太古地产不再从容 2018年营收利润双跌约两成

一向稳健的太古似乎正远离舒适圈。3月14日，太古地产(01972.HK)发布2018年财报。年报显示，2018年太古地产收入147.19亿港元，同比下降21%；净利润286.66亿港元，同比下降16%。

其中，办公楼和零售物业的收入占大头，分别为63.8亿、52.1亿，占2018年总收入的43%和35%，而2017年办公楼和零售物业的收入是61.2亿、46.2亿，占总收入的33%和25%。物业买卖方面，2018年比2017年减少47.7亿。

过去数十年来，内地房地产、商业市场涌入一批港资房企。谨慎、保守的步调下，港资曾显示出一定的抗风险能力。但时移势迁，随着商业地产模式不断创新、互联网新生态发展，港资房企也逐渐跌出舒适圈。

作为一家拥有150年历史的公司，太古地产在内地步调缓慢。18年来，太古地产在内地仅持有6个商业项目，分布于北京、上海、广州、成都。其中，上海前滩太古里项目正在筹备中。

而在过去的2018年，太古地产开启快走节奏，大规模出售香港物业。从年报中亦可见，其出售投资物业收益获得12.76亿港元，相比于2017年的900万港元，暴增140倍。

太古地产行政总裁白德利于业绩发布会上表示，2018年是不平凡的一年，公司去年出售资产近300亿元，估计今年公司出售资产的规模不会大于去年，资产出售计划亦大致完成。

在这之外，太古在内地的租金收入却表现突出。年报显示，太古地产2018年租金收入总额为121.17亿港元，同比增长7.69%，2017年增幅为4.45%。而内地租金收入总额上升12%至25.67亿港元，主要由于续约租金上调及租用率改善。

目前，太古地产在内地物业组合总楼面面积为1410万平方尺。已落成物业占1290万平方尺，120万平方尺正在发展中。

纵然营收数据浮动，但太古在负债上有所好转。年报显示，太古地产负债总额为523.56亿港元，在负债率方面有所降低，于2018年12月31日的债务净额为299.05亿港元，净负债比率由2017年的13.6%下降至2018年的10.6%。

太古方面称，债务净额减少源于收取出售一间拥有一座位于香港九龙湾办公楼的附属公司的款项余额，以及出售一间拥有香港鰂鱼涌太古城中心第三座和太古城中心第四座物业权益的附属公司的订金。此外，这些款项部分由于为中国内地上海前滩太古里项目提供资金以及支付香港投资物业的资本开支而被抵销。

于2018年12月31日，太古地产现金及未动用已承担融资合共为141.47亿港元，而于2017年同期则为122.69亿港元。

将时间轴拉长，太古地产董事局主席及常务董事施铭伦表示，家族对于香港的市场非常有信心。他指出，香港特别是中环供应是非常紧迫的，虽然需求放缓，但是太古认为香港的租金市场还是非常的强劲的。

据悉，太古地产有兴趣继续于香港及中国内地增加商业与住宅土地储备，会以多种方式增加土储，包括土地投标，并研究今年政府推出的西九高铁站上盖商业地皮投标细节。

此外，太古方面透露其仍在寻求在深圳的布局机会。“我们已在深圳开设了一间办公室，非常认真地研究粤港澳大湾区存在的机遇，但找到一个合适的地点，还是非常不容易的。”施铭伦说。

放眼未来，纵然港珠澳大桥开通增加了游客数量，但由于全球貿易的不确定性以及人民币疲弱的不利影响，国内游客及香港居民消費态度均转趋谨慎。“预计2019年，北京、广州及上海的零售销售额将稳步增长，而成都则将有温和增长。”太古方面认为。

值得注意的是，近日，全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》。报告指出，受宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，今年业界市场预期普遍下行。

而随着线上线下融合逐步深化，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业面临重新洗牌的可能。对传统商业地产来说，其开始步入“无创新不商业”的新时期，亟须创新业态与模式。