北京150亿土地盛宴 平安万科、首创新城抱团里的市场冷热

临近春节，北京依然被寒气笼罩，但过节的热火氛围无处不在，包括土地市场。据北京规土委网站显示，1月份已成功出让20宗土地，包括13宗住宅用地，土地出让金合计359.4亿元。

最为瞩目的土拍大战发生在1月最后一天。观点地产新媒体了解到，1月31日，北京出让位于通州的三宗地块以及石景山的一宗地块，出让总起价138.66亿元，最终收金150亿元，占全月出让金额的41.73%。

值得注意的是，通州此次共计出让两宗共有产权房用地和一宗限竞房用地，起拍总金额近90亿元。这也是自1月10日北京市政府正式迁往通州后，这个城市副中心首次呈现大规模放地态势。

最终，北京通投+住总联合体、中建一局分别拿下两宗共有产权房，平安万科联合体拿下通州限竞房，另一宗位于石景山的限竞房则由首创+新城控股联合体拿下。

150亿拍地

1月31日下午三点，土拍正式拉开大幕。最先出让的通州台湖0099、0104共有产权住房地块，吸引了上海恒通、路劲以及通投+住总联合体参与竞拍。经过72轮竞价，最终通投+住总联合体胜出，以25.5亿元竞得，成交楼面价约为1.47万元/平方米，溢价率40.88%。

根据出让公告，该地块为R2二类居住用地，建筑用地面积6.92万平方米，规划建筑面积17.3万平方米，出让宗地居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格2.56万元/平方米（含全装修费用）。

另一宗同样位于通州台湖的共有产权房地块显然更受房企青睐，共计吸引了包括金融街、禹洲、路劲、雅居乐、中建一局、金科等10余家房企参与竞拍。最终通过22轮的竞价，中建一局以8.4亿元摘下地块，成交楼面价1.54万元/平方米，溢价率39.3%。

出让公告显示，该地块为R2二类居住用地、A33基础教育用地，建设用地面积2.96万平方米，规划建筑面积5.44万平方米，该地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格3万元/平方米（含全装修费用）。业内人士对观点地产新媒体指，该地块已是通州区目前“共有产权住房”地块中销售价格最高的一宗。

随后出让的限竞房地块就稍显冷清了些，高达65亿元的起拍价，或许已经让不少房企却步。现场消息显示，该地块仅有金茂、平安万科联合体参与竞拍，最后仅5轮，平安万科联合体就以66.6亿元的价格将地块揽入怀中，成交楼面价2.38万元/平方米，溢价率2.4%。

该地块用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地，建设用地面积11.55万平方米，规划建筑面积28.02万平方米，起始价65亿元，最终住房销售均价不超过5.16万元/平方米，且最高销售单价不得超过5.42万元/平方米。

石景山的限竞房地块更为惨淡，仅有首创+新城控股联合体参与竞拍，因此甫一开拍，该地块就毫无意外地以底价49.53亿元落入这两家房企袋子中，成交楼面价4.26万元/平方米。

按照公告，建设用地面积4.85万平方米，规划建筑面积11.64万平方米，商品住房销售均价不超过6.28万元/平方米，且最高销售单价不得超过6.59万元/平方米。

土地市场冷热

尽管这场土拍最后累计收金约150亿元，但可以明显看到，房企对于共有产权房地块以及限竞房地块出现了泾渭分明的态度。相对而言，价格相对较低的共有产权房地块更受房企青睐，而对于限竞房地块则有明显的顾虑。

观点地产新媒体了解到，限竞房即通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，重点在于在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。

这种通过限制销售价格，防止开发商炒地进而推高房价的商品房，几乎成为2018年北京楼市的主流。中原数据显示，过去两年，北京市场累计推出近90宗限竞房地块，其中2017年44宗，面积442.5万平方米，2018年42宗，面积388万平方米。

和硕机构首席分析师郭毅指出，由于前期的土地供应量较大，限竞房在2018年形成集中供应，但也造成了大面积滞销。

相关数据显示，2018年北京限竞房网签率不到三成，中高端楼盘仍旧是北京楼市的成交主角。郭毅指出，2018年上市的限竞房仅是小部分，2019年将会形成更大的供应量，考虑到去化难题，因此不少房企在竞夺限竞房地块时，也会更加谨慎。

而共有产权房地产则不同，虽然没有百分百产权，但巨大的价格优势已然降低购房的门槛，能够吸引更多很多刚需客户。郭毅认为，虽然共有产权房去化周期相对较长，但也能在一定时间内完成全部去化，因此更容易吸引房企拿地。

不过，对精明的房企来讲，每一次拿地的背后都有着细密而严谨的筹谋，譬如新城控股联合北京本土开发商首创一同拿下石景山地块，不仅能分担成本，也有着扩储的意味。

观点地产新媒体了解，主战场在长三角区域的新城控股，在去年末才正式“入京”。彼时，其以23.3亿元斩获顺义区新城第13街区一宗限价宅地，溢价率22.63%。

万科牵手平安组成联合体更是其一贯的拿地风格。从2017年起，万科平安联合体就已经多次现身北京土地市场，其中包括以17.2亿元、自持比例40%拿下房山区周口店地块，以18亿元拿下北京翠湖科技园一宅地等。

观点地产新媒体了解到，在此次拿地前，万科已经在通州台湖打造翡翠四季项目。“自北京市政府迁址，通州楼市前景也比较乐观，万科这次拿地，也有和此前项目协同发展的意味。”郭毅说。