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李宇嘉:住房“公摊之殇”,亟待正本清源

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2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布的通知中指出, “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”此举意味“告别公摊”吗?

其实,住房按套内面积算,取消公摊,统统误读,需要补上常识!买房子,不可能只买专有面积(即套内面积),而不买整个楼栋的电梯井、楼梯间、垃圾道和值班警卫室及墙体等共有面积(即公摊面积)。事实上,业主对不动产的所有权有两部分,即《物权法》第70条所规定的专有和共有面积。假设套内面积89平米,整个楼栋有100户,共有面积100平米,每户拥有1平米。那么,90平米建筑面积的房子,89平米属你专有,共有部分中有你1平米。

住建部的文件是一份规范,商品房交易总得有个标准吧!大家关注的这一条——“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,什么意思呢?其实,就是销售合同上须标明套内面积,业主个人交易的是专有面积,共有部分会随着专有面积易主,自然完成交易。事实上,不管是以前的房产证,还是现在的不动产证,都要求标有套内面积。问题来了,既然如此,为何还要多此一举地明确呢?本质上,这是为了区分不同所有权部分的界限,保障业主权益。

现实困境是,买白菜,购买标的内涵和外延很明了,但房子不同。尽管《物权法》区分了不动产专有和共有部分;尽管1995年建设部(住建部前身)发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条中,对公摊面积具体测量的标准也很清楚,但对广大业主来说,还是太专业、自主性大。既需要实施细则,也需要落地监管,稍有空隙,可能就被钻了。笔者总结,共有两类问题,一是公摊上“一房二卖”、偷换概念,二是损害业主权益。

比如,开发商明确了电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积,但一边收着物业管理费,一边将广告收入据为已有;游泳池、地上停车场是共有部分,但却对外营业,这与“一房二卖”类同。偷换概念是什么意思呢?最典型的就是精装修费、取暖费,难道电梯和楼道都要精装修吗?难道墙体也要取暖吗?即便要装修、要取暖,但标准肯定不一样,成本一定有差异。损害业主权益,集中在调整公摊上,低密度(如别墅)利润高,开发商会将公摊挪到高层或洋房部分。

本质上,住房专有面积,产权最明晰,谁也侵犯不了。但共有部分,一来“公共地悲剧”到处上演,二来权利边界相对专有部分模糊。再加上,共有部分的专业性很强、内容因楼盘而异,哪些纳入、哪些不纳入,边界不明(比如停车场),而“老生常谈”的监管太弱,给开发商侵犯业主权益创造了空间。公摊面积是一笔“糊涂账”,就像住宅公共维修基金一样,“言及取消”是情绪之举,根本还是要将标准和明细“晒在太阳下”,加强持续不断的监管。

至于公摊对房价产生的影响,实乃无稽之谈,风马牛不相及。公摊不存在上述“猫腻”的情况下,其对房价无任何影响。因为,你购买的不动产,本身就由专有和共有两个不可或缺的部分组成。要记住,你买房,享受的不只是室内居住,还有由公摊面积支撑的社区服务。甚者,没有了社区服务,室内居住就是空中楼阁。过去的筒子楼得房率(套内面积占比)很高,但配套设施少、公共服务差!现在的高层洋房得房率低(70%-80%),但有高速电梯,有物业管理。

反倒是,开发商“偷面积”,业主私自占用过道等共有面积,现实生活中很常见。前者以名义上的高得房率,换取高溢价,受损的是所有业主,共有面积少了;后者以侵害其他业主利益,换取高得房率,共有面积同样少了。言下之意,“只在意我获得了多少”。这两种现象,均需要明确产权意识、明确侵权必究。当代社会,社区是国家治理能力现代化的微观载体,当言及公摊之殇(70%的普遍得房率),声讨开发商时,也要检讨一下,我的道德制高点是否站得住?最后多说一点,截止到2017年,中国城镇人均住房建筑面积36.6平米,与发达或新兴国家差不多,但实际面积仅25.7平方米,排在后面,未来住房需求还有空间。(中新经纬APP)

李宇嘉:住房“公摊之殇”,亟待正本清源

李宇嘉

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