网易首页 > 网易上海房产 > 正文

进入调整期的昆明楼市:正在消失的投资客

0
分享至

11月23日,在昆明最大的热点开发区域巫家坝周边,好几个在售楼盘门可罗雀。据某盘销售人员介绍,价格已经从7月份高峰期的1.6万元/平方米均价,调整至1.4万元/平方米,但价格一直保持比周边竞品略贵。

昆明楼市进入下滑通道,源于7月1日开始,昆明市政府出台了限购政策:在昆明无房的外地人在昆明只能购买一套房。此外,支付门槛抬高也将部分置业客户,比如公积金原来在保证连续缴存12个月的前提下,首付款提取原来是每人40万,夫妻一共80万;现在需连续缴存18个月,单人只能提取30万,夫妻双方只有60万。

同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析认为,昆明市场目前处于调整下行趋势,但其影响不会如东部市场那么厉害。相对来说,过去五六年,昆明市场已经历过大幅调整,因此政策会比较谨慎,市场趋于稳定、轻微下滑。

 进入调控周期

去年到今年上半年拿地的房企,最近进入了项目集中取证的节点,而此时市场又恰好进入一个临界点。通过梳理公开信息,此前拿地的成本在1300万元/亩-1800万/亩之间,预计销售单价在2万元/平方米左右才能回本。而最近的一个月以来,房价已经回落到1.4万元/平方米-1.5万元/平方米。

巫家坝某项目营销经理刘敏(化名)对记者说,降价是正常的。自去年下半年昆明房价开始飙涨,但刘敏认为昆明房价涨幅不属于过激,“更像是一轮补涨”。

政策调控与大环境的不景气,被昆明业内人士认为是此轮降价的主要原因。但昆明的城市利好很多,旅游、一带一路、西南桥头堡等概念,加上昆明城市更新基础设施导致城市形象提升,内生需求也相继产生。2012年开始,外来房企陆续进入昆明市场。

此外,泛亚高铁自2014年开工,根据规划,泛亚高铁纵贯东南亚,从昆明出发,在云南境内有东、中、西线三条支线,分别到达越南、柬埔寨、泰国、马来西亚,抵达新加坡。铁路商业地产操盘手、北京锐而威商业管理有限公司总裁胡骏分析认为,云南泛亚高铁的开建,对于提升其作为西南门户的战略影响有深远意义。作为国家推进一带一路的发展和建设,为从大西南向东南亚国家延伸的跳板,泛亚高铁具有不可替代的重要枢纽作用。

胡骏同时提醒,目前为止,中国所谓的高铁新城开发还没有成功案例,已有项目没有做好的最主要原因是只有项目思维。他认为高铁产业新城,要有产业集群和产业IP的导入,运用平台思维、系统思维、生态思维去运营。

  另类的土地市场

由于大量土地资源集中于本土地产商手中,因此外来房企通常采取与本地企业合作的方式进入昆明市场,这里面主要有两类合作方:比如云南城投、鑫海汇等;过去五六年昆明进行了大量旧城改造,但目前大量项目进展停滞,这些项目都集中于本土小开发商手里。因此,张宏伟认为,昆明市场还是需要新鲜血液进入,本身缺乏好产品,需要有经验的大开发商进入提升城市能级。

巫家坝片区是昆明新规划的CBD,政府曾有意抬高进入的企业门槛,比如土地拍卖设置世界500强之类的条件。中铁建、绿地进入昆明的首个项目便落子巫家坝。

除了万科、绿地、保利等大房企,红星美凯龙家居集团董事长兼CEO车建新也表示看好昆明的市场前景和投资价值,计划再投资200亿,在官渡区和呈贡新区建2个家居Mall和2个爱琴海购物公园。据不完全统计,目前红星地产在昆明南市区有两三幅储备用地,在谈的还有好几块。

谈及外来开发商进入昆明市场,不得不提昆明市鑫海汇投资发展有限公司(简称“鑫海汇”)。此前有媒体报道,鑫海汇在昆明负责大量一级开发的土地。鑫海汇在一二级联动开发上,采取与其它开发商合作方式进行。以昆明南市区为例,该区域有38幅大型土地,其中鑫海汇拥有28幅,而万科、红星地产、金科等均采取与其合作的模式开发项目。与鑫海汇开发模式类似的还有云南城投。

