与戴德梁行叶国平对话：他们都看好中国|外资|房地产

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2019年开年，凯德中国便宣布与一家非关联第三方公司成立合资公司，27.52亿元收购上海浦发大厦。

外资、上海、收购、物业……哪一个都是吸引眼球的字眼。

而在凯德成功收购的背后，是一家知名的房地产服务商为其操盘，它就是全球领先的房地产服务公司戴德梁行。

实际上，收购上海浦发大厦并不容易。戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平对观点地产新媒体表示，对上海浦发大厦有收购兴趣的买家非常多，有境内的，也有境外的，但最终还是选定了凯德。

原因在于，上海浦发大厦之前已经做了REITs，业主方是一群投资人，所以要和很多人去谈，过程复杂。另外，该项目还要先从REITs中退出，然后才能进行交易，步骤较多，耗时也较长。

叶国平表示，在这样的收购中，外资其实有一个非常好的优势，“他们的钱已经在市场上募集好了，他们有很多银行额度，还有银行都愿意作为他们的融资银行。”

叶国平在戴德梁行工作25年，最初十年以香港市场为主，近十多年频频参与内地物业交易，绝对是业内资深人士，对于物业投资的市场和环境理解深厚。

事实上，凯德收购上海浦发大厦，只是近年来外资在中国內地诸多交易中的一宗最新案例。

统计显示，2018年上海大宗投资市场持续火热，交易金额超过1050亿元，连续3年突破千亿交易规模。

2018年北京大宗交易的买家中，外资比例占到17%，2017年这一比例仅5%。

叶国平称，2018年全国大宗交易额约3000亿，外资比重日益加大的原因是多方面的。

首先，从全球经济来看，目前美国、欧洲的回报率其实一般，亚洲其他地方的政治风险比较高，相对而言中国比较稳定，而且经济增长在全球还是属于高位，因此外资愿意将资金投向中国。

“人民币贬值、中美贸易摩擦这些，他们觉得都是很短期的波动，并不影响对中国长远的看好。”叶国平表示。

从卖方来看，这两年国内市场银根紧缩，人民币基金融资较为困难，而外资的资金比较充裕，卖家大多愿意选择和外资交易，因为确定性高，成功率高。

“人民币基金的模式是先找项目，然后拿着项目去融资，银根紧张的时候这种模式会比较困难。”由于人民币基金和外资是不同的运作逻辑，也使得外资在整体市场困难时更具优势。

不过，和前几年不同的是，外资进入中国內地对回报的要求更加理性了。

叶国平表示，五、六年前外资进入中国內地，觉得这里是新兴市场，风险高，因此要求的投资回报率也比较高，一般都是20%甚至更多。但现在他们看到中国內地市场情况稳定，回报率的要求也慢慢越来越现实，ROI的要求维持在10%-15%之间。

至于2019年，叶国平预计，外资依然会非常活跃，继续成为内地大宗交易的主要买家，而一线城市也将更受欢迎。

他特别指出，除了此前一直交易频繁的北京、上海外，大湾区也成为外资最新关注的区域，比如深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海等地方。

以下为观点地产新媒体对戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平先生的采访实录：

观点地产新媒体：戴德梁行最近促成了凯德收购上海浦发大厦，这个交易外界都比较关注，能透露一下更多的情况吗？

叶国平：这个项目确实很受投资人的关注，很多投资人都非常有兴趣，但因为这个项目比较复杂，不是单纯的买卖项目，之前已经做了REITs，需要先退出然后再做交易，所以步骤比较多，时间比较长。

这个项目我们很早就开始谈，有意向的买家也有很多，境内的、境外的买家都有，但是境内买家都碰到一个问题，就是在今天这个市场环境里做融资没那么容易，银行的内部审批需要花很长时间，要等银行同意，我们交易的节奏和方法就很难了。

