厦门华玺售楼处 图片来源：每经记者 张晓庆 摄
位于厦门海沧区马銮湾南岸的华玺楼盘别墅项目已经过了收房时间，业主张先生(化名)却拒绝收房。他认为，开发商涉嫌欺诈。
张先生表示，华玺在拿地时向政府承诺“装修一次到位”(通俗理解为“精装修”)，却与业主签订了毛坯房购房合同。据其提供的资料显示，华玺项目开发商厦门智慧城置业有限公司(以下简称智慧城置业)于11月6日通知收房，但是约30位左右的业主不愿签字。
公开资料显示，智慧城置业由海尔地产旗下厦门海智房地产开发有限公司与厦门海投房地产有限公司合资成立。厦门华玺规划总建筑面积为15万平方米，产品包括小高层、高层以及合院、联排别墅等，这也是海尔地产进军厦门的首个项目。
对于业主的意见，11月24日，海尔地产华南区域相关负责人向《每日经济新闻》记者解释称：“别墅项目首先销售价格是毛坯备案，并且与客户签署的商品房买卖合同以及告知客户的均是毛坯房，也就是备案和销售均是毛坯。华玺的交付标准与备案标准是相符的。”
对“装修一次到位”开发商与业主各执一辞，而这背后牵出了一项发布于16年前，在执行环节中争议频发的文件。
装修工人一句话泄露“玄机”
张先生于2017年以接近800万元的总价(每平方米5.2万元)购置了厦门华玺的一幢联排别墅。在其向记者出示的购房合同中，涉及“内墙、顶棚、地面”等的装修装饰条款中，均注明“以水泥砂桨找平”。
三个月前，张先生便开始张罗装修新房。而当他带着设计公司去现场勘察时，却发现房子里已经有工人在进行装修。张先生对此很疑惑：“我们明明买的是毛坯房，为什么要装修呢？”
而装修工人的一句——“装修是为了验收”更是让张先生困惑不已。“开发商在屋内的所谓装修，就是铺设塑料地板革，像纸一样，薄薄的一层贴在地上。”张先生摇了摇头。
《每日经济新闻》记者实地探访了厦门华玺，在其中一栋联排别墅内看到，目前屋内均铺设了地板革，房内各个卫生间也配备了马桶和水池，厨房则放置了一个简易木柜。
厦门华玺联排别墅内铺设的地皮革 图片来源：每经记者 张晓庆 摄
带着疑问，张先生向当地政府部门申请了信息公开。海沧建设局审批处向业主提供的一份由厦门上城建筑设计有限公司出具的《建筑装修工程施工图复核承诺书》的开头写道：“我单位承接的海沧H2014P05(华玺)项目A1—A6，B1—B10精装修工程项目，未涉及主体承重结构变动……”
公开资料显示，A1—A6，B1—B10即为华玺项目的别墅区。
此外，海沧建设局审批处在向张先生发送的邮件中注明，华玺精装工程：合同价429.95万元，面积16999.95平方米(即253元/平方米)。这一数据，令张先生更加无法接受。
另外，《每日经济新闻》记者获得一份H2014P05地块(即厦门华玺)的土地出让合同，其中对于土地开发建设与利用中有一条为：本项目商品住宅应装修一次到位，并配备餐厨垃圾处理系统，具体按《建设部关于印发<商品住宅装修一次到位实施导则>的通知》(建住房[2002]190号)要求执行(以下简称《实施导则》)。
张先生对此表示：我们签的是毛坯，为什么要给我们装修？这样的装修怎么称得上精装修？我们拆掉这些装修会不会造成二次浪费？
开发商：装修标准符合交付要求
厦门华玺(海沧H2014P05)商住地地块土地面积58650.734平方米，建筑面积149720平方米，于2014年10月30日由海尔地产和厦门绿苑商城房地产有限公司(厦门海投房地产有限公司子公司)以22.8亿元联合竞得该地块，楼面价15228.43元/平方米，溢价率为79.53%，彼时被称为岛外新地王。
2016年4月开盘的厦门华玺，正遇厦门房价大热。彼时，《海尔华玺：引爆马銮湾开盘55分钟狂销5亿》，这“千人抢一房”的盛况，被当地媒体用醒目的标题渲染。
厦门华玺位于厦门海沧区马銮湾的南岸，这里正是厦门市正在打造的马銮湾新城的核心区域，其周边不乏海沧万科城、融侨观邸等实力大盘。根据《厦门市马銮湾新城控制性详细规划》，该片区将建成一个拥有40万人的生态新城。
另一位业主黄先生告诉记者：“去年华玺别墅产品开盘时，我一下班就立马赶来了。当时考虑华玺的位置比较好，无论是自住还是投资，其实都比较有价值，也没太仔细看各种文件。”
那为何与业主签订了毛坯房合同，开发商却要再做装修？这一举动看上去似乎有点“多此一举”。智慧城置业总经理李安彬表示：“我们现场做的所有东西和在建设局备案的图纸是一模一样的。这也是参考周边市场标准后，我们免费提供的相关装修。如果业主不想要现有装修，既可以自行处理，也可以和我们协商，由我们帮助处置。”
据张先生反映，其也向厦门市国土资源与房产管理局(以下简称厦门国土房产局)进行了信访。
记者获得的一份厦门市国土房产局关于华玺业主信访事项处理答复意见书显示，智慧城置业向厦门市国土房产局反馈称：“因考虑别墅产品业主个性化需求，与别墅业主所签购房合同确是毛坯交付标准；后了解别墅产品也需按合同文件标准进行装修和施工，为使产品达到交付要求，对别墅产品进行了装修升级。”
