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华夏幸福正前方 不知是幸福还是深渊

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“就像在悬崖边上摸索前行,你永远不知道向前一步是幸福还是深渊”。

当众烧毁欠条、转行房地产、盘下“硬骨头”固安……王文学的前半生似乎都在悬崖边上徘徊,但始终有惊无险。

2018年,51岁的王文学又将自己推向了迷雾重重的山间,但这一次,他的正前方究竟是幸福还是险途,却不得而知。

“销售2100亿元,50%源自于非京津冀区域”,这是华夏幸福在2018年初定下的目标。可喜的是,这一年,华夏幸福的产城异地复制取得显著效果,仅上半年,京津冀以外区域的核心业务销售额占比为38.63%。

但这一年,是房地产调控最为密集的一年,也是楼市的艰难一年,重仓环京的华夏幸福频频传来资金紧张与人事变动的消息。

华夏幸福的正前方似乎充满了未知,但王文学却不惧怕未知:“凡是伟大的事业都会经历磨难,不会一帆风顺,我们要有愚公一样的坚持,坚持心中的理想。”

产城模式得与失

以北京为起点,沿着京开高速向南行驶,很容易被正前方的大红色广告牌吸引。

一个穿着黑色西服的老外抱着手中的牌子开怀大笑,用白色宋体写的“我爱北京天安门正南50公里”几个大字,在红色背景的衬托下十分显眼。

或许,大多数外地人对固安的认知,正是从这块广告牌开始的。

从2002年起,华夏幸福以固安为起点,开始探索产业新城模式,十六年后,王文学在华夏幸福的股东大会上说道:“选择产业新城,今生无悔。”

从“固守京城”到全面布局,王文学一手打造的产城帝国或许可以分为两个阶段。

以北京城为中心,在环京区域建立起坚固的“护城河”,这是华夏幸福产业新城模式的第一阶段。

从2002年到2015年的十四年间,华夏幸福成为了名副其实的“环京大地主”,几乎70%的项目和土地都位于环京地带。

数据来源:企业财报、观点指数整理

2016年,华夏幸福走出坚守十余年的一方天地,首次布局中原城市群以及珠三角区域,产城模式进入了第二阶段。

随后的两年,华夏幸福产城异地复制的步伐不断加快。

华夏幸福董秘林成红在四月份的业绩会上透露,2018年2100亿元销售目标中,规划50%源自于非京津冀区域。

据观点指数公布,2018年上半年,华夏幸福实现销售额805.04亿元,较上年同期增长15.63%,其中,产业新城业务园区结算收入额151.44亿元,占总销售额的18.81%。

分区域而言,华夏幸福在京津冀以外区域销售面积为325万平方米,占总销售面积比例的45.68%,较去年同期增长293.88%;而京津冀以外区域的核心业务销售额占比则达到 38.63%,较去年同期提升25个百分点。

不到三年的时间,华夏幸福实现了从津京冀地带向长三角城市群、中原城市群、粤港澳大湾区等经济圈的布局。

即便如此,华夏幸福产城模式的正前方依旧不明朗,毕竟在这场与时间、政策和市场的竞赛中,华夏幸福像是带着“枷锁”前行。

一方面,华夏幸福的这种产城模式对政策的依赖性极高,因此,一旦政策转变,就会带来巨大的不确定性;另一方面,这种模式的前期投入大,且前期开发的各项费用均由华夏幸福自行承担。

数据来源:企业财报、观点指数整理

“签约的项目是作为一个池子储备在那里,在合适的地方公司便把合适的项目引导到产业新城里……所以,签约投资额是一个池子的概念,我们会每年逐步按照我们的指标、进度、批复,按照我们资源情况,逐步地把它落到我们的项目里。”在2016年的股东大会上,华夏幸福管理层曾如是表示。

换个角度看,储备“池子”就意味着华夏幸福前期须投入大量的资金进行收储、打造,同时更要承担招商引资的风险,一旦“池子”无法装满,就必须自行承担“空池子”的风险。

从华夏幸福的财报获悉,2018年上半年应收账款为281.45亿元,占总资产7.27%,同比上升48.84%。华夏幸福表示,应收账款增加主要是与政府结算园区收入所致。

这种不能及时买单的方式,容易造成华夏幸福的资金链紧绷。2017年全年,华夏幸福实现营业收入596.35亿元,净利润为88.07亿元,但经营活动产生的现金流量净额却为-162.28亿元,是近三年来首次为负。

2018年第一季度,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额仍为负值,即-96.03亿元,第二季度末则为-78.18亿元,第三季度末则为-76.60亿元。

二股东”平安资管

“公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。”

实际上,华夏幸福已察觉出问题所在,并在2017年年报中承认当前业务所面临的种种境遇。所以,为了走出迷雾山间,远离险途,华夏幸福必须在园区结算收入来临前,找到新的资金源。