但对外资来说有一个非常好的优势，他们的钱已经在市场上募集好了，他们有很多银行额度，还有银行都愿意作为他们的融资银行。外资做这种比较复杂的、时间比较紧张的并购很有优势，我们找了几个买家之后，业主方还是决定和凯德谈，因为凯德有很多优势。

当然，价格不是唯一的考虑因素，还有很多其他因素。

观点地产新媒体：这个收购的关键点在于之前是一个类REITs项目，所以要先完成退出，这是交易中最关键的问题？

叶国平：没错，这不像一般的单一项目买卖，或者只有一个业主方，一个买家这么简单。

因为之前做了REITs，业主方是一群投资人，我们谈判的时候不是跟某一个业主谈，而是和一批业主谈，每个人有不同的意见，都很难谈下去。

当然，买家也不是单纯的一个买家，而是一个外资组合。所以在谈判过程中增加了很多不确定和复杂的因素，但因为买家很专业，业主方也很好交流，最后顺利交易。

观点地产新媒体：上海从去年下半年到现在有很多这样的外资大宗交易，之前戴德梁行的报告也提到，去年上海大宗交易中外资占比有很大幅度的上升，为什么现在外资对于国内市场的投资会这么看好？

叶国平：我觉得内资和外资一直都在中国大宗交易市场中很活跃，只是有一段时间政策和环境对内资比较有利，所以内资看起来比较活跃。但其实两边一直都想争取在市场中占多一点比例，不同的时间有不同的情况。

过去两、三年人民币基金买家数量比较多，因为那时很多外资的PE方高管辞职出来以后成立了人民币基金，他们有自己的人脉关系，很容易在市场上募集到一些资金，所以那时人民币基金非常积极，市场上买了很多项目。而且他们对內地比较熟，去市场找机会有一定的优势。

后来因为银根紧缩，人民币基金融资的时候遇到困难，因为人民币基金的运作模式是先找项目，找到项目以后再募集资金，在银根紧张的时候这种模式会比较困难。而外资已经在全球运作了很多年，现在来內地找项目，很多缺钱的业主选择买家的时候都会选择外资，所以和外资交易的确定性会是最高的，就算他们价格不是最高的，但交易的成功率仍是最高的。

再加上很多外资像新加坡凯德在內地经营很久了，对內地很熟悉，现在有机会的时候他们反应都很快。这些公司有很成熟的资管团队，在国际上面也有经验，所以他们买了以后，会给项目带来增值，而不是买了以后，根据市场变化一年后再卖出去。

他们买回来以后会花很大精力进行改造，然后运营，过两、三年再卖出去，这是外资在并购的过程中做增值的优势。

观点地产新媒体：有没有统计过现在外资进入到国内，除了一线城市还有其他哪些区域是新增的投资热点？

叶国平：全国的大宗交易约3000亿，上海占了超过1000亿，占了全国40%的成交额。除了上海以外，北京是投资人第二最喜欢去的地方，问买家哪些城市最喜欢，一般都会说一线城市，尤其是一线城市里面的上海和北京。但成交量方面上海比北京多很多，原因是什么呢？

上海是比较成熟的市场，比较市场化，有投资价值的项目比较多，一般每个月起码有一、两栋写字楼在进行交易，北京一年则可能有几栋。

不是投资人不想去北京，而是北京可以进行买卖的项目不算多，要么是国企持有的，要么是政府持有的，在民企或房地产基金手中可以作为交易的项目不多，所以上海的买卖一直是最多的，然后是北京，再来是深圳和广州。

深圳和广州过去一直是投资人比较想去的，但很可惜这两个市场可投资的机会不是太多，不过随着大湾区政策出台，很多人跑去深圳、广州找项目，这一两年在深圳和广州有很多项目成交。

