开发商争食万亿“旧改” 机遇与风险并存

楼市已进入存量时代。以北上广深为代表的特大城市，新增土地供应逐渐趋于饱和；旧改与城市更新，成为各大房企战略转型的重要路径。

以深圳为例，根据深圳《城市更新十三五规划》，在2016至2021年期间，深圳预计推进规模为30平方公里、高达数万亿的用地更新，包括100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

又如，根据相应规划，广州市也将在2020年争取完成城市更新85平方公里。数据显示，2016、2017年，广州的全面旧改项目分别为14、17个；而2018年，该数据接近50。

据21世纪经济报道记者统计，目前全国实施旧改、推出旧改的大中城市在20个以上，而介入旧改的大中型开发商，则在50家以上。

轰轰烈烈的城市化行至中盘，房企纷纷抢食“旧改”这块万亿“蛋糕”，却不是所有成员都能分得一份羹。

多位业内人士指出，旧改往往面临着较长的开发周期和较高的资金要求，再加上地域的制约和各地政策的变化，更是对开发商构成严峻考验。

房企抢滩旧改市场

2018年12月30日，广州保利广场正式开业，赶上了旧改盛年的末班车。其前身为广州琶洲村旧村，由保利商业于年初接手，在短短9个月内，即以95%招商率、90%开业率落地。

如今，作为“广州CBD金三角”的重要一环，琶洲的回迁安置房市场价在中介商估值为20000元/平方米，租金为50元至60元/平方米，与改造前相比，翻了至少四倍。

另一边，猎德作为广州首个参与旧改、曾是广州天河最穷困的城中村，在富力地产的介入下，已建有37栋复建房，以及天銮、天汇广场igc、天盈广场等多个大型综合体，成为第一个在广州天河CBD改造成功的样本。

以琶洲和猎德为代表的华丽蜕变，正是各大房企在城市更新进程中的缩影。

2009年，一纸《深圳市城市更新办法》开启城市改造序幕。此后，上海、广州等地纷纷出台政策，为各大房企在城市更新进程中提供了契机。

截至目前，旧改不再仅由佳兆业、富力等深耕旧改的先行者独有。据21世纪经济报道记者统计，目前排名前50的开发商一大半都已布局旧改业务。就深圳而言，本土开发商佳兆业、招商蛇口、华侨城、华润以及龙头企业万科、恒大、碧桂园等，均进军旧改领域。

而在各大房企龙争虎斗的同时，部分开发商选择了通力合作的战略。

1月初，融创便携手中鼎集团拿下广州金星村旧改项目，正式打入广州旧改市场。

同时，房企纷纷走出“舒适区”。如碧桂园进军昆明接手旧改项目，升龙集团赴广州沿袭旧改战略等等，皆体现了开发商靠旧改扩大异地布局之势。

除了四个一线城市，珠海、厦门、佛山等二线城市的旧改市场亦越发火热。日前，广东中山三角镇公布旧改规划，总用地约1101.36公顷的253宗三旧用地资源引得各大开发商垂涎。

与此同时，外资企业也投身于城市更新领域，凯德集团便是其一。

2018年12月，凯德操刀的西郊村复建集体物业一期商业大楼落地。而早在2012年，凯德就已加入了广州大坦沙岛地区更新改造项目，结合“花园城市”理念进行了全面改造，旨在建成国际化花园岛屿。

凯德集团总裁兼集团首席执行官李志勤表示，将进一步扩展在华产业链，深度服务于中国城市更新、新型城镇化的发展方向。

事实上，对于绝大部分开发商而言，介入旧改是在热点城市进入存量时代、地价高企不下背景下的必然、必须之举。

招商蛇口、华润置地这些早就开始城市综合体运营的央企，已经把自己的旧改、片区运营能力作为核心能力向其他城市输出；而中海地产这样此前只拿“净地”开发的房企，也已把旧改作为未来的项目获取途径之一。

地域性挑战

多位旧改开发商指出，由于各地城市更新政策不一，旧改不仅是一个优胜劣汰的过程，也需要倚靠本地政策、政商关系等。

以深圳为例，其一系列的政策波动便凸显了城市更新的地域约束性。

2018年11月，市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》（征求意见稿），划定综合整治分区范围，该范围内的用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划。

根据规划，深圳的部分城中村改造暂缓，各区一定比例的城中村暂不拆除。而在部分的核心行政区，不改造比例高达75%。

这一新政在开发商中引发很大关注。对于手中的项目恰被纳入其中的开发商，只能吃下闭门羹，开发周期将被迫延长，项目估值也将大打折扣。

而对于业主100%同意搬迁安置补偿协议的要求，则是众多开发商与业主的矛盾所在。

去年5月，中铁置业集团便因拆迁补偿安置纠纷，放弃了立项八年之久的深圳龙岗坂田新围仔村旧改项目，无奈退出深圳旧改市场。

数据显示，截至2018年12月29日，在深圳市历年已列入城市更新计划的741个项目中，已获得实施主体批复项目191个，立项项目实施率仅为26%。

除了政策的多变和掣肘，克而瑞地产研究中心指出，对本地市场和政府运作是否熟悉，是房企参加旧改的关键。

“一般一个旧改项目从立项到审批、开发，需要盖一百多个章。”深圳一位开发商旧改顾问人士表示。

在克而瑞看来，有能力参加旧改的房企呈现两大阵营：一类是本地较早开始旧改的中小房企，这些企业和地方政府沟通更为便捷，也更加熟悉本地市场；另一类是区域深耕的大型房企，多年的积累，使之具备一定的实力，对于本地市场也有一定了解。

另外，面对当地政策与市场复杂多变等不可控因素，一般旧改项目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的资金投入，已成为横亘在开发商面前的一大难关。

此外，近年来一些黑天鹅事件也凸显了旧改市场不可预知的风险。

去年4月，杭州滨江集团因旧改合作推进无果，退出深圳龙华安丰工业区地块的城市更新改造项目，并起诉合作方深圳安远控股集团，要求其归还本金总额为11.6亿元的融资款。

一位广东大型房企的内部人士向21世纪经济报道记者透露，在当下的旧改市场，前来分羹的开发商与政府、居民之间的利益博弈皆是考验，需慢慢磨合、克服。

“旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。