2017年全年,华夏幸福的融资总额为1105.43亿元,其中银行贷款余额412.48亿元,债券期末余额489.55亿元,信托、资管等其他融资余额203.4亿元。

数据来源:企业财报、观点指数整理

长期以来靠借款“维持生计”,就导致华夏幸福的负债常年高居不下。2017年,华夏幸福的总负债为3048.32亿元,同比增长43.88%,截至2018年9月30日,总负债为3355.07亿元,与年初相比增长了306.75亿元,负债率84.43%。

但是,当一个绊脚石出现的时候,往往意味着前方可能存在更多的绊脚石。

“银行停止开发贷”、“华夏幸福资金链断裂”等消息在2018年开年陆续从坊间传来。为了解决资金问题,51岁的王文学不得不将自己一手创建的庞大地产王国切割开来。

2018年7月,华夏控股向平安资管协议转让其持有的华夏幸福5.8亿股股票,占华夏幸福总股本的19.70%,转让价款为137.7亿元。

本次权益变动后,华夏控股及一致行动人鼎基资本的持股比例由62.37%变为42.67%,平安资管的持股比例为19.88%。

中国平安的引入,让华夏幸福在债务面前得以喘息,但随着“二股东”一起来的,还有人事大调整和权力再平衡。

9月13日,平安人寿提名孟森、王威作为第六届董事会董事候选人。随后,有传闻表示,平安的马明哲力邀华润集团助理总经理、华润置地执行董事吴向东担任华夏幸福高管,一同前往的还有华润置地有限公司执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建。

12月4日,俞建获任为华夏幸福联席总裁,分管财务及融资等业务。随后,吴向东离职且加盟华夏幸福的消息迹近落地。

王文学或许喜忧参半,毕竟在这场出让了权益的重大重组后,稳住了阵脚,但他庞大的地产帝国,仍然需要拨正方向。

平安加盟后,华夏幸福还将产业小镇整体并入了产业新城集团,还传出裁撤京南集团的消息。

彼时,熟悉华夏幸福的人士向观点指数表示:“京南集团是华夏幸福的重镇,是不可能被裁撤的,只是由于异地复制更需要人,所以优化一下结构。”

艰难的一年,在华夏幸福的正前方,是产业新城的模式新局,是资金补给的不确定,更是与平安之间的磨合之径。

幸福正前方

王文学向来都不是把希望寄托在别人身上的人。

华夏幸福在财报中曾表示,“产业园区开发业务和房地产业务相辅相成,互相促进”。华夏幸福称,公司通过开展产业园区业务,对委托区域进行整体规划,完善区域基础设施、公共设施建设,通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入,提升区域价值,创造房地产、商业等第三产业消费需求;公司通过开展房地产业务,为所在园区提供更好地居住环境,服务产业人口,提升区域粘性。

实际上,正是由于华夏幸福与政府合作开发产业新城,因此,这家企业在拿地方面相较于其他任何房企都有绝对的优势,以至于华夏幸福不用拿贵地,更不用“囤粮过冬”。

数据来源:企业财报、观点指数整理

有市场人士分析称,这种模式通常是与政府签订了排他性协议,协议中通常会约定一定数量的土地供公司做前期开发建设,因此华夏幸福在拿地方面基本上没有竞争者,可以持续以低价获取土地。

据观点指数不完全统计,2018年全年,华夏幸福新增土地储备257.94万平方米,但全年土地成交费用总额仅为102.47亿元。

相比之下,“龙头房企”万科在土地方面的花销要比华夏幸福多得多。2018年全年,万科新增项目241个,总建筑面积达5070.5万平方米,需支付的权益地价达到1659.82亿元。

数据来源:企业财报、观点指数整理

有了“先天优势”,华夏幸福在住宅开发和销售方面显得如鱼得水。

单从华夏幸福的住宅销售额来看,2017年为1200.51亿元,同比增长26.5%,2016年、2015年分别增长66.30%、41.16%。

据观点指数统计,2018年全年,华夏幸福在房地产销售方面录得销售金额1660.0亿元。而2018年上半年,华夏幸福的产业园区配套住宅实现签约销售额638.12亿元,占上半年总销售额805.04亿元的79.27%,2017年,住宅销售额则占总销售额的78.87%。

近六年,华夏幸福的住宅销售额与总销售额之间比例均在60%以上,无疑为华夏幸福的产城业务提供了一定的资金储备。

数据来源:企业财报、观点指数整理

但观点指数也统计发现,华夏幸福在2018年的房企月度销售排名中的表现并不均衡,而在2018年这个以规模说话、以销售额为大的行业,掉出了房地产销售TOP10的华夏幸福,如何重提速度,如何为产城业务蓄力,依旧是幸福正前方的巨大挑战。

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