房地产行业：销售回落 投资坚挺

投资仍然坚挺， 增速维持高位。受土地购置费高增影响，房地产投资增速一直处于高位。11月单月投资同比增长9.3%，较10月提升1.6个百分点。预计后续投资会有所回落，主要系土地购置略有降温。房屋新开工面积188895万平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。我们认为新开工高增主要来自两方面原因：1、部分企业担忧后市，抢开工加速销售；2、部分城市库存水平较低，企业逐渐进入补库存阶段。

销售面积单月降幅扩大。11月全国商品房销售面积15487万平方米，同比减少5.1%，较10月增速继续下降2个百分点；销售金额13594亿元，同比增长8.8%。

到位资金增速小幅回落，自筹资金和预收款贡献增量。1-11月，房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，自筹资金50619亿元，增长10.0%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响，按揭、利用外资和国内贷款增速维持负增长状态，房企到位资金持续依赖销售回款。

投资建议：预计2018年房地产行业销售将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强。板块目前估值处在历史底部水平，增速与估值不匹配，建议重点关注。持续推荐新城控股、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展，H股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、股东变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。

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