从数量角逐到品质追赶：房地产企业发展的新未来

今日，中国指数研究院、亿翰智库发布2018年房地产企业销售排行榜。从这两份榜单中，可以看出，2018年房企前20强排名变化不大，行业格局趋于稳定。龙头企业仍有增长，但是增速放缓。房地产企业逐步从“积累量”向“提升质”转变。

销售增速放缓 有质量增长成为新主题

从新鲜出炉的各大榜单看，各大房企在经历的调控的风雨洗礼后，其销售增速均放缓。让房地产走上更加有质量的发展之路成为永恒主题。

据中国指数研究院和亿翰智库数据显示，与2017年的销售业绩相比，老牌千亿房企，均放缓了步伐。碧桂园销售额增长率为30%左右，恒大销售增长率13%-16%左右，万科销售增长率16%左右，融创增长率为27%左右，保利销售增长率为30%。在两份榜单中，均排名前20的泰禾，销售增速为40%-50%之间，尽管还是一个较高的增速，但是相较于2016-2017年的增速来说，也是将步伐放缓。

日前，新华社通讯中提到“不拘泥于一时得失，不计较短期数据，以习近平同志为核心的党中央以坚定决心，持续推动中国经济发展质量和效益提升。”这对于房地产市场的发展同样重要。经历了多年的高速发展后，房地产企业也开始从数量的发展，转向更加有质量的角逐。

正如泰禾董事长黄其森所说：“创造美好生活，对于房地产企业来说，首先是要盖好房子，而盖好房子，就要坚持精品战略。泰禾成立二十多年来，一直坚持精品战略，其内在动因是强烈的社会责任感，建筑要对城市、对社会，有所贡献。”

兰德咨询总裁宋延庆表示，产品力强的企业会活下去，并且会获得良好的发展，想要房子卖得好，一定要在产品上下工夫。

千亿军团扩容 但引发去杠杆阵痛

尽管增速放缓，但是千亿军团仍实现了扩容。榜单显示，2018年，千亿房企军团再扩容，达到了32家。尽管千亿军团再扩容，但也不得不面临去杠杆的阵痛。

业内人士表示，几年前，适度宽松的货币政策和接连降息后，一批房企开启全国化战略布局，因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力，这些房企先后登陆资本市场，地产行业加杠杆的指数不断攀升。加了杠杆的地产行业，如同插上翅膀，迅速起飞。从百亿元到千亿元，多数后崛起的房企销售额几乎每年都保持了高速增长。土地红利和人口红利，给了这些房企晋级“千亿军团”的机会。但随着2018年调控的不断深入，市场环境正发生着变化，行业发展逻辑也在悄然生变。

为应对这变化了的市场，各大房企均在调整战略。阳光城要实现稳健经营，强化现金流管理，通过价值创造，多元化融资等手段，增权益、降负债，保证公司生产经营活动流畅稳健。泰禾也通过多元化发展、提升销售业绩和创新融资等手段保证公司的财务安全，实现持续稳健发展。

业内人士表示，“千亿规模”之后的房地产时代，规模扩张已不能是房企们唯一的行动指南，行业天花板的来临，如何保障扩张的速度和发展的质量之间的平衡，成为每个房企都需要考虑的问题。

为了谋求长远的可持续发展，多元化已成为越来越多房企的共同选择。成功并不是企业拥有多少资源，而在于能整合多少资源。

实际上，龙头房企已经敏锐的感觉到了这个问题。9月13日，保利房地产名称为“保利发展控股集团股份有限公司” ，同一天，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。两家头部房企对外表态相当一致，更名并非“去地产化”，而是基于更加多元的美好生活需求。

从万科、保利近年的多元化业务布局看，更名映射出大型房企正在从“单一开发”角色转型，探索与地产开发业务相关的多元化升级，以获取更大发展空间。

泰禾经过多年布局发展，公司在商业、医疗、教育、健管、养老、文化等领域的发展成效初显，如今泰禾整合自身优质资源，顺利实现由“泰禾”到“泰禾+”的华丽转身。

据了解，“泰禾+”已开始在北京、福州、杭州、上海、苏州等城市相继落地。这种多元化的布局，使得泰禾成为中国城市居民高端生活的服务者和提供者，使得泰禾在下一步房地产的周期中再次占据了制高点和先机。

钱袋子被捂紧 资金更倾向于优质企业

高杠杆问题普遍存在，资金紧张成为多数房企的难题。可更加无奈的是融资难、成本高，也另一众开发商万分头疼。越来越的机构在资金投向上更加谨慎。

2018年对房企来说融资并没有那么容易。仅在今年10月份，就有雅居乐、合生创展、鲁商置业等多家房企的多项融资计划被中止或终止审查，融资受阻累计数额达300亿元。

正如某位大型信托机构的工作人员所说的那样，出于风险考虑和自身资金紧缺，他们已经拒绝与中小房企洽谈融资，只选择那些有实力、有潜力的优质企业。

这里不得不又提到泰禾，泰禾董事长黄其森是金融出身，深谙融资之道，采用了更加丰富的手段和方法进行融资。同时，泰禾由于在2018年取得的销售业绩以及未来的充足的货值储备，获得了金融机构的认可，融资渠道畅通，保障了财务安全。

据泰禾的公告显示，2018年以来，泰禾各种融资手段频发，仅上半年，泰禾申报发行的125.5亿融资产品就取得主管部门无异议函。三季度以来，泰禾又获证监会批准非公开发行面值不超过55亿元的公司债券。第一期15亿元成功发行，时隔一月后，第二期15亿元也成功发行，且票面利率较第一期下降100bp，成本下降显著。10月和11月又先后两次获得上海银行和广大信托的授信，共计400亿元。

一位金融机构人士表示，在房地产行业融资环境严峻的情况下，机构选择的合作伙伴的条件越来越苛刻，有品质、有品牌的企业，将成为重点支持的对象。能够在融资方面取得了不错成果的企业，均是受到资本市场认可的优质企业。