房地产融资现回温迹象：利率议价空间打开

降准之后，市场资金面如期充裕，2019年开年之后，金融机构即开始在市场上积极寻求资产，对优质资产的需求旺盛。

随着货币政策的进一步打开和宽信用的全面持续推进，市场各方人士亦在猜测，“六稳”基调下释放的流动性将会流向何方？房地产领域是不可避免的关注焦点之一。据21世纪经济报道记者与多位金融机构以及房地产企业人士交流，不少观点认为，房企的资金面会随之好转，今年或再现投资拿地的积极性。

但与此同时，也有多位人士对房地产的再度“辉煌”表示怀疑，从链条传导上看，大环境转向之下，投资会率先复苏，但销售的继续增长才是核心。而销售能否起来，除了政策因素以外，还受其他更多更复杂因素的影响，“现在与之前不同的是，居民的杠杆率已经很高了，很难继续增加”。1月17日，一位资深行业观察人士对记者表示。

目前来看，市场开始对资金宽松有了不同程度的反应，据记者了解，房企的融资环境有了一些松动迹象，具体表现在，银行端正常的开发贷和并购贷能够顺利发放，且利率有向下谈判的空间；信托公司称，受限于资管新规的要求，房地产项目的资金并没有明显宽松，不过记者了解到，房地产信托产品正被部分银行抢着代销。

变化最大的是，房企的直接融资渠道即债券发行畅通，当前房地产发行人成功发行的债券利率多比去年下半年下降数十个BP。另据21世纪经济报道记者统计，2019年1月1日以来，房地产发行人成功发行的信用债（口径为：企业债+公司债+短期融资券+中期票据）为359亿元。

议价空间打开

从银行的房地产贷款情况来看，随着央行释放的流动性不断堆积在银行间市场，21世纪经济报道记者了解到，今年以来，银行的信贷额度和利率都有了明显的宽松。对房地产领域来说，个人按揭贷款利率已经有了实质性降低。

在这种环境下，投向开发商的贷款也随之有了变化。一家房企融资人士对记者透露，其所在企业正在申请一笔开发贷，目前银行提出的利率与去年持平，“不过感觉有谈的空间，以前是基准上浮30%，现在我们希望的成本是上浮20%或者就基准不上浮。”

另一家TOP10房地产企业人士告诉记者，现在房企在融资上的议价空间更大了，其所在集团目前要求的融资利率有所降低。另据了解，有大行并购贷业务的标准与去年相比有所放宽。

多家信托公司人士对记者称，目前还没有明显感觉到房地产项目资金有松动迹象，原因主要是，银行仍然按照新规的规定在进行资管转型，对非标项目还是压缩的态度。

不过，上海地区一位信托公司人士对记者透露，市场资金确实比较充裕了，很多银行在抢房地产信托的代销项目，比如某家股份制银行正在争拿集团旗下信托公司的地产信托产品，其上海分行还欲独立代销。

一位银行相关部门人士向记者证实了这一现象，并表示现在这种情况很普遍，银行都在抢资产，“所以信托一旦有项目就催着他们落地，催着发出来”。

他表示，现在银行缺乏“好资产”。所谓“好资产”即安全，流动性高。从这个意义上说，房地产信托产品在银行看来是好资产，银行配置意愿甚过一些低评级信用债，“毕竟有土地抵押，而且信托自己会做一次风控”。

房企投资热情重燃

据记者从多家房地产企业了解，开年之际，不同房地产对今年房地产市场的态度，以及自身的投资拿地安排并不相同。一些大型国企目前反应较为“淡定”，但也不乏一些民营的小型房地产开发商摩拳擦掌、跃跃欲试。

2018年，在金融监管趋严和资金面紧张的环境下，房地产企业基于稳健的策略，拿地谨慎，投资收敛。据中国指数研究院报告，2018年1-11月，20家代表企业累计拿地26072万平方米，同比下降23.5%；累计拿地金额12012亿元，同比下降29.0%，拿地金额占销售金额的比重为28.0%，较2017年显著下降。

与此同时，全国300个城市共流拍700宗住宅用地，总规划建筑面积为8534万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的2.9倍。流拍宗数占总推出宗数的比重为7.8%，为2010年以来的最高值。

1月17日，一位民营房地产商投资部门人士对记者说，其所在集团今年加大了投资力度，根据规划，每个区域集团要在一季度完成投资50亿元，“我们十几个区域集团，加起来估计几百亿”。他表示，这一计划规模与往年相比不过持平，在当前形势下，持平就相当于态度很积极了。

上述TOP10房企人士也表示，公司判断今年上半年是拿地窗口，前几年公司发展速度不快，今年可能还是会想着稳住排名或者再冲一冲。

他同时提示，2017-2018年主流开发商都在三四线城市发展，这类城市付款周期长，付一部分土地款可能就能操作销售回款，所以少量资金可以撬动一个盘，但2018年7月以来，很多开发商开始从三四线撤离，如果回到一二线城市，土地付款等流程要求更规范，可能会导致房企资金使用效率比较差，所以如果政策不继续宽松，今年地产投资难度其实也很大。