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曾经"亚洲第二楼市"风光不再:新加坡按揭增速大跌

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亚洲四小龙的新加坡,曾是继香港之后,楼市第二热门的亚洲城市。但目前不断上升的利率和最新一轮的房地产调控措施,抑制了新加坡各银行的抵押贷款需求,或对新加坡楼市产生影响。

新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)昨日公布的最新数据显示,2018年前11个月,该国住房贷款增速放缓至1.9%,不及2017年增速4.2%的一半。

信贷放缓可能会使该国住宅价格加速下跌。2018年第四季度,新加坡住宅价格就曾出现过去6个季度以来的首次下跌。

根据新加坡市区重建局1月初公布的数据,2018年第四季度,新加坡私人住宅价格下跌了0.1%,市区黄金地段的房价则下跌了1.5%。

不过从2018年全年来看,新加坡的住房价格指数上涨了7.9%,仍创下八年来最大的年度涨幅。

图片来源:新加坡国立大学住宅价格指数(NUS SRPI)图片来源:新加坡国立大学住宅价格指数(NUS SRPI)

上图为新加坡国立大学编制的新加坡住宅价格指数(NUS SRPI),从图中可以看出,自2008年美国启动第一轮QE以来,体量较小的新加坡楼市便吸引了大批海外投机者,狮城也一跃成为亚洲房价第二高的城市,仅次于中国香港。

2009年开始,新加坡就提高了购房门槛,政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%,同时对房屋交易征收高额印花税,但房价增幅仍未放缓,该国房价一路飙涨至2013年。

面对房价飙升,“忍无可忍”的新加坡从2013年起大幅加码楼市调控,若购入房产不满5年就转手,需缴不同程度的印花税:一年内转售需缴16%、第二到第四年分别为12%、8%、4%,第五年起才免征,以打击短期炒房行为。

在2013年房价见顶后,新加坡房价开始了长达4年的跌势,累计跌幅达到12%。

直到2017年,新加坡对房地产市场的管控措施才有所松动。此前,若卖方持有房屋的时间不到4年就出售,则须缴纳房价4%到16%的印花税,2017年3月11日,新加坡政府宣布从即日起,该时限缩短到3年,印花税税率也降至4%至12%, 并放松了一些贷款限制。

随后,新加坡房价也在2017年第二季度迎来上涨,并连续5个季度实现上涨。

但“习惯了”抑制楼市投机的新加坡,在2018年7月5日,由新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告:从7月6日起,上调额外买家印花税(Additional Buyer Stamp Duty)税率5–15个百分点,并收紧贷款限额。

新加坡政府称,该举措旨在使房地产市场降温,维持房价涨势与经济基本面一致。公告称,在利率上升和住房供应面强劲的情况下,如果不加以控制,房产价格一味上涨可能会导致市场出现不稳定的回调。

高纬环球(Cushman & Wakefield)新加坡研究主管Christine Li指出,新加坡当局为控制房价上涨而实施的“降温措施”,以及全球贸易摩擦和股票市场的波动,打击了高端住宅市场,此外,黄金地段缺乏新式住宅也是房价下跌的原因之一。

星展集团的房地产分析师Derek Tan说,2019年新加坡房价可能会下跌3%,新屋销售可能会下跌20%。

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