巫家坝片区目前土地公开出让占比不足1/10。该地区商业用地成本在1800万元/亩,纯住宅用地则在2500万元-3000万元/亩。这样的土地成本相比其他片区略高,大房企看好的同时也保持着理性观望。

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐

督导组进驻10天,副省长兼公安厅长落马!知情人:举报信不断,还有同事写打油诗

环球人物杂志
2021-04-11 20:55:19

三亚餐厅“海胆蒸蛋无海胆”消费纠纷:游客、餐厅、官方各有说法

上游新闻
2021-04-11 17:55:12

噩耗传来!全部遇难

衡水热线
2021-04-11 20:34:16

19岁一夜成名,却躲进西藏,在海拔4000米的地方画画,被称为最美汉族唐卡女画师!

VIKAN薇
2021-04-11 20:12:01

“华谊交际花”霍思燕的上位史,以及她如何一步步“洗白自己”的

扒圈主持人
2021-04-10 20:32:21

揭秘:难以启齿的职业——“性义工”

专属生活管家
2021-04-11 19:15:33

12年前,曝光陈冠希照片的电脑维修员,最终下场如何?

娱人为乐
2021-04-10 04:35:25

情侣开房遭偷拍40分钟,4万多人围观:毁掉一个女人,几秒钟就够了

北国小甜瓜
2021-04-11 12:34:06

“老虎”落马后,省委书记连夜赴省公安厅部署肃清流毒

政知新媒体
2021-04-11 21:02:31

收1亿片酬出道拍AV!「前女团成员」爆下海 已完成拍摄

娱人为乐
2021-04-11 21:37:23

郑州男子交往20多名女友,照片曝光引热议:长这样也能骗财骗色?

周冲的影像声色
2021-04-11 16:31:48

为什么NBA的啦啦队禁止穿内裤?

微悉尼
2021-04-10 18:37:40

马云低调宣布,支付宝大规模关闭借呗花呗,网友:欠的钱怎么办?

我们都是科技宅
2021-04-11 22:50:01

悲剧!上海一对老夫妇,手拉手乘地铁!只因一个动作,一周内竟双双离世

新民晚报
2021-04-10 15:12:21

美国的2021年战略竞争法案,如果要是通过,拜登是改不了的

王小东
2021-04-11 19:54:06

上海交大硕士张迪,29岁生命戛然而止,最后一个决定叫人哽咽

娱乐记录你我她
2021-04-11 01:21:23

涉事校方删除邯郸景区“扣留”700名学生的“情况说明”,曾称景区酒店发布不实信息并索要费用

纵相新闻
2021-04-11 17:03:11

中央督察组刚进驻就发现问题,省委书记周末赴现场察看

环球看资讯
2021-04-11 21:36:05

2013年,成龙回安徽认祖,在同父异母的穷大哥家只逗留了10多分钟

娱乐爆料小王子
2021-04-10 17:09:10

流浪大师沈巍:曾经衣衫褴褛,颠沛流离;如今西装革履,万人追捧

锵锵文史局
2021-04-10 14:30:07
2021-04-12 00:25:08

上海房产

高房价七寸被击中?央行对楼市下重拳,房价要想

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在区域当前价格
楼盘名称所在位置套数

头条要闻

“元气森林”欺骗消费者 饮料中其实并非无糖

头条要闻

“元气森林”欺骗消费者 饮料中其实并非无糖

财经要闻

体育要闻

15投11铁!郭艾伦复出手感凉 多亏了队友

娱乐要闻

刘诗诗穿薄荷绿裙秀香肩 温柔清新

科技要闻

小米决定造车始末:特朗普推了雷军一把?

汽车要闻

工况续航达419km 奔腾NAT推5款网约车

态度原创

时尚
数码
本地
教育
公开课

专访王菊:人要性感,穿要大胆

数码要闻

华为专业办公显示器最新爆料:采用高刷屏

本地新闻

致敬理想燃烧与命运突围的日子

教育要闻

上交硕士张迪,29岁生命戛然而止,最后一个决定叫人哽咽

公开课

冯唐:混得再差别碰这2件事,会越来越没前途