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房地产税立法草案年内或具雏形

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今年政府工作报告再次提及房地产税。笔者认为,推进房地产税改革势在必行,本轮房地产调控已经实行两年有余,目前房地产调控正处于向综合施策转变的关键期,租售并举、城镇住房保障系统、房地产市场监测体系和房地产税等长效机制尚在研究中。笔者预计2021年至2023年期间将完成房地产税立法,具体的立法完成和征税实施时点,将综合考虑地方财政压力和国内房地产市场走势等因素。

征收房地产税需三个前提条件

从房地产税相关工作进程上看,预计2019年房地产税立法草案会有雏形。由于房地产税的复杂性,导致其立法工作难度较大。笔者认为,征收房地产税可能需要三个前提条件:一是全国不动产统一登记;二是全国房地产市场保持基本稳定;三是地方政府对土地财政的依赖性显著下降。当前经济背景下,房地产税于今年立法完成的可能性较小。

今年政府工作报告再次提及房地产税,一方面可能是考虑到一些地方政府土地财政难以为继,需要及时寻找可替代的税种逐步填补这一缺口;另一方面,通过对持有环节的征税,提高囤房投机的成本,打击炒房行为,防止房地产泡沫风险,并推动资金流向实体经济部门,这也将有利于国内经济的稳定发展。

房地产税是财税体制改革的一部分,也是构建房地产长效机制的重要组成部分。房地产税是一个多税种的集合概念,不仅包括房产税,在我国房地产税还包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等,这些税收项目在取得土地使用权、开发环节、持有环节、交易环节等方面分别征收。房地产税改革涉及到房企、购房者和地方政府等多方面,因此,建立科学的财税体系,有利于房地产市场健康发展。

交易环节有望减税

就未来如何征收房地产税的问题,有关部门负责人曾表示,我国房地产税制度设计上会参考国际上共性的制度性安排。房地产税作为一个世界通行的税种,有一些共性的制度安排:一是按照评估值来征税;二是都有一些税收优惠,比如做出一定的扣除标准,或者是对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等;三是属于地方税,收入归属于地方政府;四是需要建立完备的税收征管模式。此外,还会从我国的国情出发来合理设计房地产税制度。

对于购房者而言,房地产税有望保护刚需群体,打压炒房行为和投资行为。笔者认为,未来房产税征收可能采用分段累进制,会有一定免税额度。以家庭或机构为单位,对计税家庭于全国范围内所有拥有的产权房以套数和面积相结合的基础征收房产税,并按照家庭人数给予一定的免税面积。税基可能是房产购置原值或评估值,税率方面可能采用分段累进税率,以套数和面积相结合的标准分档征收,对炒房起到一定抑制作用,使房子回归居住属性。此外,交易环节未来有望减税,持有环节税率大概率会增税。

从重庆和上海的房产税试点以及国际房产税的制度安排看,房产税都会有一些税收优惠和一定的扣除标准,对困难家庭、低收入家庭、困难群体给予一定的税收减免。美国现行房产税优惠政策主要分为三类,一是实行直接的免税或减税政策,二是对弱势群体进行延期纳税,三是当纳税人的财产税与个人收入的比率达到一定标准时,可以进行税收的减免。除了保护刚需,预计房地产税制度也会从我国国情出发,合并整合相关的一些税种,合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担。

近期北京、上海、广州、深圳等地的个人出售住房的增值税附加税率出现下调趋势。北京个人出售住房增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,这三个税率此前分别是7%、3%、2%,根据相关文件,目前增值税附加税率减半。上海市个人房产交易增值税及附加税已下调为5.3%。这意味着个人房产交易成本有所下降,释放交易环节的减税信号,有望提升市场的流动性,促进房产资源合理流动。

积极看待房地产税

对于房企而言,房地产税政策将对房企短期销售产生抑制影响,一方面房地产税会倒逼房屋所有者出租或出售房产,增加市场供给;另一方面房地产税会抑制投资性购房需求。随着市场需求预期下滑,房企拿地也会相应地趋于谨慎理性,预计今年房企拿地节奏会放缓,土地市场活跃度较2016年、2017年会有所下降,土地溢价率逐渐回归合理区间。

在当前市场环境尚未回暖的情况下,由于一些房企杠杆率较高,今年房地产开发企业的资金链压力会比较大,预计部分房企会加快推盘和谨慎拿地,以回笼资金、降低杠杆。从房地产企业信用债到期情况看,2019年-2021年是房企还债高峰期,粗略统计2019年房企信用债到期超5000亿元,2021年超7000亿元,这对房企的现金流形成压力。因此,需要密切关注房企跨业投资转型风险和集中布局三四线城市的房企业务风险。笔者认为,2019年房地产市场销售整体增速为下滑趋势,不同等级城市将分化,一二线城市成交量小幅复苏,三四线城市可能逐渐进入市场拐点,对房企的营收、现金流、利润率等形成考验,稳健优质且现金流充裕的企业将持续发力,部分激进企业和资金回笼差的企业风险可能会有所暴露。

对于房地产市场而言,预计市场成交量有望回升,成交价格向合理方向趋近。因持有成本增加,随着政策进程的逐渐明晰,前期持有过多房产的投资者可能会选择抛售以规避缴税,预计短期内的二手房供给会加大,叠加刚性需求被近期房贷利率和相关税费率的下调所激活,预计市场的成交量有望回升。房产成交量提升,有望促进房产资源的合理流动,由投资者向刚需方流动,这有利于房地产市场长期健康发展和稳定。

价格方面,因市场供给的增加,“以价换流动性”的现象会比较普遍,部分房企会采取降价拉动销售的策略,这也会倒逼二手房持有者降低价格预期,预计部分城市商品房价格将缓慢回落,使房价收入比朝着国际合理区间收敛。分城市看,部分三四线城市房价缺乏人口、经济等基本面支撑,房价存在回调空间。一二线城市因近两年的调控政策,部分自住需求被抑制,随着调控政策微调和各地人才引进政策效果逐渐显现,短期内一二线城市房价将保持平稳。

房地产税开征是大势所趋,未来房子的居住属性将增强,投资属性可能会有所弱化。因此,笔者认为,应积极看待房地产税,房地产税有调节收入分配、促进社会公平的作用。同时,还能筹集财政收入,提供公共服务,也是楼市调控重要的长效机制之一,利于我国楼市长期健康平稳发展。在我国经济进入高质量发展阶段,房地产税的作用不容小觑。

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