金地地平线 “稳中有进”

“稳中有进”，用来形容金地的2018，也许再适合不过了。

按照金地最新业绩公告显示，2018全年累计实现签约面积877.8万平方米，同比上升14.5%；累计签约金额1623.3亿元，同比上升15.28%。

对比2015-2017年616.7亿元、1006.3亿元以及1408.1亿元，年复合增长率逾50%的成绩，2018年15.28%的同比增长率，会显得“差点意思”。

按照凌克此前在2018年6月举行的30周年庆典上表态，金地在公司的经营上追求业务规模的不断壮大，但不唯规模。讲究短期目标与长期目标的平衡，讲究利润与规模的平衡，讲究效益与责任的平衡。

凌克2018年接受媒体采访时透露，金地的理想状态是保持在20%至25%的年增速。

金地在2017年初提出的“三年之约”即2019年完成2000亿元的销售目标，也仅需多完成近400亿元的销售，增长率仅需23.21%。

以此来看，2019年需要完成的目标，正好符合凌克对于金地理想状态的理解。

销售压力与改变

凌克在2018年初举行的股东周年大会曾总结道：“在2017年宏观调控渐趋严格下，1408亿元的销售来之不易”。

“来之不易”或许也适用于金地的2018年。

2019年1月4日，金地(集团)股份有限公司发布公告称，2018全年累计签约金额1623.3亿元，同比上升15.28%。这一数据对金地来讲，可以说是近年来同比增长最低的一年。

数据来源：金地公告、观点指数整理

观察单月销售金额的变化，全年有4月销售金额同比出现下跌，其中2月份同比下跌达到了46.22%，单月销售仅45.9亿元，这也是全年销售金额最低的一个月。

累计合同销售金额从2018年2月起至8月同比一直也处于负增长，全年仅1月、9月、10月、11月以及12月，5个月同比增长处于正值。

数据来源：金地公告、观点指数整理

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按照金地的表述，2月份创下全年销售最低合同销售金额45.9亿元的原因，主要是由于推货量的影响。

观察全年，金地平均推售项目在40个到50个之间，而首两月是全年推售计划中项目个数最少的月份。与金地表述类似，销售同比减少的2月、3月、6月、8月四个月中，仅8月推售项目较2017年有所增加。

金地也在2018年半年报中指出，上半年销售金额同比下降的原因在于主要城市受限证、限签政策的影响，上半年新取证及新推货资源较少。面对这种状况以及不断加码的调控政策，公司上半年积极调度，一方面通过加快节奏、加速开工等方式争取提前取证供货；另一方面结合各城市的不同情况，制定合理的销售策略，积极面对不利因素的影响。

2018年下半年，金地不管是周转速度还是推售项目数量都有所增加，这也使得金地在下半年除8月以外，单月签约销售金额同比增长均在40%以上，甚至在7月时达到了74.03%。而9-12月，则保持在44.93%至52.2%的区间内。

数据来源：金地公告、观点指数整理

需要留意的是，从全年累计销售金额和累计销售面积同比增长来看，金地全年销售均价保持平稳，从2017年全年销售均价1.84万元/平方米，微升至1.85万元/平方米。

纵观2018年全年，金地有7个月的单月销售均价低于全年销售均价。这也意味着，二三线城市等价格较低的区域销售贡献有所上升。

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金地总裁黄俊灿同样在30周年庆典上表示，除了继续深耕一二线城市，金地未来会对三四线城市也投入了更多的关注，这或许能让金地在2019年更加从容。

拿地窗口与一二线

虽然受限于一二线城市对于房地产的限制等原因，但是对于金地来讲，一二线城市依然还是重点的发展方向。不过，在2018年，金地对于三线城市的投资力度也有所加大。

数据显示，2017年金地共在土地市场新获74个项目，合计新增建面1060.3万平米，同比增长97.2%；总地价916.9亿元，同比增长160.7%。

而2018年，金地共在土地市场新获74个项目，合计新增建筑面积878.22万平方米，同比减少17.17%；总地价827.88亿元，同比减少9.7%。

虽然不管从土地面积和总地价上来看，金地在土地投资上均有所降低，但据研究报告指出，这与金地对拿地窗口把控以及坚决不拿高价地不无关系。

实际上，金地在拿地动作上，也侧面印证了上述研报言论。

据观点指数统计，在6月份以及12月份，金地在新增土地面积、计容建面面积方面出现高峰，其中，6月份购地总价193.07亿元也是全年最高值。另外，金地甚至在9月份出现单月购地成交总价仅1.2亿的情形。

