百城住宅库存连增4个月 房企高库存压力重现

基于资金和库存压力，开发商正在加快项目入市速度，争取快速回笼资金。

据易居研究院监测数据显示，截至2018年 12 月底，全国 100城新建商品住宅库存总量为 45734 万平方米，环比增长 2.1%，同比增长 1.6%，市场消化完这些库存需要 9.7 个月。

观察历史数据，2015 年 1 月份以来全国 100 城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了 2018 年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是 9 月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势，10月份-12 月份继续保持增长。

横向对比看，2018 年三、四线城市的存销比下跌较为明显。观察历史数据，2014 年下半年三、四线城市积极推进棚改政策，去库存周期指标反应迅速，从高位水平显著到持续下滑，即从 2014 年 7 月份的需消化25 个月的历史高位水平下滑到 2018年 8 月份的需消化 9 个月的历史底部水平。而后受市场降温、推盘节奏加快等因素影响，三、四线城市存销比开始反弹。目前来看，三、四线城市的存销比探底已基本完成。

总体上，百城住宅库存环比连续增长4个月，库存走势正迎来拐点，年底正式步入上行通道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018 年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极降价。当然对于购房者来说，恰形成了一个相对好的购房窗口期。

事实上，多数房企在2018年四季度开始加快项目入市量，降价促销也较为常见。据易居研究院监测，2018 年 12 月份，100 个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为 6183 万平方米，环比增长 4.3%，同比增长 19.8%。观察历史数据，12 月份推盘规模创下了历史最高水平，次高水平则出现在 11 月份。

观察 2018 年月度推盘数据，可以看出，总体上呈现了逐月增加的态势。这也说明房企推盘的意愿是比较强烈的。而且各地管控力度也明显放松，所以这都会使得新增供应不断放量，尤其是部分高端楼盘。但当楼盘密集入市时，房企也会因为营销压力而主动降价。

严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存。2019 年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。