我们在广州卖了两个商场，在深圳卖了一些写字楼，买家都是外资，他们对这两个城市未来的前景充满信心。

观点地产新媒体：现在投资国内的外资基金或金融机构对于回报率的要求是什么样的水平？

叶国平：五、六年前投资人觉得中国內地是新兴市场，他们觉得风险高，要求的投资回报率都比较高，那个时候一般要求的内部回报率都是20%，甚至20%以上。

ROI不是单纯指租金收益，是租金收益加增值部分，再根据持有时间来计算，那个时候的投资回报率大概是20%到25%。

但他们今天都明白，中国內地要这么高的回报率是不可能的，他们现在愿意折扣10%到15%的ROI，投资回报率要求慢慢变得现实了，所以也可以买到更多合适的项目。

但纯租金收益达不到回报率要求，如果买一些可以作为增值的项目，比如写字楼、城市更新，旧写字楼改造、物流或商场改造等项目，回报率十几个点的还是可以找到。

从全球经济来看，美国、欧洲回报率一般，亚洲很多地方的政治风险很高，中国相对比较稳定。虽然我们感觉经济发展有点放缓，但比较亚洲和全球其他国家，我们的增长还是高的。

外资的钱背后都有很多投资人，可能是退休基金、主权基金，这些金主以前投中国的比例很少，可能只占资产总值里面的1%，或者零点几，但今天他们要分散风险的时候，哪怕投资从1%增长到2%的比例，对整个中国地产的影响还是会很大。

观点地产新媒体：去年以来人民币贬值，包括中美贸易因素，都没有影响他们对于中国市场的投资判断吗？

叶国平：他们觉得这是短期的波动，但对中国长远的经济发展还是很有信心。比如人民币贬值问题，去年年初的时候确实是个很大的问题，那时很多人都非常担心。

因为外资之前来中国投资，都是用美元做境外银行贷款，再换成人民币来投中国內地的项目。那个时候人民币只会升值，不会贬值，他们相当于赚了两部分的钱，一部分是人民币升值的利益，还有美元对人民币利率差。

但去年年初的时候，大家突然发现反过来了。之前没有考虑人民币贬值的风险会影响回报率，当时很多投资基金都加快速度要卖项目，不然会达不到投资回报率要求。但到年中看到政府有信心把人民币稳定下来，现在有一些基金会在内地做人民币贷款，变相把汇率风险减少了。

通过不同的方法，他们对人民币贬值的问题不是那么害怕了。

另外，中美贸易问题他们认为这是一个世界环境的事情，两个大国的贸易行为对房地产影响不会太剧烈。

完全没影响吗？肯定不可能。但这会影响在中国內地的投资吗？也不会，他们不会把这个当成非常重大的事情去考虑。

观点地产新媒体：外资机构对中国的投资都是抱着长远持有的想法进行的？

叶国平：人民币背景投资者年限比较短，他们一般看两、三年，买过来以后可能什么都没做，持有一、两年以后马上散售赚钱，属于短线投资。

但外资投资年限比较长，他们可以持有三年到五年，有一些主权基金甚至可以不卖。他们会比较关注项目的增值，看经济的增长，他们对中国长期稳定和经济增长很有信心。

反过来，他们觉得所谓的贸易问题、人民币贬值给了他们一个窗口，可以找到好的项目，可以加大投资节奏。

观点地产新媒体：戴德梁行之前一个报告写到，中国内地物业投资中境内资金比例仍然比较大，但现在整个房地产行业的融资都比较难，那么这些资金来源是来自哪里？

叶国平：外资背后的金主是全球投资人，有一些是美国的，有一些是中东的，有一些是欧洲的，不同地区的投资人都有。比如买家是新加坡的房地产基金，但钱是全球投资人的钱，可能是从韩国募集过来的等等。

全球化以后很难再做比较准确的统计，因为这些钱转了很多次之后，也不知道背后的金主到底是谁。

观点地产新媒体：境内资金主要来源于什么渠道？

叶国平：境内基金一般都是保险公司和银行的钱，还有一些金融机构的信托和金融产品，但是金融产品和信托管得比较紧，保险公司现在看项目也比较谨慎，所以这也是为什么内资投资表现没以前那么积极。

