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聂梅生:不要争论 切实地把人们生活搞好才是正确的

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对于房地产行业聂梅生认为不应一刀切地去看,要认真客观地评价,“它给这个社会、经济、城市、居住带来了很大的改变”。

写在前面

作为全联房地产商会的创会会长,这些年,每每到了房地产行业发展的关键时期,聂梅生总是协调在行业、市场与政府间的关系,直言不讳,谏言高层;同时又带领行业在房地产信托投资基金(REITs)进行尝试,推进养老业务这些新事物,不断试新。

对于房地产行业聂梅生认为不应一刀切地去看,要认真客观地评价,“它给这个社会、经济、城市、居住带来了很大的改变”。

聂梅生:不要争论,切实地把人们生活搞好才是正确的

中房报记者 马琳 李燕星丨北京报道

“我是受益者。”聂梅生说。

1978年12月,中国推开了改革开放的大门,整个社会一下子沸腾了起来,人们觉得做事情的时代来了。聂梅生当时下放基层,她的人生际遇也因为改革开放发生着变化。

1983年,聂梅生被公派留学去了美国,那一年她43岁。为了走出去,学习俄语的她赶紧苦学英语,直至现在她的英语都超棒。他们走出去开创出了一条新路。

“中国近代史也是这样的,她与外界的交流均是从教育开始的。对教育的深层次眼光实际上是民族兴衰的标志。”从上世纪80年代走过来,感受人生不同际遇的聂梅生停顿了下来,和记者说了这番话。

回国后,她搞了一段时间科研工作;1994年起担任建设部科技司司长,1998年担任建设部住宅产业化办公室主任、部科学技术委员会副主任,并参与了1998年房改的工作;2001年-2013年任全联房地产商会会长(现任名誉会长),她一直都在关注房地产行业的发展。

这段时间正是房价不断上涨、矛盾不止,各个阶层在快速上涨的房价撕扯下出现断裂、焦虑最多的时期,个人、企业、政府部门均身陷其中。

作为全联房地产商会创会会长的聂梅生在这段时间协调在政府、企业、市场间,为行业发展相呼。在2015年全国两会上,全国工商联提交的一份有关房企开发费用的调研报告甚至引起了舆论的轩然大波,有观点认为这是把“房价高企”的“球”踢给了地方政府。事后回应此事时,她表示,“当前阻碍房地产业健康发展的是一些体制机制上的障碍,必须改革。”“政府要考虑如何在‘高价馒头’和‘低价面粉’之间建立过渡通道”。

这些年,每每到了房地产行业发展的关键时期,她也总是协调在行业、市场与政府间的关系,直言不讳,谏言高层;同时又带领行业在房地产信托投资基金(REITs)进行尝试,推进养老业务等新事物,不断试新。

“我是一个不按常理出牌的人,也较真儿,说话也直,有时也会得罪人,但事实告诉我们,必须要坚持说真话,说实话,这样做,才能做好。”聂梅生说。

对于房地产行业聂梅生认为不应一刀切地去看,要认真客观地评价,“它给这个社会、经济、城市、居住带来了很大的改变”;对于行业未来的发展,她说,土地财政很难解决,所以我们要做加法,释放更多的土地出来;强调租购并举,将政府保障房建设的账补上,满足人们的居住需求。

对于市场与社会,她认为不要争论,认同发展才是硬道理,切实地把人们的生活搞好才是正确的。

人们总是期待更好的市场秩序,期待更优的制度措施,期待更有效的城市价值体系。在我们与聂梅生的对话中,她希望行业与社会本应如此。

发展才是硬道理

聂梅生:不要争论,切实地把人们生活搞好才是正确的
聂梅生会长青年时期的照片

中国房地产报:今年是改革开放40年,您是与改革开放同频共振的一个地产专家,今天,我们想复盘和思考国家发展大潮中个人命运与社会命运之间的关系,您是我们采访的重量人物。

个人能参与到时代的宏大叙事之中,是你们这一代人的幸事。对于40年改革开放,从国家到商业、到个人都是筚路蓝缕以启山林,您觉得在这个过程中,中国做对了什么?你们这一代人做对了什么?