对此，厦门市国土房产局表示，开发商已就信访事项做出承诺：项目将严格按照建设局备案图纸施工交付，对个别业主的不同要求，会积极沟通协调，妥善处理。我局将配合建设局监督该项目的竣工验收工作。
上述开发商所谓的“合同文件标准”究竟是什么？业主们至今也没有得到有说服力的回应。但他们打听到，同一楼盘的高层部分，精装修的标准为每平方米至少4000元。可以肯定的是，别墅部分的装修标准远远低于高层部分。
厦门华玺联排别墅区 图片来源：每经记者 张晓庆 摄
11月21日，记者也来到了厦门市国土房产局进一步了解情况，相关工作人员表示，会做了解后进行回复。截至发稿，记者未收到回复。
谁误读了190号文？
可见，业主与开发商的矛盾点是对土地出让合同上“装修一次到位”的理解。而这一要求，出于16年前由住房和城乡建设部发布的《实施导则》(又称“190号文”)。
记者注意到，上述《实施导则》的初衷是“加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。
《实施导则》指出“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅”。
厦门华玺的部分业主的理解是，根据该项目土块出让合同规定的“本项目商品住宅应装修一次到位”，应涵盖项目内的多层、高层和别墅。
海尔地产华南区域相关负责人解释称，事实上，根据《实施导则》，商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。而集合式住宅更确切的是指，在一幢建筑内，有多个居住单元，供多户居住的住宅，多户住宅内住户一般使用公共走廊和楼梯、电梯。别墅项目其实并不属于这一类产品，作为一种个性化产品，目前全国很少有别墅项目带装修。
对于业主与开发商的纠纷，厦门新景祥公司总经理张建告诉《每日经济新闻》记者，大部分别墅项目都是没有要求精装的，因为很难令消费者满意。但是因为相关政策，一些开发商也会做简易装修以通过验收。但整体来看，这类情况属于个案，不是普遍现象。实际上，“装修一次到位”在厦门主要是针对高层住宅，对于一些综合楼盘，在实际执行过程中，相关部门也了解可能产生的浪费情况，会适度宽松处理。
张建认为，从业主的角度来说，一方面，开发商没有经过业主同意，就做了这些装修；另一方面，这部分装修如何处理，费用谁承担，业主可能会有意见，这也是政策僵化执行过程中可能出现的情况。
厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，双方合同是关键。如果开发商确实是毛坯备案出售，且按双方合同约定交付，那么问题不大。至于因装修标准比较低，业主在收房后仍需拆除开发商提供的装修，这一定程度违背了《实施导则》减少浪费的目的。
“精装修”纠纷频发
易居地产研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“围绕装修，因为界定比较模糊，所以交付的时候必然是有很多扯皮的情况，这也是合同方面的瑕疵内容。实际上目前在精装修这个领域，还存在一些其他问题，比如说可能存在变相收费的概念。不过，很关键的一点是，此类模棱两可的装修，和绿色装修标准和要求也是有违背的。”
严跃进建议，后续来看，类似装修肯定会成为一个矛盾点，需要企业等积极关注。要做到装修成本公开化，尤其是部分成本相对高的装修流程、建材等，需要公布相关价格。同时因为类似全装修的住房比例未来不断增大，所以近期搜集此类投诉和纠纷要点，制定比较务实的操作指南也很关键。
王崎认为，装修一次到位一方面减少了二次装修带来的浪费、扰民现象；另一方面，开发商统一团购进行装修，也相对降低了装修成本，对质量把控也能做得更为专业。但消费者要求不一，目前来看，开发商提供菜单式装修模式是较好的解决方法。
事实上，随着房地产市场行情的变化，近年来围绕“精装修”的纠纷频发，既有备案精装修实际却卖毛坯房的现象，也出现了捆绑装修，以毛坯房备案却按精装修卖的情况。此外，精装修不达标更是成为消费者投诉重点。
比如，2017年，湖北武汉保利公园九里项目就出现了以精装修价格备案，实际向购房者销售毛坯房的情况。
如果开发商确以精装修房备案、以毛坯房高价销售，上海申宜禾律师事务所王龙国表示，这类做法或涉嫌变相抬高房价，牟取非法利润，违反了相关的行政法律法规，政府可予以查处，进行行政处罚，并要求开发商整改。于业主而言，开发商既违反了《消费者权益保护法》，侵犯了业主作为消费者应知悉其购买房屋的真实信息的权利，也违反了《合同法》的精神。实际上，业主因为重大误解签订了高价的毛坯房购买合同，并因为重大误解而导致显失公平，按照《合同法》的规定，因重大误解或显失公平签署的合同，一方可以行使撤销权。
本文来源：每日经济新闻
作者：张晓庆
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