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中国奥园“量入为出式”扩张 平衡财务盘面降成本

2019-03-20 09:04:37 来源: 证券日报-资本证券网 举报
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房地产行业进入下半场后,百强房企分享了六成的市场份额,千亿房企已达30家,行业分化和竞争愈演愈烈。在市场的每一个调整期中,投资和回款节奏是否与行业周期曲线同步,关乎房企生存和发展的命数。

短短几年间,错失黄金时代的明星房企掉队难归,曾经的低调务实者则超速突围上位。作为内房股增速最快的房企之一,近三年来,中国奥园集团(以下或简称奥园)合同销售额年复合增长率高达89%。

规模实现弯道超车之后,对于2019年的销售目标,中国奥园集团主席郭梓文表示,“在2018年基础上增长25%。”据此计算,奥园2019年销售目标为1150亿元,即使按照自然发展速度,也将顺利晋级“千亿俱乐部”。

完成“千亿目标”已成定局

若用一个关键词概括奥园这几年的发展,可谓“进中求稳”。

用三年时间,奥园完成了体量从250亿元量级到912.8亿元的大跳跃,但其净负债率仍保持在60%以下,毛利率水平则为约31.1%,过去3年连续得到了三大评级机构一致的调升,财务盘面稳健。

销售快速增长的密钥在于“30×30”的发展策略。据中国奥园集团副总裁陈嘉扬介绍,“取得好成绩的基础与’30×30’的策略是分不开的。”目前奥园形成了30个城市公司,每家公司贡献年销售30亿元或以上。2019年,奥园将执行“30×40”的战略,即30个城市公司,每个完成40亿元或以上的销售额。这显然是为实现“千亿目标”定下的发展策略,即聚焦投资布局板块,稳健深耕发展。

更重要的是,据奥园管理层透露,2019年公司可售资源为1900亿元,去化率60%左右即可完成目标,签约但未确认的1100亿元合约销售额,也将于未来两年逐步确认。

值得一提的是,实现销售额快速增长之外,奥园的利润空间并未受到影响。截至2018年12月31日,中国奥园营业额为310.1亿元,同比增长62%;毛利润同比增长88%至96.3亿元,毛利率约31.1%;净利润为29.4亿元,同比增长51%;核心净利润为30.7亿元,同比增长63%。

之所以在多数房企降价销售的市场环境下仍取得高毛利水平,奥园管理层表示,由于大部分项目为收并购获得,公司平均土地成本约占合同销售均价的20%-25%,这在很大程度上保证了毛利和净利空间。

另一个保持利润空间的利器则是提升融资能力,降低融资成本。

拓宽融资渠道降成本

众所周知,低成本融资术是房企抓住窗口期投资的杀手锏。在市场调整期内,融资能力关乎房企生死,融资成本的高低也决定了利润空间是否会遭到侵蚀。

据奥园方面介绍,公司2018年融资成本较2017年增长了0.2个百分点达到7.2%,主要是由于国内融资成本增加。在融资环境持续收紧的情况下,仅增长0.2个百分点是可控的。

据记者了解,2018年,奥园通过境外的银团贷款和美元债融资,总共募集15亿美元,平均成本低于7%。2019年,奥园打开了亚洲美元债市场,最新的一笔四年期美元债成本是7.95%。奥园管理层认为,这些美元债可以进一步延长债务期限,有利于降低整体债务成本。

融资成本可控来自于评级的提升和外界对奥园财务盘面、土地储备和品牌影响力的认可。而连续四年获得三大评级机构一致的调升背后,除了净负债率多年保持在60%以下的行业低位、财务盘面稳健之外,也考虑了奥园的土地储备和投资买地情况。

“量入为出式”投资稳中求进

从目前全国房企排名来看,奥园已经凭借规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标连续5年挺进全国房企TOP30。在刚刚出炉的“2019中国房地产百强企业”评选中,奥园晋级第26位。

在规模和综合实力不断提升的驱动下,奥园正在加紧修炼内功,同时坚持在投资策略上保持“量入为出式”扩张,稳中求进。

奥园管理层表示,“我们每年会拿出合同销售金额的30%-40%来购地,去年比例是29%。今年拿地的预算大概400亿元,约占合同销售的33%。今年拿地会以一、二线城市为主,其中大湾区为重中之重。”

资料显示,2018年,奥园共新增64个项目,新增可售货值约1645亿元,平均土地成本约每平方米2418元,确保合理的土地成本及稳定的利润率。截至2018年底,奥园拥有198个项目,分布在70个境内外的城市,土储面积达到3410万平方米,权益占比为80%,总货值为3650亿元,在大湾区及其他地区拥有16个主要城市更新项目,预计可售资源约1452亿元。

对于2019年的市场走势,奥园管理层表示,“2018年政策推出的频率和严厉程度达到历史之最,相信未来房地产会保持健康稳定发展。2019年,部分地方政府已经开始释放一些有利于房地产销售的政策,我们有信心在2019年完成合约销售增长25%的目标,核心利润率也会有比较好的提升空间。”

张淑婵 本文来源:证券日报-资本证券网 责任编辑:张淑婵_NO1821

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