10年前，摩根士丹利投资雅居乐清水湾，启动了这个海南大盘；10年后，大摩在雅居乐发布年报之际，给予预减评级，雅居乐盘中跳水。
3月20日，雅居乐发布财报显示，2018年实现销售金额1026.7亿，较上年增长14.5%，首次突破千亿，但没有完成1100亿的目标。
同样过于乐观的是富力。尽管2018年实现了销售目标，但收购万达酒店的“后遗症”显现，净利润大幅下滑，净负债率持续升高，同时酒店业务连续6年亏损。
在一片“报喜”声的房企年报季，这两家房企的表现，折射出其对于政策和市场的错判，区域和战略布局的不足，以及经营的脆弱和风险。
在房地产的周期性调整中，富力和雅居乐并非特例。2018年四季度楼市跌入冰点，万科高喊“活下去”，一些房企表现出较差的“抗跌性”，更有一些已面临实质性的资金链危机。
年后，虽然政策稍微宽松，但不少房企仍须调整区域和业务布局，重整融资和财务纪律，应对更加不确定的2019年。
据21世纪经济报道记者统计，目前已公布2019年经营目标的房企，大多将销售增速定在了10%左右。过去两三年动辄50%以上的增长，或消失不见。
“不抗跌”的房企
随着年报季的到来，所有房企都站在了镁光灯下，接受投资者的审视。
在2018年调控空前严厉、“五限”叠加的市场中，万科、恒大、碧桂园、融创等房企明显放缓了脚步，但仍顺利完成了销售目标。
雅居乐，这家老牌的华南地产“五虎”之一，却成为前30强中几乎唯一没有完成年度销售目标的房企；现金回笼不足，净负债率升至79%。
同日，富力地产发布年报，权益协议销售金额达到1311亿元，超11亿踩线完成目标，同比增长60%，可谓迅猛。
但财务情况却不尽如人意。公告显示，富力地产的年度盈利为87.28亿元，同比减少59%。归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；与此同时，富力的净负债率继续攀升至187%。
为何面临同样严酷的外部环境，房企的表现却如此不一？翻看雅居乐的财报可以发现，重仓旅游地产尤其是海南、云南，三四线布局偏多，项目更多位于调控严厉的市场，是雅居乐没有完成目标的主因。
数据显示，2017年清水湾销售178.92亿，占集团额约19%；2018年受海南4·22调控、全域限购影响，清水湾目标仅120亿却没有完成，最后导致全年任务功亏一篑。
对旅游地产的偏爱叠加三四线布局过多，加剧了雅居乐的销售乏力。财报显示，雅居乐2018年新增的土储中，二线城市仅有约292.6万平方米，占比不到三成，超七成在三线城市；总土储中，一线城市占比仅为3.5%，二线城市约24%，七成土储位于三四线城市。
雅居乐首席财务官张森估计，2019年海南的贡献相对来说也不会太多，对毛利率将有一定影响。
摩根士丹利指出，雅居乐去年基本盈利逊于预期9%，经调整权益净杠杆率按年扩大24个百分点至126%，予以“减持”评级。
如果说雅居乐错判了市场，富力的问题则在于战略失误。早在2月27日，富力就发布盈利预警公告显示，净利下滑主因，是2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年该类交易减少。
2017年7月，富力以“6折”出资199亿收购万达77家城市酒店。该项收购导致2017年富力的议价收购收益为131.07亿元，2018年仅为3.97亿元。
在房企多元化转型背景下，富力想另辟蹊径成为全球最大的豪华酒店资产拥有人，但报表却显示酒店连年亏损。2018年，酒店营业额为70.28亿元，亏损达4.59亿元。
富力地产联席董事长李思廉回应称，今年二季度富力将继续推进酒店融资，包括发行酒店资产包；2019年，富力将致力于低成本的土地储备、开发中的项目及可售资源转化为现金收益。
高增长不再
富力和雅居乐均为较早开始市场化的老牌房企。但面对多变的政策和波动的市场，仍表现出一定的不适应。翻看其业绩历史曲线，对比万科、中海这类稳健型房企还是差了许多。
表现更差的房企则有资金链断裂的风险。2018年，华夏幸福、泰禾集团相继传出裁员，前者向万科转让了数个项目，并引入平安成为第二大股东化解危机；后者则在今年初降价促销“抢收”，回笼资金。
易居房地产研究中心总监严跃进指出，在弱市中，“抗跌性”是房企核心竞争力之一。优秀的公司不仅能在市场上升期录得红利，更要在波动中守住“基本盘”，并继续获得增长。
事实上，四巨头中的碧桂园、恒大、融创，也并非稳健风格。将时间拉长到10年，这几家公司的增长曲线也是忽高忽低，要么持平要么陡峭。
回望2018年，可能是房企高速增长的最后一程。
在这一年，碧桂园、万科、恒大这类超大型房企增速已然放缓，不少中型房企仍然录得高增长，如奥园集团增长100%，阳光城增长近80%。
但到了2019年，所有的房企都不再有业绩高速增长的预期。雅居乐2019年预售目标为1130亿元，仅较2018年增长10%，中海的目标增幅为16%，恒大今年的销售目标增幅不到10%，碧桂园不设目标，万科今年的销售回款目标则是负增长，由6300亿降到了6000亿。
去年增长100%的奥园也大幅降速。奥园主席郭梓文表示，2019年预售目标为1141亿元，增幅仅为25%。
“持续的净利润增长，以及稳健的销售增速，是中海始终追求的。”中海地产董事局主席颜建国说。
万科董事会主席郁亮指出，宏观经济L型尚未见底，这对房地产影响巨大；2019年是更加不确定的一年，要摒弃牛市思维，不要期待市场反弹。
保利发展内部人士称，公司长期运营要看能否穿越不同的经济周期，房地产增量开发业务高速增长的时代已过，未来将进入平稳期。对房企来说，存量物业、持有型物业的运营将成为新的增长点和竞争点。
本文来源：21世纪经济报道
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