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招商蛇口的关键年:前海土地整备方案落地

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在向前冲刺的道路上,2018年成为招商蛇口承上启下的关键一年。

业绩表现上,2018年全年,招商蛇口累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%;累计实现签约销售面积827.35万㎡,同比增加45.15%;按此计算,招商蛇口完成全年1510亿元销售目标的112.97%。

靓丽的业绩数据背后,是等待已久的前海土地整备方案正式落地,对招商漳州的股权收购顺利完成,招商蛇口正向着更高的目标跃进。

而招商蛇口总经理许永军将2018年定位为改革年。变革与动荡随之产生,招商蛇口大刀阔斧地进行总部架构调整,也引发了新一轮高管的离职潮。

种种变化中,挑战开始出现。在销售业绩贡献中,投资收益成为重要构成部分,而多元化业务展开缓慢,对地产收入的依赖仍然较大。

在2015年末重组上市的招商蛇口工业(下称“招商蛇口”)曾被寄予厚望,其母公司招商局集团向资本市场做出了三年的业绩承诺:即在2015-2017年合并后归母公司净利润分别至少为62.4亿、85.85亿、103亿。

2015-2017期间,公司盈利承诺均得到超额兑现。在度过了前3年的业绩压力期,跨入 “千亿”阵营之后,招商蛇口“上半场”已经完美落幕。

进入“下半场”,招商蛇口如何及时找到发展的新引擎?

重估:前海土地整备方案落地

身为央企,与其他房企相比,招商蛇口的优势并不在于快周转和抢规模,而是手中掌握的稀缺土地储备。

根据财报,招商蛇口2017年总土储达2300万平方米,其核心区域深圳土储占比最高达31%,珠三角都市圈占比38%。

华创证券分析师袁豪认为,自2015年重组上市以来,深圳前海、太子湾和蛇口的土地资源分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元。

虽然拥有无可比拟的土地资源,但变现过程并非一蹴而就。受深圳蛇口、前海的土地性质变更及整备方式迟迟未有明确的时间表等影响,招商蛇口的股价一直表现低迷。

而历时两年,招商蛇口在2018年终于等到了深圳前海土地整备的实施。

12月24日晚,招商蛇口发布《关于签署前海土地整备协议的公告》、《关于签署合资合作协议的公告》的相关公告。

这两份文件明确了公司前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值等内容,也说明了后续合资合作的实施方案。

根据公告,在整备阶段,公司获得了432.1亿元价值的新规划下土地使用权。

合资合作阶段,公司控股子公司及前海管理局将各自获得的合资合作范围内新规划下的持地公司股权注入合资公司,通过现金对价补足实现50%:50%的股权比例,由招商蛇口合并财务报表。

土地整备方案的落地有助于加快前海土地的开发建设流转,最终形成盈利。中信证券分析师陈聪表示,一旦前海片区土地整备、合资协议落地,则需要根据前海区域可能的销售价格重新估算公司权益土储的价值,假设相关资源销售均价70000元/平米,可售部分占80%,充分考虑企业需缴纳的所得税以及未来现金对价支付,估计此次交易若最终完成,则公司价值可增厚393亿元。

除了推动存量土地资源的开发,招商蛇口还通过并购加速获取优质土地资源:2018年初,招商蛇口相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权、浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权。

对内,依靠母公司优势,招商蛇口加快整合漳州资源。2018年5月,招商蛇口以85.53亿元完成收购招商漳州78%股权。截至2017年底,招商漳州及其控股子公司拥有产权的、正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11662亩。

据悉,招商蛇口内部成立了专门的并购小组以及央企资源整合小组。

招商蛇口相关人士向时代周报记者表示,增加收并购是为了优化资产。

2018年上半年,以蛇口为产业新城基地,招商蛇口与各地方政府合作拓展产业新城项目。其中苏州金融小镇底价获取首期用地;常熟琴湖项目签订多合作协议;湛江智慧城项目完成前期研究。

全年来看,2018年,招商蛇口共新增获取土地建面1300万平,同比增长达65%;总拿地成本约930亿元。

充足的土地储备将会是打响未来战役的弹药。而随着前海土地整备的落地,漳州一级开发的推进,以及产业新城项目的拓展,招商蛇口的土地价值变现速度将会加快。

变革:组织架构调整下人事震荡

对于招商蛇口而言,理顺组织架构正逐渐成为其转型发展的突破口。而精简总部,权力下放成为本轮架构调整的重点。

2018年5月22日,招商蛇口印发总部组织结构调整通知,将16个部门重构为8个;5月31日,招商蛇口举行8个新部门揭牌仪式,由56个精简至29个管理职位的获任部门管理人员履新。

上述相关人士向时代周报记者表示,公司将总部职能重构为战略运营、风险管控、综合保障三模块。

总部架构调整具有信号般的意义,下面各区域的调整也被提上议程。

该人士透露,现在区域调整也在进行中,估计农历新年前会有新的区域架构出来。“每个区域条件成熟度历史沿革都不一样,所有区域调整会分成两类,一类是战略主导型的区域,一类是业务主导型的区域。”

在招商蛇口内部,除了原有华北、华东、华中、华南、深圳等五大区域之外,今年新增了福建区域。

“我了解到的是现在赋能5个区域,以后还会增加变化。”该人士表示。

随着内部组织结构的调整,招商蛇口高层的新一轮变动也由此展开。

2018年5月底,招商蛇口副董事长向媒体证实了离职的传闻。产生连锁变化的是,招商蛇口华南区域总经理萧睿、华中区域总经理梁会军也将相继离职。此前招商蛇口原深圳区域总经理何飞已于2018年初离开。

离职潮在经理层持续蔓延,招商蛇口副总经理兼招商商置总经理赵军于2018年8月13日辞职。而副总经理龚镭在2019年1月初离职。

组织变革带来的人事震荡影响无疑是巨大的,正如许永军所言:“我们此次的组织变革力度空前,需要所有的管理者以敢于担当的改革勇气、以大无畏的改革气魄推动公司改革前进。”

挑战:地产依赖待解

虽然在业绩规模上掉出第一阵营,但招商蛇口的利润规模依然保持行业前列。

据标准地产研究院发布《2018年中期上市房企CEO经济增加值成绩榜》,在上榜的78家上市房企中,招商蛇口销售利润率为44.24%,排名上榜房企第6。

高额利润背后,投资收益占据着重要地位。2018年前三季度,招商蛇口归母净利润为82.75亿元,公司投资净收益为50.55亿元,占比高达61%。

在这其中,不断出售的项目成为招商蛇口收益的主要来源。

2018年3月,招商蛇口将上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦3项资产以50亿元的价格出售给地产基金。最终,实现转让收益净额33.11亿元。

在2018年8月31日,招商蛇口以增资扩股方式转让深圳太子湾项目股权,三个月后,中集集团以底价63.20亿元增资摘牌深圳太子湾项目股权。

然而在上市重组之初,招商蛇口就确定了城市及园区综合开发和运营服务商的战略定位。目前,从贡献比例来看,房地产开发仍然占据了重要地位。

2018年半年报显示,招商蛇口地产开发、园区运营与邮轮产业收入占总营业收入比重分别约为84.19%、14.55%、1.25%,

?早在2016年,许永军就曾表示,根据公司三到五年的规划,将把社区收入从85%左右降低到60%,园区比重从目前的15%左右提升到30-40%左右。

如今看来,要实现这一目标仍需更多时间。

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