上海楼市"过冬":新房去化艰难 半数二手房主动降价

（原标题：上海楼市"过冬":新房去化艰难 半数二手房主动降价）

刚刚过去的11月，上海新房市场成交量降至谷底，曾经市区炙手可热的楼盘摇号组数尚且不足房源量的一半。二手房的成交量也持续在低谷徘徊，买房者的观望情绪浓厚，房东主动降低价格。

凛冬已至，上海迎来了今年的第一场雪。大雪之后，和气温一样，上海楼市也降到了冰点。

刚刚过去的11月，上海新房市场成交量降至谷底，曾经市区炙手可热的楼盘“中环一号”、“国际明佳城”认购量也大幅下滑，摇号组数尚且不足房源量的一半。

二手房的成交量也持续在低谷徘徊，买房者观望情绪浓厚，房东主动降低价格，就连聚集在地铁口散发传单的中介也四散而去……

新房：年内成交最低谷 摇号冷清、库存增加

根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截至29日， 2018年11月，上海市新建商品住宅成交面积为45.43万平方米，较10月全月下降13.85%；成交套数为0.37万套，较10月全月下降11.29%。11月成为下半年以来新房市场成交量最低的月份。

数据来源：上海链家市场研究部（11月数据截至29日）

另一方面，上海新房的供应量也是下半年以来的最低点。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截至29日，11月，全市新建商品住宅新增供应量为0.53万套，环比下降29.18%。

在供应量下降的同时，11月新盘的摇号情况相较10月进一步降温，在已经公布摇号结果的10个项目中，8个项目的摇号组数低于推盘数量，其中7个项目的摇号组数在推盘量的50%以下。摇号情况最为冷清的新城西岸公园，其摇号组数仅相当于房源量的23%，甚至中环一号、国际明佳城这样的市区楼盘，其摇号组数也不足房源量的一半。

上海链家市场分析师赵葆根表示：11月市场在供销两端均已进入了下半年的谷底，而从摇号情况来看，除了个别热盘，大部分新推项目的去化情况都相对堪忧，这也导致在供应下行的情况下，11月末的商品住宅存量达到4.49万套，较10月末的4.29万套又有所提高。伴随着12月的到来，年末供应端出现放量的概率较大，与前期诸多去化率有限的楼盘交织在一起，将进一步加剧年末的销售压力。

二手房：议价空间加大 半数房源主动降价

相比新房市场的“冰冻”而言，上海二手房市场维持较低的成交量。

据上海中原地产数据显示， 11月上海二手住宅成交1.3万套，环比增加11.7％。虽然环比略有增加，但也仅是今年以来平均水平。

虽然成交量小幅上升，但是，上海的二手房指数已经连续第十一个月的环比下降。

据上海二手房指数办公室的数据显示，11月，上海二手房指数为3898点，环比下降0.17%。

上海二手房指数办公室统计，11月，全市130个板块中，上涨板块59个，占比45%；价格下跌板块55个，占比42%；持平板块16个，占比12%。

新兴城区价格跌幅较大的板块如浦东三林、青浦新城、宝山顾村，价格分别下跌0.81%、0.77%、0.73%；中心城区价格跌幅较大的浦东洋泾、普陀曹杨、虹口曲阳，价格分别下跌0.82%、0.61%、0.59%。

“这些板块卖家降价揽客仍是主流现象，如浦东三林、宝山顾村成交房源多为老工房（售后公房）或动迁安置房，普陀曹杨、虹口曲阳成交房源则以售后公房为主，购房者多为预算300万以内、对价格敏感度高，成交案例中不乏议价2%-5%成交的现象。” 上海二手房指数办公室分析称。

“本月成交回升不代表市场回暖，11月交易节奏恢复正常，并且议价空间有进一步松动的空间。以前二手房的议价比例可能在5%-7%，但现在买家还价向9折目标靠拢，这让部分房东心理无法接受，短期不排除会出现双方僵持的情况。除非是房东急需使用资金，不然可能还需要一段时间接受降价”，上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“考虑到年底是传统淡季，不排除12月份成交量再度下滑的可能。”

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