信用评级遭下调 中小房企处境艰难

近日，多家中小型房企评级遭遇下调，其中中诚信将银亿股份主体信用等级由AA下调至BBB，标普将海伦堡地产的评级展望从稳定调整为负面，同时确认其长期发行人信用评级为B。

而港资上市房企则在这一轮香港楼市降温中表现得极为敏感，比如，评级刚刚由“跑赢大市”被降至“中性”的信和置业，以及一边举债一边联合收购地产项目公司的财信发展。

楼市萧条，原本就亟需资本输血的中小房企日子更加难熬。

举债扩张

12月12日，财信发展公告，全资子公司重庆国兴置业有限公司拟出资3.8亿元，与融创西南房地产开发（集团）有限公司、重庆融侨房地产开发有限公司作为联合体，以总对价10.56亿元受让重庆巴南经济园区建设实业有限公司持有的重庆星界置业有限公100%股权及2.17亿元债权。

与此同时，华融资产受让重庆国兴公司对重庆南宾公司的3.42亿元债权，还款宽限期为2年，另设1年延长期，所得融资全部用于生产经营。

即便是举债也要继续扩张，因为财信发展今年的盈利状况不容乐观，增收不增利。三季报显示，公司前三季度实现营业收入8.53亿元，同比增长32.44%；净利润2332.9万元，同比大降72.74%；每股收益0.02元。

举债扩张前，财信发展刚刚放弃了2018年收购重庆中置物业发展有限公司、重庆市弘信投资有限公司、重庆财信恒力置业有限公司100%股权的计划。

财信发展表示公司董事会认为：控股股东2013年承诺注入上市公司的三个项目，开发情况各有不同。中置物业“财信渝中城项目”一旦并购，后续不会给上市后公司发展带来“可开发增量”；弘信投资“财信沙滨城市项目”，后续的开发需要先行解决目前存在的拆迁问题；而财信恒力“财信赖特与山项目”因为是别墅类项目，不属于“快周转”项目，且不易获得金融机构的资金支持。目前置入上市公司会占用上市公司大量资金且不利于改善上市公司持续盈利能力，不利于保障上市公司和全体股东的利益。

承压上市

10月22日，海伦堡向港交所申请IPO。招股书显示，今年上半年，海伦堡收益为39.2亿元，同比增长29.4%；毛利9.9亿元，同比增长52.2%；净利润约5.5亿元，同比增长62.2%。

招股书显示，2015～2017年及2018年上半年，海伦堡拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元，而同期未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元，偿债压力较大。同期净资产负债率为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，高负债下上市迫在眉睫。

海伦堡评级展望下调，是由于标普认为由于项目交付和收入确认的下滑，海伦堡的杠杆率可能在未来12个月内显著恶化。标普预计，由于融资渠道受限，海伦堡的再融资风险将大幅度增加。另外，标普将海伦堡的流动性水平由“适当”调整为“不足”。

由于信托贷款和其他替代性融资占总债务的60%以上，标普认为其资本结构的政策敏感性偏高。上述融资渠道的可用性和成本可能面临着波动。标普表示，海伦堡或将利用境内外资本市场扩大融资渠道。除了2018年6月发行的国内10亿元人民币的债券外，其还获得了20亿元公司债券和15亿元CMBS的配额。

《每日经济新闻》记者注意到，上市前海伦堡先借道信托进行“输血”。用益信托显示，今年11月8日，海伦堡成立了一项规模不超5亿元的房地产信托计划，预期收益8%～9.1%。

记者查阅资料获悉，2018年最后一个月，海伦堡身上还肩负着未完成的销售目标。克而瑞研究中心发布的1～11月中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，今年前11个月，海伦堡销售额403.5亿元，排在第59位。今年海伦堡的销售目标是500亿元，这也意味着其要在最后一个月完成近100亿元销售任务。

上市，成为现阶段海伦堡获取融资渠道、改善流动性压力的重要一环。

艰难转型

银亿股份算是最早一批谋求转型的上市房企。2016年，银亿股份以5.91元/股非公开发行5.58亿股，作价33亿元收购控股股东银亿控股全资子公司西藏银亿旗下宁波昊圣100%股权，从而间接持有美国ARC集团资产。

2017年，银亿股份以8.67元/股的价格向控股股东全资子公司宁波圣洲投资有限公司发行9.2亿股，作价79.81亿元收购其持有的宁波东方亿圣投资有限公司100%股权，而东方亿圣持有比利时帮奇100%股权。

到了今年则是以6.56元/股发行股份并支付现金，合计作价15.83亿元购买宁波艾礼富100%的股权，从而购买日本艾礼富。这一收购案还在谈判，尚未完成。

但大手笔收购的同时，银亿股份也成为沪深股市中累计质押股数最多的上市公司。截至今年9月底，银亿股份累计质押股数33.10亿股，累计质押总市值186.37亿元，累计质押比高达82.18%，成为其被强制复牌后遭遇爆仓的导火索。

据银亿股份的三项被动减持公告披露，11月30日～12月7日，控股股东银亿控股及其一致行动人被动减持数量累计已达22,459,721股，成交金额8505.53万元。

经过三次被动减持之后，银亿控股信用账户中的公司股份从1.31亿股，下降为1.09亿股，银亿控股持股占比从23.69%下降为23.13%。

按银亿股份公告的被动减持计划，在11月30日之后的连续90个自然日内，银亿控股信用账户中的公司股份将可能被动减持合计不超过3,750万股，即不超过公司总股本的0.9310%。截至12月10日，在6个交易日之内，该信用账户中已遭被动减持的公司股份，已经超过应减持股份数的一半。

12月11日晚间，中诚信将银亿股份主体和债项信用等级由AA下调至BBB，并继续列入可能降级的信用评级观察名单。