聂梅生:做对了的就是改革开放。

对于我们这一代人来说,有非常重要的两件事情是:

一是给知识份子正名,恢复高考。这背后的意义非常重大,因为没有教育就没有民族,恢复高考、恢复社会秩序对于当时的中国是非常重要的,这也对于中国后来的人才培养、意识形态起了非常大的作用。当时的那一批人现在已经是国家建设中的骨干力量。

二是,与恢复高考同样重要的事情是将一批人送到外面的世界深造,当年的开放并不是出口产品,而是把人才第一个送出去,改变了一代人的意识形态。这批人回国后又变成了中国建设的骨干力量。

我是受益者,1983年公派留美,那时我43岁。

这件事情让我想起中国往往都是这样的,它与外界的交流均是从教育开始的。庚子赔款事件,建立了清华学堂,100多年前也是通过一批人出去,与外面世界的接触,将西方的文化、经济、科技带回来,如詹天佑等,成就了那一代中国的技术、经济的发展;抗战时期的西南联大,在那么艰苦的时候我们的国家都没有忘记教育,出现了杨振宁、李政道、钱学森等人才,对国家的发展有着重要的作用;改革开放以后,又是如此。对教育的深层次眼光实际上是民族兴衰的标志。

中国房地产报:1992年邓小平南巡的时候,88岁高龄的邓小平在南巡时提到“不改革开放,不发展经济,不改善人民生活,只能是死路一条。基本路线要管一百年,动摇不得。”您当时是怎么样的人生状态?对于改革,和现在的认知是否有所不同?

聂梅生:在早期,开始了有市场经济的第一波主体,主要是小企业,出现了万元户,一部分人先富了起来,出现了贫富差别,市场开始自由了,当然也冲击到了一些体制与意识,导致在意识形态方面形成了市场经济与计划经济的争论,甚至是社会制度的讨论。

这些问题出现以后,邓小平的理论是“不争论”,只要把人们的生活搞上去就是好的,发展是第一要务,发展是硬道理。

而邓小平的“南巡讲话”,再一次坚定地推进了改革开放,坚持社会主义市场经济。在那个时期,他力挽狂澜,用最后的力量维护了改革开放的成果。

从经济发展来看,在改革开放中关于经济体制的改革一直有进有退,在市场经济与计划经济间调整着,但最终我们还是坚持了社会主义市场经济。

中国房地产报:40年时间长河里您亲自参与和推动了商品经济社会发展,您觉得房地产企业家应该重新思考些什么样的问题,让灵魂跟上脚步,而不只是野蛮搞规模?把一个改善国民居住条件的好行业推向人民公敌的倾向应该警惕,我们想听您的思考和谏言。

聂梅生:对于房地产行为我们要认真客观地评价。从历史角度来看,房地产开发对于中国城市的建设和推动方面,以及对于人们的财富积累方面起了巨大的作用,是功不可没的。没有开发,哪有现代化城市,上海的浦东、北京的CBD、广州珠江边上的“小蛮腰”都是房地产企业建设的,它们的存在甚至引发了其他国家人们的惊叹,原来中国是这样的。

从人类历史上来讲,房子和历史是共生的,不同时代的建筑代表了不同时代的经济、文化,它们是有文化的、有积淀的、有历史的,它们让历史留住了。

从资产层面来看,住宅是老百姓的基础性资产,中国人财富的积累还真是在房子上,是老百姓的底层资产。

房地产行业也是中国经济的基础,尽管中国房地产有金融化趋势,但政府已经在调控了,没有完全任由它金融化。

所以,我们要认真客观地评价它的功与过。

中国房地产报:这40年不管是国家、社会还是个人都发生了剧变,经济上我们GDP进入全球第二,向世界证明了我们自己,您作为一个专家,现在虽然主要矛盾转化了,但前路并非坦途,人们时而迷茫。你有什么样的思考和意见?