观点地产新媒体：如何总结2018年大中华区物业的投资交易特点？

叶国平：我们的成交每一年都有增加，但一线城市还是主力。写字楼还是最主要的投资领域，还有商业物业，物流地产。

2018年受去杠杆政策的影响，很多开发商愿意出售比较好的商业物业。但他们过去一直觉得住宅卖得这么好，不会卖商业地产，留着作为非住宅销售的收益平衡以后的财务健康，在住宅卖得不好的时候没办法，一定要出售一些核心商业地产。

外资在2019年会加快投资速度，加大在中国区的投资，他们都看好中国的长远发展。最近看到他们很积极，选择加大力度在上海、北京等一线城市进行投资。

二线城市的成交还是会主要集中在一些内资有自用的需求，他们买写字楼一部分用于自用，一部分投资，但是二线城市纯投资比例在今年可能会小一点。

观点地产新媒体：您的主要办公地点从香港调整到上海，是不是意味着戴德梁行在外资交易和物业投资方面，未来中国内地市场会成为最重要的区域？这个调整的背后是什么样的考虑？

叶国平：我自1994年于香港大学毕业后即加入戴德梁行，至今为公司服务25年了，前面十年都是做香港的投资买卖，后面这十多年都是做內地的买卖居多。作为中国资本市场主管，我每一周都飞来飞去，今年大部分外资都说上海是他们首选的地方，所以今年我会坐镇上海，借用我们大中华区平台，集中发展两大投资重镇，加强上海、北京与香港的互动。

没有说內地的发展一定比香港好，香港的全年资产交易2000多亿，內地2600多亿，所以香港的规模很大，香港还是个非常重要的市场，我们很看重。因为我要管理內地20个分公司，坐镇上海管理起来会更加方便。

观点地产新媒体：您经常在两地来往，现在国内市场和香港市场物业投资阶段和情况会不一样吗？大家对于投资香港和投资内地的考虑因素各方面有什么区别吗？

叶国平：投资人看香港和看內地完全不一样，他们考虑风险的因素也完全不一样，所以对两个市场回报率的要求也不一样。

还有两个地方的税费、政策、交易方法都很不一样，所以投资人不会说如果要投资中国会把香港放在里面，如果要投资香港就一定要把上海放在里面，他们会独立区分两个市场。

而且內地的市场很大，上海有上海的特征，北京有北京的特征，广州有广州的特征，深圳有深圳的特征，他们看內地的时候会分得很细。

但他们觉得香港市场不算太大，如果他们选择香港，市场上有什么项目都会去看。

香港的税率很低，没有土地增值税等税项，所以香港的回报率虽然看起来不高，但是实际回报比內地很多项目更高。

为什么两、三年前很多内地开发商去香港买地盖住宅？原因就是香港回笼资金很快，政策风险比较低，比较市场化。有些时候正回报率在香港可能更高，因为香港的融资成本很低，如果用美元融资，银行利率只有2%到3%，买一些回报率有15%的项目就很不错了。

香港市场流动性更高，项目如果要卖，很快就可以收到回复。因为香港买卖双方的类别比较多，有开发商是业主的，也有基金是业主的，也有家族企业，还有一些是个人投资者，他们可以是长期投资者，也可以是炒家。所以买卖双方的种类都很多，香港投资的流动性很高，而且非常透明，这是香港市场的好处。

当然，去香港投资要克服心理障碍，因为香港的单价很高，那些豪宅都是每平方米一百万人民币，写字楼都是每平方米三四十万人民币，很多内地投资人觉得单价很高，过不了心理这一关。

国际投资人不同，他们比较伦敦、纽约、新加坡之后，觉得香港的单价虽然很高，但是出租率很高，整体回报率是可以的，这是香港不一样的地方。

观点地产新媒体：从物业持有方来讲，对于出售的原因是不是也很不一样？现在国内很多业主是因为资金紧张，住宅业务这两年不是特别好，所以需要资产出售进行现金回笼，但是香港很多业主不是因为资金紧张的原因，而是为了物业增值以后获取盈利空间。