北京：一个商办购房者的720天

现如今谈及在京名下唯一的50年产权商办房，谢明（化名）的内心已经生不出太大的波澜。作为“3·26”商办限购令的波及者，2016年购买商办房的谢明，其心路历程可谓“一波三折”，以2017年3月26日这一天为节点，表现出了截然不同的几种心态。而在近一年，谢明开始试着以平常心态看待商办市场的种种变化。用他自己的话讲，在满足北京住宅购房资质以及具备较强支付能力之前，他将与自己的这套小户型商办房平和相处，未来以旧换新好不好实现，很大程度上要寄希望于商办房调控政策的有条件放松。至于这一天要多久才能来，谢明笑言，“能做的只有等待”。

　　限购前：

　　买买买 低总价与不限购的吸引

“麻雀虽小，五脏俱全。”谢明如是形容自己手中的这套商办房产。当前，他正自住在这间购买于2016年6月的27平方米小户型商办产品之中，在接受北京商报记者采访时，谢明直言，“商住房的低总价以及不限购，是影响我当初购房决策的主因”。

谢明口中的所谓“商住房”，实际上并不是一个准确意义上的房地产产品专业术语。在土地性质上，此类房产本属于商业地产，现实中却被开发商包装成住房进行出售。与70年产权的住宅不同，它不能实现落户，更无从拥有学区，但因为单价相对低廉、所处位置大多优越以及低于商品住宅的购买门槛，一直以来吸引了大批刚需客群的关注。不过“商住房”这一称谓，在当下已经被有意淡化、纠正为“商办类项目”或者“商办房”。

据了解，该商办类项目位于顺义区南法信地铁站附近，因为购买时赶上了首期开盘后的第一次加推，成交价约为2.6万元/平方米，相比该项目市场最高点时的4万元/平方米，每平方米优惠近1.4万元。

谢明告诉北京商报记者，当初购房时北京商办市场正呈现一派红火之态，小户型商办产品不仅对尚未满足北京住宅购房资质的刚需客群、存在真实办公需求的小微企业存在较大吸引，还引来了大批投资客进场，投资客中又分为纯粹性投资以及间接投资两种，前者多借助银行杠杠实现多套购房，打定的主意就是一旦房产增值，便倒手卖房偿还同期所购房源借贷，直至出售所有增值房源，获利离场；后者则是家有住房，但是手头仍留有“闲钱”进行房产投资的群体，一般不会过多依靠杠杆买房。

“70万元买下一套27平方米的小户型商住房，实现在北京稳定居住，我觉得对于我这个北漂而言并不亏。相比产权年限长短以及落户与否，说实话，有稳定住房自住，才是我的刚需。”尽管深知商办类房产与普通住宅间的种种差异，但是能够拥有自己小家的归属感及满足感，还是让谢明这个北漂一族感到莫名安心。

　　限购时：

　　退不退 再交易难度升级的担忧

在谢明购房大半年后，商办市场突然之间的风向转变打得他措手不及，起初对于自住房的满足感，开始更多被“日后商办房产再交易难度升级”的担忧所消解。让谢明感到焦灼的根源，在于北京市住建委等5部门于2017年3月26日发布的一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“3·26”商办限购令）。

“3·26”商办限购令从商办类项目的规划用途、销售对象、购房资格以及信贷监管等多方面，均做出了史无前例的严厉要求，一时间业内外盛传起 “商办类项目将量价齐跌”的研判。

在谢明看来，对于再交易对象的资格限定以及不支持贷款的支付门槛的提升，几乎阻断了其房产未来出售的“后路”。在其加入的业主购房群中，在限购令生效后的很长一段时间之内，时不时便会汇集起众多业主讨论要不要退房，就连谢明身边的同事也开始费心为他参谋如何退房。