聂梅生:认同发展是硬道理。在这几十年有太多的争论了,我们这些上世纪三四十年代人全部都经历了,包括社会的变革,最终真正的意义是什么?是发展才是硬道理,切实地把人们的生活搞好才是正确的。

要提升一个视野来看待房地产行业发展

聂梅生:不要争论,切实地把人们生活搞好才是正确的

中国房地产报:在您看来,在1998年房改方案讨论中,主要形成了什么样的成果,有哪些是需要完善的。

聂梅生:1998年的房改主要是由福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革。不过,当时也有一个争论与妥协,争论的焦点是“谁是受益者”,最后确定了以经济适用房为主体的住房供应体制,惠及中低收入者。

这一供应体制发展到后来,因为土地价格的上升,经济适用房渐渐被普通商品房所取代。

当时普遍的看法认为普通商品房可以解决经济适用房的问题,没想到后来推高了房价,形成了蜗居,关于高房价的讨论也不绝于耳。

实际上,当时如果坚持经济适用房解决中低收入者的住房问题,是可以平抑房价的,但中间断层了,有5年,这几年保障房又出来了,包括通过棚改解决老百姓的居住问题,来平抑房价,保障居住。

所以,政府对于保障房的建设有一个阶段是缺失的,现在强调“房子是用来住的不是用来炒的”,以及通过租购并举进行市场的平抑与满足是对的。

中国房地产报:您最敬重的公司是谁(不限于国内、不限于房地产)?为什么?

聂梅生:有几个人,一个是王石,他是一个有情怀的企业家;还有孙宏斌,几起几落,很有代表性,又是民营企业,通过自身的努力向前发展。当然如保利、新城、龙湖、绿城等等也都是做得不错的企业。

企业的基因、发展很大程度上与掌舵人的追求有关,有什么样的理想就会有什么样的结果。

中国房地产报:以您的经历、实践,您认为市场经济和房地产图景最应该是什么样的?我们的房地产行业要如何发展才会更好?如何管理它会使我们的经济与社会更好?

聂梅生:在我的认识中,我认为要提升一个视野来看待房地产行业的发展,要从供给侧的角度去看待它。

现在,不要纠结于限购、限价、限售等调控问题了,这些都是这一阶段需要做的事情,当然

说到供给侧改革,它与前几次的改革是相同的。比如1998年的房改,从福利分房进入到住房商品化;再到居住用地使用权70年的确立等。但供给侧改革对于房地产行业是一件非常重要的事情。具体而言,就6个字,“地根”“银根”与“财税”。

在地根方面,地价下不来房价是下不来的,而且招拍挂制度不改变,房价会永远往上走;

在银根方面,主要是个贷与开发贷,分别是针对个人与企业的杠杆,当年个贷一出来就已经失控了,很快用于了炒房。我们的按揭贷是照搬美国的,但有一件事忽略了,当时应该规定银行的按揭贷不能“炒房”,因为没有设计这个闸门,导致市场上出现了大量贷款炒房的情况,到调控的后期政府才出台政策限制二套房、三套房的房贷。在开发贷方面,当时大部分开发商都是可以从银行拿到贷款,甚至市场出现了影子银行,导致出现了金融性质的房价上升,并形成了一种金融化现象。

从地根、银根来看,都高度倚靠房地产,甚至有一段时间出现了“中国经济被房地产绑架”的说法,这也有一定道理。到现在也没有办法解决,土地财政很难解决。

在财税方面,关于房地产税的征收还需要很长一段时间的落实;在需求端,要做好租购并举。

总之,将地根、银根、财税以及租购并举等这几方面做好就可以了。

中国房地产报:站在未来的视野,您对我们国家、社会和商业您怎么看,有什么期待?

聂梅生:在地产调控方面,现在,不是说要把地价往下压就能解决问题的,而是要释放更多的土地,让集体建设用地出来,做长租公寓,平抑市场。

在房地产行业发展方面,我认为对创造人们的美好生活,对促进中国经济的良性发展起到更好的作用,仍然离不开房地产。

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