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从海南到云南 地产投资客迁徙路线图

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导读:从每平四五千涨到一万三四,中国唯一拥有热带雨林的城市——西双版纳,房价正如这里的气候一样,正在持续热炒。

这里房价上涨与海南全域限购导致的市场外溢有一定关系,背后是一张房地产投资客、销售和中介等从海南转移到西双版纳的迁徙路线图,其中,很多销售和中介本身就是房地产投资的主力军。

但西双版纳楼市繁荣能持续多久?从土地市场来看,开发商们似乎对西双版纳信心充足。

作者 | 经济观察报记者 田国宝

11月底的西双版纳依旧炎热,作为中国唯一拥有热带雨林的城市,这里仍是半袖、短裤和拖鞋的天下。从嘎洒国际机场到自治州政府所在地景洪市区不过十几分钟的车程,不时有巨幅楼盘广告从车窗外飘过。

占地5.3平方公里的融创万达国际度假区位于景洪市东北,从万景大道进入度假区内,道路两侧底商聚集着大量房地产中介门店,饭店、酒店、售楼处是这条街上绝对的主角,这里也是西双版纳著名的售楼一条街。

来自吉林的赵颖是西双版纳地产中介队伍中的一员,“原来一直在三亚,今年才到版纳。”她告诉记者,海南省限购后,大量的房地产销售和中介转战云南各地,西双版纳是主要的落脚点。

与赵颖不同,谢辉是土生土长的西双版纳人,他告诉记者,西双版纳房价是从2017年初开始上涨的,“原来这边的房子都是四五千,现在已经一万三四了。”

西双版纳房价上涨与海南全域限购导致的市场外溢有一定关系,背后是一张房地产投资客、销售和中介等从海南转移到西双版纳的迁徙路线图,其中,很多销售和中介本身就是房地产投资的主力军。

扎堆西双版纳

早晨9点多,赵颖准时出现在其所在的门店内,门口停着一辆三亚车牌的汽车,那是专门用来带购房者看房的交通工具。在西双版纳,挂着三亚车牌的看房车随处可见。

赵颖介绍,西双版纳是典型的候鸟城市,入冬后,外地人逐渐多起来,春节前达到顶峰,“大部分是北方人,北京和东北的多,都是来过冬的,春天暖和的时候就走得差不多了。”

虽然已经逐步进入旺季,但赵颖并不忙碌,“周末的时候忙一些,平时还好。”她的同事以东北人为主,少数来自海南、云南等地,但都是从海南各地转战过来的。

赵颖更准确的职业是代理销售人员,主要以销售一手房为主,接待到客户后,首先介绍整个西双版纳房地产几大板块区域,相关楼盘分布、配套、价格等如数家珍,并询问客户购房目的。然后根据购房者的资金实力和购买目的来推荐项目,如果常年自住,推荐配套较好、入住率较高项目;定期前来度假自住的客户更适合反租的公寓产品;如果投资,价格相对较低、交房较晚的期房是首选。

确定意向项目后,赵颖会叫上司机一起到项目售楼处,与现场销售进行对接并进行客户交接,但赵颖一般会全程陪同客户。

如果现场没有成交,未来赵颖还会定期给客户打电话询问,一旦成交了,根据不同的项目,赵颖可以拿到不等的佣金和提点,大开发商或热销项目佣金较低,小开发商或冷门楼盘佣金较高。

赵颖表示,房地产销售中介很少有靠工资和提成生活的,只要稍微有点经济实力的,都会选择投资房地产,“一个人买不起,就几个人合起来押一套,有时候都不网签,价格上涨了就转卖给客户。”

每新进一个区域,嗅觉相对灵敏的销售人员会成为第一波投资客,然后逐步鼓动身边人、老客户投资,“客户确实能赚到钱,谁的钱不是钱,都不是傻子,你说是不是。”赵颖笑着说。

2017年3月,全国北京及环京区域、广州、杭州等10余城市加码调控后,大量楼市资金外溢到三四线城市及旅游度假城市,海南和西双版纳都迎来一波放量行情。2018年4月海南省实施全域限购后,海南的部分购房需求转移到云南。

