定：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”

“因此，物业公司在收取费用的同时，应出具对应品名的发票，在此过程中，小区物业公司给看房者提供了什么服务，需要明确。”王俊杰说，“开具发票、如实入账也能监管这笔收入款项的去向，防止业委会、物业公司利用工作便利侵占这笔款项，侵害业主利益。”