数据来源：金地公告，观点指数整理

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不过，随着土地价格的逐渐升高，金地拿地成本依然有所增加。2015年至2018年，金地拿地成本分别为6487元/平方米、7486元/平方米、8648元/平方米以及9427元/平方米。其中，2016年至2017年拿地均价同比增长分别为15.4%、15.52%、9.01%。

数据来源：金地公告，观点指数整理

正如黄俊灿所言，金地在继续坚持深耕一二线城市的同时，也加大了对三线城市的关注。

据金地2018年中期报告显示，截至2018年中期，已布局全国50个城市，总土地储备近4100万平方米，其中一二线城市占比超过85%。

数据显示，在2017年，金地对一线城市的总投资额占比为37%，二线投资额占比54%，三线投资额占比9%。

而金地2018年新购入的项目中，一二三线城市土地面积占比分别为15%、53%、32%；计容建筑面积占比分别为16%、51%、33%；成交总价占比分别为35%、49%、16%；项目个数占比分别为18%、59%、23%。

数据来源：金地公告，观点指数整理

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除了城市布局策略上的微调之外，与万科相似，“小股操盘”是金地近年土地投资策略之一。按照金地2018年中期报告披露的数据，权益土地占比为53.66%。

据了解，金地从2014年开始调整投资步调，深耕一线以及强二线城市，土地权益也逐渐从70.83%的比例降至50%左右。

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实际上，土地更贵、融资更难、开发周期拉长等是越来越多房企选择合作开发项目的原因，更何况，主要土地储备都在一二线城市的金地。

稳健财务与融资

随着土地购置的增加，金地仍然能保持较为稳健的财务指标，资产负债率依然保持在80%以下。

数据来源：金地公告，观点指数整理

据金地2018年半年报显示，截至2018年6月30日，债务融资余额为738.04亿元，债务融资加权平均成本为4.79%，资产负债率为76.63%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为67.33%，净负债率为74.16%。

在2015年末至2017年末，金地债务融资余额分别为393亿元、366.47亿元、553.54亿元；债务融资余额加权平均成本分别为5.32%、4.52%、4.56%。

数据来源：金地公告，观点指数整理

可以看出，金地融资的成本基本跟随资本市场环境的变化而变化。2015年，国家多次降息降准，金地融资成本也从5.32%减少0.8个百分点至2016年的4.54%；随后对于房地产市场的管控，使得融资成本上升，上升至2018年中期的4.79%水平。

据观点指数不完全统计，在2018年，金地发行了70亿公司债券、20亿中期票据以及70亿超短期融资券，公司债利率范围5%至5.7%、中期票据利率4.8%、超短期融资券利率范围3.75%至5.3%。仅公司债利率水平而言，在2017年，金地的利率范围为4.85%至5.05%。

按照金地披露的数据显示，融资渠道主要来源于银行借款以及公开市场融资，两者基本各占一半。其中，公开市场融资近年才逐步增加，从2015年的31.41%的占比升至2018年中期的53.23%的占比。

数据来源：金地公告，观点指数整理

另外，跟随2018年房企频发超短债的潮流，金地在2018年也发行三次超短期融资券，总发行规模70亿。但在2017年，金地仅使用过该融资工具一次，发行规模30亿。

对于金地来讲，长期负债才是主要的融资品种。

数据显示，金地在2015年长期负债占全部有息负债比重为60.34%，2016年为78%，2017年为75.77%，2018年中期为81.21%。长期负债为主的债务期限结构，最显著的好处就是短期偿债压力不大。

数据来源：金地公告，观点指数整理