千帆竞发的房地产市场布满暗礁险滩，每一步扩张都伴随风险与未知。从百亿到千亿，需要房企对市场与布局的精准把控。3月22日，融信中国(3301.HK)发布2018年年度报告。数据显示，其2018年合约销售约1218.8亿元，跻身千亿俱乐部。
回看这家闽系房企的扩张之路，上升步调不乏激进。2016年在港交所上市并将总部搬至上海后，融信便开启“以上海为中心，辐射全国一二线城市”的全国化布局。2016-2017年，其销售规模分别为246亿元以及502亿元。
行至2018，融信一脚迈入千亿，全年合约销售额达1218.8亿元，同比增长73%；合约销售面积达562万平方米，同比增长17%；营业收入344亿元，同比增长13%。
业绩提升的同时，其盈利开始得到释放。年报数据显示，2018年融信净利润35亿元，同比上升31%。归母净利润22亿元，同比增28%。毛利润81亿元，同比上升61%；毛利率23%，若扣除收并购项目重新估值影响，其毛利率为29%，同比上升8个百分点。归母核心净利润25亿元，同比增长116%；净利率10%，同比上升1个百分点。
短期实现业绩千亿扩张，与融信的前期布局关系密切。2015到2017年间，融信在长三角获取大量土储，为后期业绩发展奠基。过去的2018年，杭州单城便实现403亿元销售额，占全年销售总额33%；上海单城实现219亿元销售额，占比18%。
此外，融信在去年新增24个地块，总建筑面积477.5万平方米。截至2018年末，其布局已覆盖全国39个城市，项目数量总计154个，总土地储备面积约2542万平米。而平均土地成本6356元/平方米，与21672元/平方米的平均合约售价相比，利润空间较为充足。
经过数年急速扩张，融信在进入2018年后转趋谨慎，主动降杠杆，提高安全边际。年报显示，其2018年总债务625亿元，较2017年末下降10%；净债务375亿元，较2017年末下降23%。净负债率为105%，较2017年末下降54个百分点。扣除预收账款(合约负债)的资产负债率降低7个百分点至51%。
在偿债能力上，截至2018年末，公司在手现金及银行余额共计250亿元，现金短债比大于1倍。融资能力方面，自2016年上市以来，融信先后利用了增发配股、银行贷款、公司债、美元票据等多种融资方式。截至2018年末，其授信总额度超1400亿元，未使用授信超850亿元，其中80%为银行授信。
市场已对其表现做出反应。3月13日，德银发表研究报告，对融信中国予以“买入”评级，目标价17.63港元。德银预计，融信在中国会是同等规模房地产企业中的领跑者，其于2015-2018年间的销售年复合增长率达60%，有潜力成为排名前20的发展商。
值得注意的是，融信土地储备80%的货值位于中国一线及强二线城市。截至目前，其战略布局全国8大核心城市群：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。德银认为，融信大部分土地储备位于一二线城市，将受惠于高能城市的销售恢复。
“去年市场环境比较严峻，公司在各项调控政策下依然能保持盈利持续高速增长，杠杆明显改善，这归功于我们的高品质及全国化运营能力。”融信中国董事局主席欧宗洪表示，随着公司突破千亿规模，融信将会审慎拿地，把握投资窗口，优化债务结构。
关于未来，融信方面表示，“聚焦、平衡、轻资产”将会成为2019年的战略重点。在产品方面，融信将继续聚焦改善型住宅，提供高品质产品;在公司发展的过程中，追求规模、利润和杠杆间的平衡;在轻资产方面，也会寻求企业之间的合作，强强联合。
“融信中国不刻意追求排名，更追求有质量的增长。” 融信中国执行董事曾飞燕说，2019年的销售目标是1400亿；净负债率目标是70%-90%，近三年会降低到行业平均水平。
本文来源：第一财经
作者：孙梦凡
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