上年销售额增幅不足7% 绿城冲刺2000亿成色几何

3月22日，绿城中国（03900.HK）在香港举行2018年度业绩发布会。

绿城行政总裁张亚东公布2019年目标时给出的描述是，“考核版目标是1800亿元，冲刺目标是2000亿元。”

回观绿城2018年业绩，1564亿元销售额同比增长6.9%，营业收入则实现603.03亿元，同比增长43.7%。

相较诸多同等体量房企的“保二冲三”（3000亿元）目标，绿城2019年的野心略显保守。

会上有业内人士直言，这或许就是张亚东的风格。

2018年初，时任绿城中国执行董事兼行政总裁曹舟南曾将年度目标制定为“有望冲击1800亿元销售额”，但在2018年中期业绩会上，这一目标被新任行政总裁张亚东下调到了1600亿元。

销售额增幅不足7% 投资项目整体去化率68%

《每日经济新闻》记者留意到，2018年绿城的销售额仅较去年同期增长6.9%，增幅似乎也颇为“保守”。不过该年公司销售均价约25,455元/平方米，投资项目整体去化率68%，数值在行业处于偏高水平。

对于2018年的成绩，张亚东保持着微笑：“以往我们在定业绩目标时，有一个考核版指标和争取目标。2018年争取达到1600亿~1700亿元，最后差了一口气，完成1564亿元。今年我们的考核版目标是1800亿元，冲刺目标是2000亿元。”

在张亚东看来，实现上述目标是大概率事件。他认为，今年的调控是因城施策，分类指导，这对绿城这样注重品质的房企是利好的。

不过，近年来绿城的销售增速持续放缓亦是不争的事实，其2015年～2018年分别实现销售额719亿、1139亿、1463亿、1564亿元。对此，绿城中国执行董事李青岸表示，这是由于2018年的销售主要来自2017年拿的项目，彼时受房地产调控影响，虽然房价得到控制，但地价没有，因此绿城2018年销售增长率不到7个百分点。

58安居客首席分析师张波则分析认为，绿城2018年的销售增长，相比2017年稍显乏力，主要有两点原因，一是限价调控，二是其重仓的浙江市场变化。

具体来看，2018年绿城在三四线城市的新增土储占比不到20%，一二线的土地占比则近80%。大本营杭州地区2018年的销售金额，同比2017年出现大幅下降，也失掉了长期保持的杭州市场“第一”的位置。

但2018年绿城一二线城市的房源去化率71%（新增房源70%），三四线城市的库存去化率则达到73%。

“绿城重点布局的一二线城市，在2018年都面临着较为严格的楼市调控，而其在三四线以及次级城市的布局较少，所以直接影响到1600亿元销售目标的实现”。张波表示。

张亚东直言，未来房地产调控发展过程中，三四线楼市会触底向好。而绿城也会进行区域性调整，在粤港澳大湾区、海南地区等六大区域铺开。

净利润下滑超一成 项目权益逐步增加

数据显示，截至2018年底，绿城实现净利润23.75亿元，同比下滑11.1%；股东应占利润10.03亿元，同比下滑54.2%。

对此，首席财务官冯征表示，若剔除汇兑损益收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产公允价值调整于年内税后净影响，公司应占股东利润为37.96亿元，较2017年23.43亿元增加14.53亿元，增长62%。

同时，2017年有16亿元专项处置，同时2017年产生了一定的汇率收益，这些都是由股东承担的。

另外，记者留意到，绿城累计拨备17.35亿元。

冯征表示，拨备是一个财务安排，因为2018年在各股东下达的利润指标完成的情况下有能力覆盖掉，所以把历史上几个沉淀项目进行拨备，即作沉淀项目的减值，虽然会影响经营利润，但不影响核心利润。

张亚东则表示，拨备是根据市场情况来的。“这与国家政策有关，如果政策放松，可能很快就回来了。”

张波告诉记者，在某个时点上项目拨备，目的是把非主业收益剔除，包括汇兑收入等其他财务损失的收益。

值得一提的是，目前绿城的销售权益占比在55%左右。李青岸表示，后期新增的项目，绿城权益部分会逐步增加，归属于公司净利润会受到一定的影响，但好处是可以做大公司的规模。

力争12个月现金流回正 手握5300亿元货值

据《每日经济新闻》记者了解，绿城2018年共拿了37块地，其中大部分是合作拿地，其中一部分是权益拿地，并且绿城希望操盘。

据管理层透露，公司以前从拿地到销售，速度比较慢，尤其是在规划设计上，团队会投入很大精力，所以“6个月开工、12个月销售、20个月现金流回正”都是常态。如今是要求做到“5个月开工、9个月销售、12个月现金流回正”。

张亚东告诉《每日经济新闻》记者，其实这一年以来，绿城的变化更多是在内部，2018年绿城增效减员，主动优化组织机构。9个中心整合成7个中心，下属单位由16个整合为11个。

“我们一次动作就减少了344人，一次性减少一年费用2亿元。换血首先得来新人，这是前提，目前我们坚守了这些核心理念。”

整个业绩会上，“提高运营效能、大运营体系”被张亚东反复强调。

而新的大运营体系，直接作用于各项周转指标——如果够快，就意味着绿城2017下半年、2018年拿的项目，可能在2019年就具备销售条件。

对此张亚东也表现出颇大信心：“2018年部分城市限价，在财务成本较低的情况下没有必要斩仓出货，在因城施策分类指导的原则下，原先一些表现不好的项目在2019年会有集中的释放度，这一年的增幅会有比较明显的展现。”

截至2018年末，绿城中国共拥有3247万平方米总建面的土地储备，权益2032万平方米，总可售货值5300亿元。