恒隆，富三代的“体面”生存之道

（原标题：恒隆，富三代的“体面”生存之道）

这几天，恒隆传出新的“瘦身计划”：出售旗下位于香港佐敦、长沙湾、旺角等区域的四项物业，总市值约90亿港元。

“六年的寒冬现已成为过去，我们知道春天早晚会回来，事实也是如此。”2018年3月，恒隆发布2017年全年业绩后，董事长陈启宗在长达上万字的“董事长致股东函”中如是说。

一年过去了。

期间，恒隆的业绩发生不少变化，但总体来说，“春天”并没有到来。以其公布的财报看，全年销售总额遭腰斩，为12.27亿港元，同比跌幅达64%；整体收入也呈现下滑，为94.08亿港元，同比下降16%。

恒隆董事长陈启宗 图片来源：每经记者 张建 摄（资料图片）

“体面”生存之道

这几天，恒隆又传出新的“瘦身计划”：出售旗下位于香港佐敦、长沙湾、旺角等区域的四项物业，总市值约90亿港元。

“这些资产对恒隆而言并不是很重要，资产回报也不高。现在是一个不错的出售时机，可以趁早将其卖掉，变现成资金，转移到其他投资，对资产做优化。”恒隆方面对此回应道。

这或许也解释了过去六年恒隆经历零售业低潮，租金涨幅不高的原因。更重要的是，把这些“不够好”的资产转手后，其净负债率也能得到大幅降低。

其实，恒隆的资产挪腾术在2012年就有所体现。

当年，恒隆在香港出售两项非核心业务，即葵涌的红A中心及铜锣湾的柏景台商铺和停车位，共为其带来溢利2.2亿港元。也正是在那一年，恒隆分阶段投入逾20亿港元，用于改善及翻新香港及上海项目，其中香港项目占4亿港元，其余则用于上海两个大型广场。

2017年，恒隆又以总价约28亿港元出售香港3个非核心区域商业物业，折价近三成。与此同时，又投入大量资金，对内地包括上海、天津、无锡、济南、沈阳等地的8座恒隆广场进行转型升级。

只不过，从2018年租金收入上看，恒隆在内地城市的物业，除却上海的恒隆广场（收入15.54亿元）和港汇恒隆广场（收入8.03亿元）两个项目外，并没有亮眼表现。因此有业内人士评价，上海两个项目占内地租赁总收入的65.90%，恒隆这是患上了“上海依赖症”。

但恒隆并没有因此放缓在内地其他城市的商业地产投资。

其中，最引人注目的是2018年以107亿元拿下的杭州百井坊地块。其在财报中也透露，未来将在这幅优质地发展大型高端综合商业项目，包括世界级购物商场及办公楼，地面及以上楼面面积最高达约19.41万平方米，预计2024年分阶段落成。

目前，恒隆还有5个项目正在筹建中，分别位于昆明、武汉、杭州、沈阳和无锡，投资总计311.86亿港元，涵盖商场、办公楼、酒店和服务式寓所。

“房地产赚大钱的时代已经过去。”这是2018年陈启宗出席某论坛时的表态。但赚慢钱不意味着不赚钱，租金收入就是慢而稳定的钱。他还透露想在内地购入更多地块，扩展租赁组合。

而真正不赚钱的项目都是要被卖掉的，这便是恒隆“体面”的生存之道。

“富三代”的资本

陈启宗可不是一般人物，他霸气到可以在集结一众主流内地开发商的地产论坛上喊出“香港房地产商不怕内地房企来港”，并傲气地表示“我们盖的房子要贵一点，但这也是由我们的基因决定的”。

陈启宗对自家业务向来自信，哪怕是在之前致股东的万字长信里，一边直陈“6年寒冬终结与管理层继任难题”，另一边将恒隆形容为“如此重视建筑物形态和外貌的购物商场发展商，实在寥寥可数”。

甚至是在今年初的业绩会上，被问及恒隆的粤港澳大湾区布局，陈启宗表示否定：“大湾区一定会成功，但不同公司有不同策略，恒隆还是专注现有大城市的布局。”

不同于白手起家的一些地产大佬，陈启宗的“傲慢”似乎更有资本，因为他自己就是个不折不扣的富三代。

1960年，陈启宗的父亲陈曾熙在香港一手创办恒隆，后者是与李嘉诚齐名的香港十大富豪之一。1986年，陈曾熙突然去世，但将40多亿港元财产以及家族掌舵权交给了其弟陈曾焘，这令陈启宗非常不满，一气之下远走美国，与弟弟陈乐宗另起炉灶，一起创办了如今的晨兴资本。

不过，对外受制于香港的房地产行业危机，对内受限于恒隆的连年亏损，陈曾焘的家族业绩并不是很风光，他选择了主动让位，陈启宗正式接棒。

笃信“房地产企业不可能去地产化”的陈启宗新官上任，第一把火就烧到了管理层，并将集团的房地产业务转到内地。在家族企业盛行的香港，老股东是非常害怕创新求变的。果不其然，这一决定遭到了众多股东的反对。但陈启宗力排众议，执拗北上，首圈上海，并连下两宗重要地块，这成就了后来的恒隆广场。

这一年，正是1992年。

首秀成果很漂亮，陈启宗也很满意。作为上海第一家奢侈品广场，陈启宗多次为其站台，并表示，上海最早单月税收过亿的“月亿楼”，就是恒隆广场。

有个性又有野心的陈启宗，事业版图必然不止于此，他的晨兴资本如今已稳稳占据创投界C位。

而晨兴资本的成名作，当属2010年500万美元投资刚刚成立的小米，成为其当时的第二大股东。据Wind，目前晨兴资本持股小米10.8%，为其第三大股东。按小米目前的2843亿港元的市值计算，这笔500万美元的投资已经变成了300余亿港元。

恒隆之于小米，媲美软银之于阿里。

与所有家族企业一样，陈启宗也早早为自己退位后做了准备。

2016年，陈启宗之子、80后陈文博被选为恒隆地产执行董事，走的也是一条“富家子弟体验生活”的路线。比如，每天骑自行车上班，却还要被陈启宗调侃“骑自行车，你好奢侈”。他对两个儿子说得最多的是“你们不会从爸爸这里拿到一分钱，将来也是”，一如既往地传承节俭。