随着赵颖们从海南来到云南,他们的客户资源也随之进入云南各地。之所以选择西双版纳,主要有两个原因:第一,西双版纳处于热带地区,在客户资源上与海南有很大重叠性;第二,在云南几个主要旅游度假城市中,西双版纳房价相对较低,更能够吸引投资客。

赵颖来西双版纳时间不长,再加上她来的时候价格已经相对较高,所以暂时还买不起,但先她而来的同事们多数是西双版纳楼市投资客,“像这种全国独一无二的城市,只要价格没有过万,都可以闭着眼睛去买”。

房价翻番

万达西双版纳国际度假区项目于2012年首次开盘,目前已经开发到12期,在售的为10期洋房和11期合院别墅。

售楼处一位销售人员表示,项目2012年第一次开盘,价格在4000元左右,一直到2017年初,“价格也就五千多一点,从那以后,外地来买房的人开始多了以来。”

谢辉家在景洪市近郊农村,不忙的时候会出来跑滴滴,经常会拉从外地来的购房者,“这个地方房子大部分都是外地人买走了。”他回忆,从2017年春节以后,外地来买房的人明显多了起来。

谢辉感叹从大城市来西双版纳的购房者们出手阔绰,“很多外地人说西双版纳房价便宜,北京1套房能买我们这10套,来了就好几套的买,我们本地人工资也就两三千,根本买不起。”

随着购房者不断涌入,成交开始大幅增长。西双版纳官方统计数据显示,2017年西双版纳商品房成交面积为158.9万平方米,同比增长35.4%;销售金额为96.23亿元,同比增加60.2%。

目前万达国际度假区项目洋房售价普遍在1.4万元/平方米左右,合院别墅项目均价达到2万元/平方米。

官方数据显示,2018年前三季度,西双版纳商品房成交面积为146.96万平方米,接近2017年全年销售面积;商品房销售金额为115.03亿元,超过2017年全年销售额,这也是西双版纳房地产销售额首次破百亿。

中国房地产业协会数据显示,截至12月5日,西双版纳一手房均价为1.21万元,环比上涨10.63%。二手房价格为9622元,同比上涨32.04%,环比持平。不过本地多位销售和中介透露,本地二手房市场规模并不大。

投资客迁移

2017年4月,海南省住建厅、国土厅和人行海口支行联合出台《关于限制购买多套商品住宅的通知》;5月,海口、三亚、琼海三地实施局部限购,在限购区域内,非海南省购房者需要提供1年或2年社保。

赵颖表示,当时三亚、海口等地都分限购区和非限购区,虽然限购区域外地人不能购买,但大部分非限购区还可以购买。“出台限购政策后,市场反而更好了。”

不过海南楼市真正热起来是在2018年初,当时有关海南成立自贸区的消息开始流传,并吸引大量外地购房者进入。

今年年初,经济观察报记者在海南采访时,当地房地产从业者告诉记者,海南八成购房者为外地人。那是一段让赵颖不断感叹的时光,从业时间不长的她亲历了一波楼市热潮,“那个时候每个人手里都有十几单交易,忙得恨不得会分身术”。

好景不长,3月底海南将外地购房者首付比例从40%提高到70%,紧接着4月22日海南省政府出台了全域限购的政策,至此,海南楼市进入“冰河世纪”。

2017年下半年,随着外地购房者增多,赵颖的几位同事从三亚来到西双版纳处理业务,“原来业务不多,来了单就介绍给版纳同行,少拿点提成,业务多了以后,就先过来一部分人,这个店就是那个时候开起来的。”

赵颖表示,中介和代理销售之间有一个连接房源地和客源地的圈,客源地中介既为海南项目寻找客源,也为云南项目蓄客。随着海南全域限购,赵颖和同事们逐步将市场重心转向西双版纳。

与丽江、大理等旅游度假城市房价普遍超过2万元相比,西双版纳房价较低,2018年,西双版纳楼市量价齐创历史纪录。


但西双版纳楼市繁荣能持续多久?赵颖也说不上,从土地市场来看,开发商们似乎对西双版纳信心充足。中国土地市场网信息显示,截至12月4日,西双版纳累计成交土地994.86公顷,比 2017年增加12.4%,是2016年2.16倍、2015年的接近10倍。

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