12月12日，由中城投资、朗诗绿色集团联合承办，蓝光发展协办的“2018外滩金融·房地产投资论坛”在上海举行，各界专家聚焦“上海，城市发展与城市更新”，专题探讨商用不动产投资机会。
在上海中城联盟投资管理股份有限公司总裁张海泉主持的圆桌对话环节中，御风投资控股有限公司董事长冯仑、朗诗绿色集团董事长田明、上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长路林、盈展集团主席、首席执行官司徒文聪、东渡集团嘉庭俱乐部首席执行官李耀民及Distrii办伴CEO胡京等嘉宾，以“城市更新下的不动产投资机会”为话题，与现场来宾们分享了他们各自的观点与看法。
张海泉表示，随着一线城市进入存量时代，不动产大宗交易金额快速增长，以上海为代表的一线城市，大宗交易规模更是占到了全国的一半份额。在此背景下，上海的城市更新正当时，城市更新推动不动产用途的跨界，也让商用地产迎来了发展机遇。
在房地产开发、房地产投资领域深耕多年的冯仑，首先带来了他对于城市更新的理解。冯仑指出，过去的十几年可以叫做房地产的住宅时代，而现在到了后开发时代，同时也可以被称为真正的房地产时代。在后开发时代下，机会主要在于医疗和养老公寓。在美国，这两种类型的资产在医疗健康类REITs中占了很大比例，也是近10年在美国市场上增长最快的住宅类金融产品，这类资产由于租期较长、租金稳定的特性，都比较适合金融化。
“很多开发商都在转型，一部分转变为运营商，但需要注意的是，对于民营企业来说，更重要的是在细分领域做专业的运营商，用这个领域的优势来带动项目开发，加大项目的持久运营能力，真正地变为资产管理者，而不能一味想着要成为全能开发商，这样企业竞争力反而不会很强。”冯仑补充道。
朗诗绿色集团董事长田明表示：“朗诗在上海的集团总部就是通过存量资产改造的项目，运用了朗诗所擅长的绿色、环保、健康的理念对楼宇进行优化，成为了一个经典旧楼改造的案例。同时在上海我们也大力拓展了长租公寓，现在有十几家店对外营业。”田明认为，上海都市圈里的轨交线附近仍然存在很多开发机会。
在上海中城联盟投资管理股份有限公司董事长路林看来，房地产一直是一项兼具民生和投资的事业，同时兼具着金融、产业以及各种要素。他将房地产分为四个象限：住宅、非住宅、自用、非自用。从机构投资价值上来讲，住宅仍然还有机会，但未来行业中下半场的竞争仍然是城市更新商业不动产投资，今天的商业不动产已经有很多跨界机会，未来的商业不动产也会有更多的用途，这些都会成为机构投资人重要的主战场之一。
路林续称，城市商业不动产，是以他用、租用、商用为目的。衡量商用不动产投资价值，既有当期租金收益又有长期增值收益，比较黄金和养老保险投资，不动产投资长期是相对收益较高且最为稳健的投资。
在圆桌主持人张海泉的引导下，司徒文聪、李耀民以及胡京等人，则更加细致地从他们各自擅长的业态和项目层面分享了他们这些年经营当中得到的经验。
深耕商业服务地产的司徒文聪表示，90年代城市的改造步骤是“拆改留”，先对老的东西进行拆除。而他们做在新天地项目时，遵循的是“改留拆”的节奏，对一些比较有时代风味的建筑，首先可以先改造然后留下，最后再对不需要的建筑进行拆除。他特地指出，要从盘活存量开始，改变整个城市的活力，为一些特定的社群提供新的体验，从而重新焕发区域未来的力量。
从事酒店及会所管理行业的李耀民则认为，人们对于高品质生活的追求带来了城市中存量物业的投资价值。一线城市中，高端住宅小区80%以上都会有配套的会所，但在经营的过程中却发生亏损的情况，类似这样的痛点往往会成为机会，李耀民希望能够通过他们公司的努力，将开发商的痛点变为加分项。
有着15年房地产开发经营的胡京在转型做新办公之后，也对商业地产有了新的理解。他说，新型的通信方式正在改变我们的组织结构和工作形式，让我们工作和组织更加远程化、碎片化，城市更新更大的推动力就在于未来人们办公方式的改变。因此，胡京想做的新办公就是想把一种更好的办公形式提供给这个城市，它不一定集中在城市核心楼里，而可能是城市里各个角落的资产。”
最后路林总结道，在法治中国的背景下，在契约精神和诚信精神越来越接近市场化标准下，强强联合、合作共赢才是发展之道。
本文来源：网易房产
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