蛋壳收购爱上租 长租公寓大洗牌

争夺市场有新招：朗诗寓拿下城中村经营权，麦家公寓参与人才公寓运营

最近，长租公寓行业发生了一起大事件——来自北京的蛋壳公寓，宣布收购总部位于杭州、并在长三角地区颇有影响力的长租公寓品牌爱上租。

长租公寓在最近两三年来被资本市场热捧，然而去年下半年连续爆发的“甲醛门”、“租金贷”、“鼎家”等事件，暴露出了长租公寓行业的许多问题，之后长租公寓市场进入了降温期。

对于发生在市场降温期的这次并购，有人认为是行业头部企业的强强联合，有人认为是一轮大洗牌的开始，更多的中小品牌开始思考：投入高、回报周期长、利润薄的长租公寓市场，规模这条路还走得通吗。

总部在杭州的爱上租被收购

原来的租约仍然有效

1月17日，蛋壳公寓宣布以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100％股权并入蛋壳公寓。

“什么？爱上租被收购了？我还有房子托管在他们那边呢！”刚得知这个消息的房东蒋先生有些惊讶。在1月17日爱上租被收购消息出来之前，他并没有得到什么风声。

2017年3月，蒋先生把自己的一套房子托管给了爱上租。“当时爱上租和我爱我家都来联系过，我比较了两家的托管租金价格，还是爱上租稍微高一些。”蒋先生的房子位于滨江，是一套可做两房的户型。蒋先生和爱上租方面约定房租为季付，一年多来，爱上租一直按时将租金打到蒋先生的银行卡上。

自己的合约要到3月份才到期，这次爱上租被蛋壳公寓收购，会不会对自己的房子或者合约有影响呢？蒋先生想到之前杭州鼎家地产资金链断裂，造成房东和租客都受到牵连，他有些担心。因此蒋先生立马联系了与其对接的爱上租管家。

“租金都会正常支付的。”爱上租的管家告诉蒋先生，虽然收购事件后，爱上租的人员可能会有些变动，但是爱上租的品牌会予以保留。

之后，爱上租官网也发布了《蛋壳公寓关于‘保障爱上租业主和租客权益’的声明》，其中写明，爱上租与业主签署的合同将会继续执行。未来将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

蒋先生说，自己这套房子的托管合约3月份将要到期，他表示之后选择房子托管，除了要看租金价格，也会考虑托管公司品牌问题。

靠烧钱争夺房源扩张规模

缺少资金弹药就难以为继

爱上租由前我爱我家联合创始人、前盛世管家创始人童浩创立。2015年，盛世管家将二手房业务部卖给了链家，而其租赁业务部则剥离出来，与品牌公寓蜗居网络合并，正式改名为爱上租。爱上租以杭州为中心，辐射至上海、苏州、南京，拥有分散式长租公寓房源量超过8万间，号称长三角地区最大的住房租赁机构。

如今，爱上租被蛋壳收购，不免让人联想到，长租公寓市场是否进入到洗牌阶段。

事实上，在2018年，由于楼市遇冷，租赁市场也受到不小的挫折。以杭州为例，2018年底，租金与年初相比仅有4％的涨幅，而2017年年末与年初相比租金涨幅达25％，2018年租赁市场的冷淡可见一斑。

在这样的背景下，长租公寓市场无法独善其身。杭州某知名长租公寓的有关负责人透露：“那些去年上半年疯狂高价囤房的长租公寓企业，现在手头房源都成了烫手山芋。”

在杭州透明售房网的租赁板块上，长租公寓的空置房源非常多。

爱上租在2016年和2017年分别完成了A轮和B轮融资，融资额达4亿多元人民币，曾是当时全国长租公寓领域融资额度最高的企业，此后爱上租再无融资消息。2018年初，其对手自如获得A轮融资，高达40亿元。在混战期，长租公寓品牌通过烧钱争夺房源，扩张规模，一家激进的企业一旦缺少资本的再注入，容易陷入资金链危机。

据一位知情人士透露，其实在爱上租被蛋壳公寓收购以前，就遇到了资金紧张的问题，甚至爆出了提前跟房东解约或为止损的新闻。曾经有另一家本土长租公寓品牌有意收购，但因故未成功。“长租公寓看似在风口上，其实很难赚钱。”该人士感叹，“至少这次2亿美元的收购价，卖的时机不错。”

为争夺市场占有率

在杭州有一些新探索

有业内人士称，2017年底至2018年，长租公寓市场一下子涌入过多企业，鱼龙混杂。目前，长租公寓市场竞争愈来愈激烈，遵循优胜劣汰的“丛林法则”。2019年是较为关键的一年，通过洗牌，一些头部品牌可以脱颖而出。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，蛋壳公寓是较为典型的互联网思维企业，把市场占有率放在第一位，而非盈利。

除了蛋壳公寓收购爱上租以外，湾流国际与星窝创享青年公寓（深圳本土长租公寓品牌）1月8日在上海召开新闻发布会，宣布并购完成，湾流国际成为星窝最大股东。

而麦家公寓在2018年底也完成对上海寓见公寓的收购，获取了5000多间优质房源。麦家公寓是浙江省本土成立较早的长租公寓品牌，具有上市公司背景。麦家公寓以发展成平台型公司为目标，目前在杭州有6家直营门店。

面对长租公寓市场的激烈竞争，麦家公寓的战略是选择与政府合作，参与人才公寓的运营及管理——最近刚刚结束选房的杭州市区首批人才专项租赁住房汇澜公寓，就是由麦家公寓进行后期运营。现在麦家公寓在杭州已经运营汇澜公寓和新沙家园2个政府人才公寓项目，相关负责人告诉钱报记者，之后还会积极参与杭州市其他人才公寓运营的项目。

而在地产系长租公寓里，朗诗寓表现极为突出。之前，朗诗寓在杭州的房源量并不多，几个集中式公寓门店都属于小体量。但在2018年第四季度，朗诗寓一举拿下杭州瓜山城中村，以租赁形式取得了城中村的经营权，分别与当地村民签订了长租约。朗诗寓负责人称，之后会对房屋进行统一的室内装修改造，预计新增房源量超万套，房源量立马排到杭州地产系长租公寓的第一位。

据悉，朗诗寓会根据政府的规划需求（即作为拱墅区运河新城以及“智慧网谷”的配套定位）对瓜山城中村项目进行业态调整，规划后项目内将形成以居住为主，办公、商业为辅的综合性业态，形成综合性的租赁型社区。“瓜山项目不仅是朗诗寓也是行业内迄今为止最大的租赁型社区项目。”

荆海燕认为，目前长租公寓市场仍然处于争夺市场占有率的阶段，尚未有明显的盈利模式。但政策对于长租公寓是支持的，所以大家先抢了蛋糕再说。等到一个成熟的盈利模式出现了，那时候规模就非常重要，当然，在这个赛马的过程中，肯定有很多长租公寓品牌倒下，或者被收购。