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一二线城市二手房价普降 房价走到下行拐点?

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今年1月以来,多个省份召开地方“两会”,对全年的房地产政策进行定调。其中,棚改下降、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着,今年房地产政策的总基调仍然从紧,并没有明显松动。

(原标题:一二线城市二手房价普降 房价走到下行拐点?)

在房地产调控政策效果的持续累加下,进入2019年,房价涨势继续放缓。

2月22日,国家统计局发布70个大中城市1月房价指数。其中,1月有58个城市的新房价格环比上涨,比去年12月减少1个。虽然上涨城市数量仍多,但70城市新房价格平均环比涨幅已降至0.61%,连续三个月下跌。

二手房方面,1月有41个城市的二手房价格环比上涨,数量同样比去年12月有所减少。其中,4个一线城市的二手房价格平均环比继续下降,31个二线城市的二手房价格由升转降。

一二线城市二手房价格普降,还是过去三年多来首次出现。二手房市场的“风向标”特性,似乎意味着整体房价将出现由涨转跌的拐点。

多数机构认为,虽然整体市场处于下行期,但现阶段,利好和利空的因素同时出现。拥有人口、产业等优势的一二线楼市,后发动力较足,房价也将得到支撑;而在货币化棚改退潮的情况下,三四线城市房价降温恐不可避免。

房价走势继续分化

与过去几个月的趋势类似,今年1月,全国70个大中城市房价总体上涨乏力。房价环比下跌的城市有所增多,上涨的城市有所减少。

新建商品住房价格方面,4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市均出现环比上涨,涨幅分别为0.4%、0.7%和0.6%。一线城市和三线城市的涨幅均比去年12月有所回落,二线城市涨幅持平。

其中,大理、吉林市、秦皇岛成为1月新房价格涨幅最高的城市,分别为2.0%、1.8%和1.7%。岳阳、惠州、厦门则领衔跌幅榜。

从2016年以来,本轮楼市调控政策已持续了超过三年的时间。虽然销售规模仍然不断攀高,但从去年四季度开始,市场已经进入到下行通道中。多数分析人士认为,市场销售的下滑已经波及到房价,使整体房价出现颓势。

不同层级城市之间的房价分化现象仍然存在,并集中体现在二手房领域。

今年1月,4个一线城市的二手房价格平均环比下降0.1%,除上海持平外,其余三个城市的二手房价均有所下调。31个二线城市的二手房价格由升转降,平均降幅为0.1%。

35个三线城市的二手房价格继续上涨,涨幅为0.2%,比上月回落0.1个百分点。

房价分化现象的出现由来已久。主流观点认为,三线城市出台调控政策晚于一二线城市,力度也比后者稍弱。因此到目前为止,一二线城市市场继续低迷,部分三四线市场仍处于上行走势,其房价的涨幅也高于一二线。

北京某大型房企相关负责人也向21世纪经济报道指出,过去两年来,该企业在北京区域(含环北京地区)的销售业绩始终没有增长。相反,三四线城市对销售的贡献持续上涨,由于三四线城市房价上涨,这些区域对利润的贡献也明显提升。

他指出,三四线城市房价的上涨,主因在于这些区域受到大规模棚户区改造的红利影响。另一方面,这也和三四线城市房价基数较低有关。

核心城市房价仍有支撑

在1月各城市房价变化中,一二线城市二手房均价的同时下降尤其引人注目。中原地产指出,过去三年多来,这种情况还是首次出现。

由于交易分散、受到行政管控较少、市场反应敏锐,二手房市场通常被视为楼市的“风向标”。中原地产认为,这一变化的信号意义在于,可能预示着整体房价将走向由涨转跌的拐点。但前提是,房地产调控政策继续保持现有力度不松动。

今年1月以来,多个省份召开地方“两会”,对全年的房地产政策进行定调。其中,棚改下降、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着,今年房地产政策的总基调仍然从紧,并没有明显松动。

不仅如此,按照监管层的基调,棚户区改造的范围和货币化安置的比例,未来都将得到控制。这也将成为三四线城市的不利因素。

但在人口、信贷等方面,利好消息仍然不断释放。

继天津、成都、南京、武汉等城市在过去两年成为揽才大户后,今年以来,海口、襄阳、嘉兴等三四线城市又开始了新一轮的“抢人大战”。合硕机构首席分析师郭毅认为,通过人才引进计划的实施,精英人才流入必然会为楼市带来不同程度的增量置业需求,有助市场活跃度的提升。

2月21日,发改委在《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》中也提出,放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。郭毅表示,预计产业基础相对扎实的二线城市将加速人口流入进程,楼市发展的根基也将得到进一步夯实。

信贷方面,央行数据显示,今年1月,以个人房贷为主的住户部门中长期贷款新增6969亿,创下单月新增贷款额的历史新高。而融360的监测数据显示,2019年1月份全国首套房贷款平均利率为5.66%,连续两个月回落。

郭毅表示,综合楼市政策、人口流动、信贷变化等三个层面来看,不同城市将呈现出不同的市场走势。“2019年,核心一线城市虽然受制于严格调控,房价涨幅趋稳,但发展后劲强劲,仍将保持小幅上涨的价格走势。”

但三四线城市在货币化安置降温的大背景下,如果部分城市的调控宽松的力度有限,空有人才引进计划而缺少相应的产业扶持政策,二者叠加,仍未能替代棚改对楼市的驱动力的话,房价的降温恐将不可避免。

近日,湖南省住房和城乡建设厅与省统计局联合印发《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》,也预测了这一分化局面。该报告指出,全省楼市逐渐进入调整期,“部分经济发展态势好、人口吸引力大的市县,房价保持基本稳定;部分缺乏人口和产业支撑的市县,房价将出现小幅下跌,特别是一些地段较偏远的楼盘,缺乏配套设施、人流等条件支撑,房价下跌压力较大。”

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