北京“3·17新政”两周年：学区房告别“天价”

不知不觉间，被称为史上最严调控的北京“3·17新政”已经执行两周年。时间回溯到两年前的2017年3月，彼时，北京二手房市场温度升至最高点，“天价”学区房更是频频刷屏。这也直接导致调控政策出台：2017年3月17日，北京升级版“认房又认贷”政策空降，被称为“3·17新政”。

值新政实施两周年，《每日经济新闻》记者实地走访北京市场发现，与两年前相比，楼市降温明显，市场情绪日渐理性。虽然进入2019年北京楼市迎来一番“小阳春”行情，但后市走势如何仍待观察。

挂出一套学区房，想买的人排着队，业主逐一挑选买家对话，最后择优成交。“卖家报价728万元，从白天砍价到夜里11点半，最后745万元成交。”中介这样描述两年前北京学区房的火爆场面。

2017年3月17日，北京颁布“认房又认贷”的楼市新政，二套房最低首付比例提至六成，最高贷款年限降至25年，企业购房限售期限3年。最重要的是，政策“即时生效”。

一场游戏，有一方永远是输家。比如，被“误伤”的购房者——那些已经签过合同、交付定金、只差网签最后一步的买房自住人群；比如，受累的京派房企——重仓北京大本营，业绩大降，甚至退市。

二手房均价下跌超一成

两年前，北京“3·17新政”空降，令二手房价暂停于67497元/平方米的历史高度。此后，北京二手房价格连续9个月下跌。到今年2月，北京二手房均价为59898元/平方米，与2017年3月高点相比，两年间下跌11.3%。

作为限购调控的标杆城市，北京楼市的一举一动都备受业内关注。

中原地产数据显示，2017年，北京二手房仅签约120821套，与2016年同期的254916套相比跌幅超过一半，达52.6%。两年来，北京二手房成交不足28万套，而新政出台的前两年累计交易量约48万套。

另据我爱我家数据，2017年3月17日当天，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量新高。而次日2017年3月18日，北京全市共完成二手住宅网签968套，虽较前一日下降35%，但当日是周六，以往成交量在100套左右。

其中，作为“3·17新政”的重点管控对象，学区房所受影响首当其冲。要知道，在东城区和西城区的房地产交易中，只有学区房这一关键词。

虽然单价高，但由于胡同里的平房面积小，所以总价并不算高，导致了北京特色的胡同里学区房，亦一直是北京楼市的“异类”。

2016年3月，一则关于北京文昌胡同46万元/平方米的天价学区房新闻刷新了人们对于北京楼市的认知，尽管随后该消息被证实虚假，但作为占有优质教育资源的重点区域，胡同里的平房从来都不缺买主。

《每日经济新闻》记者近日走访北京市场了解到，“3·17新政”之前，东城区学区房最高成交价为19万元/平方米，此后均价基本维持在14万元/平方米左右。至于传说中的胡同内老破小，如今的链家中介已经明确表示“不建议带看”。

中介表示：“19万元/平方米的时候，挂出来一套房，买的人排着队要。‘3·17新政’后愿意小幅降价卖掉的业主现在看来最明智，那些捂着房子想等房价回调的业主其实是亏大了，因为这一年就一直维持在目前的水准。”

京派房企业绩跌超三成

而对于那些重仓北京的房企来说，过去这两年的日子其实很艰难。

据克而瑞，2017年北京TOP10房企共实现销售金额1515.38亿元，与2016年相比减少近30%；实现销售面积367.49万平方米，与2016年相比减少近45%。

到了2018年，北京TOP10房企共实现流量销售金额1163.7亿元，前十的门槛由2017年的82亿元降至76亿元。

其中，又以“老大哥”首开股份“掉队”最为明显。

几年前，首开出走北京，开拓京外市场，发现优势不明显后又折返重仓北京，但偏偏赶上了“3·17新政”，业绩空间、利润空间均被限制。无奈之下又重新征战京外市场，但由于后劲不足，暂未能扭转依赖北京大本营的局势。

从具体数据看，2017年首开还算意气风发，以257.1亿元业绩继续蝉联北京

房企销冠，但这与其2016年的343亿元

业绩相比，跌幅超过30%。

到了2018年，首开已将销冠位置拱手相让。2018年12月19日，首开股份副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示，2018年公司房地产协议销售额将突破千亿元，其中北京区域占比约一半，达到500亿元。但据诸葛找房数据，首开2018年仅实现257亿元销售额；而据克而瑞数据，即便是流量金额与权益金额相加，首开的销售额也才222.2亿元。

相比之下，受“3·17新政”影响最大的京派房企当属中弘。这家超半数销售额来自北京市场并且项目多为商改住类型的房企，在遭遇“3·17新政”以及此后的“3·26商改住限购令”重伤之后元气尽失，想要退到老三板却还遭遇延期。

主力项目从销冠到烂尾，发生在一年之内，中弘做到了，并且一度“无所畏惧”。要知道，在“3·17新政”之后的一场土拓大战中，中弘依旧敢顶着巨债，反其道而行之，以近15亿元、240%的平均溢价率，拿下北京市平谷区4宗地，安邦、保利、万科、招商等均倒在中弘暴力举牌之下。

而中弘这两年的财报，怕是最具讽刺意义的“典范”。在2016年业绩稍有起色之后，中弘在2017年财报开篇便直陈“公司内部控制存在重大缺陷，敬请投资者注意阅读”，以及“公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本”。当年，中弘的营收为10.2亿元，同比跌幅近八成；归属于上市公司股东的净利润跌幅是惊人的1700%，并特别指出，“2017年3月北京出台的商办项目调控政策对区域内的商办项目的销售影响巨大，还导致很多客户退房”。而到了2018年前三季度，中弘净利润亏损18.85亿元，同比降幅则是更惊人的2379.61%。

如今的中弘，实控人“跑路”了，财务总监“失联”了，债权人大会延期了，背着百余亿元债务“拖下去”，眼看着就是一个大烂摊子持续发酵。

尽管中弘的残局还有着管理层决策失误、投资失利等因素，但“3·17新政“却是加速其落败的导火索。