“说实话，‘3·26’商办限购令刚出时，脑袋有点蒙，虽然早在新政落地半年前就已经听闻了相关调控传言，但是到了真施行的时刻，还是需要时间缓冲。”谢明如是形容知晓商办限购后的心理状态。

　　限购一年后：

　　住或租 卖不掉的无奈

总价低、入手时价格划算，这两点考量最终占据了谢明“退房头脑风暴”的上风，他最后还是选择留下这套商办房产。不久之后，至2018年8月中旬，谢明同大部分业主一起收了房。这时距离“3·26”新政已经过去一年半。

由于政策严格限定了商办项目购买人的条件，这时的北京商办市场已经形同冰封，反映到商办项目具体签约量上，成交情况相比鼎盛时期可谓“惨淡”。中原地产研究中心在商办限购一年整发布的统计数据显示，北京商办项目签约3589套，环比调控前一年跌幅达到了94.6%，市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

谢明也感知到了这一变化。商办限购一年间，自己所在小区的商办产品销售进度明显降低，几乎陷入停滞状态。业主群中有部分业主开始后悔当时未能坚持退房，不过更多的业主选择接受现实，不用于自住的房屋，开始陆陆续续被挂到了房源信息发布平台上招揽接盘者或者租户。

事实上，同时期的大部分商办项目日子大都不好过。以北京区域内较为知名的商办类项目——北京像素为例，不仅签约量锐减，月均成交量由此前的三位数降至两位数，项目周边也涌现中介“撤店潮”。根据北京商报记者此前走访调查，在成交火热之时，北京像素附近的中介公司有近20家，商办限购一周年后，周边中介门店仅剩两家。

“唯一让我们业主感到欣慰的是，尽管挂牌房源出售难度较大，但是因为项目临近地铁且小户型房源性价比相对住宅较高，租售比还算可观。”据谢明介绍，当前其27平方米的商办房源，每月租金收益大概在3000-3500元区间。

　　限购两周年：

　　看政策 寄希望于调控放松

眼下，商办类项目限购即将两周年，谢明对于手中商办房产的态度已然愈发平和。从开始之初的退不退房到后来的怎么卖房、何时卖，现如今，同谢明一样的商办房购房者开始寄希望于商办房政策的有条件放松，谢明更是笑言，接下来只有“等待”。

好租联合创始人、好租数据研究中心主任匡健峰指出，“3·26”商办限购令使得近年商办市场成交几乎降到冰点，这对于纯粹性投资的购房者而言打击较大，其大多面临房源不自住、欲出售却难寻买家接手的成交困境，现阶段只能通过对外出租房源来缓解压力。“好卖与否，可能还要依靠某天市场解禁，或者寻找其他的退出途径。”

58安居客房产研究院首席分析师张波则从商办类项目线上热度这一维度，向北京商记者进行了一系列分析。张波指出，从安居客线上的数据来看，近期商业产权类住宅的关注度并未出现明显变化，由于目前商住房在很多城市不能强调住宅属性，房源的发布量以及用户的关注度自去年开始就处于相对低点。目前线上流量变化比较大的城市是广州，2月流量同比去年上涨超过50%，具体原因在于2018年底广州发布政策，明确表示2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

张波认为，相比于住宅，目前一线城市的商办类房源租金稍低于同地段同等档次的住宅，究其原因，水电煤费用的商业标准以及内部存在办公等情况是影响租赁的两大因素，但一些通过长租公寓方运营的商办类房源租金相对较高。不过张波也指出，在商办类项目调控政策不调整的前提下，市场无论是交易还是租赁行情都很难有大起色。

另有一位不愿具名的地产分析师透露，因为考虑到人口政策和产业结构优化升级，短期内商办类项目调控政策没有解禁的可能。

“走一步看一步吧，政策方面有无变动只能靠时间来证明了。”谢明平静地说道。另有业主表示，满足于当前的租金收益，不会赔本抛售手中商办房源，将长期持有房源至市场转好时另寻“以旧换新”的最好时机。