光环不再 粤港澳大湾区土拍市场降温

随着行业大环境的变化，全国各地土地终止出让频繁，戴着光环的粤港澳大湾区也未能一枝独秀。

观点地产网 今年降温似乎比往年来得早一些。

被视为房企面粉的土地市场也迎来了这一季的冬天。按往年，年末是各地政府推地的旺季，也是房企们纳储屯粮的好时机。

但随着行业大环境的变化，全国各地土地终止出让频繁，戴着光环的粤港澳大湾区也未能一枝独秀。

在大湾区的九个城市里，据观点地产新媒体不完全统计，自10月份以来截至11月20日，土地市场出现了20余宗土地终止、流拍。

近日大湾区土地市场表现明显降温。11月20日，江门三宗商住地块底价成交，原定于11月19日、20日摘牌的开平龙东片区5宗地块则在三日前终止出让。

同日，在珠海的土拍中，中铁建以底价12.5亿元拿下珠海金湾区金渠路南侧、双湖路西侧地块，折合楼面地价8660元/平方米，比金湾地王低了1万元/平方米。

而前一日，广州叫停了原定于11月22日出让的白云区、花都区两宗居住用地。加上这一次，今年广州的土拍市场已发布了超过52次土地延期拍卖/终止拍卖公告。

大湾区地市降温

得益于粤港澳大湾区的规划利好，近两年吸引了大批房企频频在大湾区内落子布局。仅今年上半年，就有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”。

据观点地产新媒体观察，包括卓越、华远、中梁进驻佛山；龙湖、深圳颐盛投资、河南领创置业新进珠海；雅居乐、中梁、联发集团首进江门等。

除此之外，越来越多的房企在重仓粤港澳大湾区。在公开市场表态的不仅有华南企业万科、越秀、奥园等房企，“万科非常看好大湾区的建设，会在大湾区里面做更多的投入”。还有香港企业如新世界中国、嘉华国际均表示看好未来30年粤港澳大湾区的发展，“新财年在粤港澳大湾区投资额度达200亿元”。

同时，大湾区进入快速发展阶段。2018年整个大湾区全部土地计划供应15670.19公顷，当中住宅用地计划供应3529.92公顷。

其中500+公顷城市：肇庆、广州；300-500公顷城市：佛山、江门、惠州、珠海；300公顷以下城市：东莞、中山、深圳、香港。

数据来源：观点指数整理

数据显示，截至今年11月上旬，粤港澳大湾区广东九市土地的总出让面积达1605.38万平方米，总出让金额达2474.08亿元，平均溢价率为19.51%。

然而，一直保持着高产的大湾区土地市场，在10月、11月出现明显降温。

在九个城市中，要数中山的土地市场最明显。截至11月15日，10-11月土拍潮正式告一段落。在此次土拍潮，中山一共推出17宗商业、商住、住宅用地，备受市场关注。

但是令人大跌眼镜的是，这次土拍以凉凉收场，最终共有3宗地块流拍，均位于南头；中止交易7宗（东区1宗，西区1宗，古镇4宗，三角1宗），成交7宗，仅位于石岐区的地块突破最高限价，其余多为底价或接近底价成交。

数据来源：观点指数整理

有市场人士透露，实际上近期就地块情况进行咨询的开发商不少。但最终参与拿地的并不多，是因为土地要求现售对开发商资金量的要求很高，而如今是年底，开发商们面临巨大的回款压力，所以非常慎重。

其中，在当前大环境下行的背景下，中山大部分地块出让条件中要求现房销售，但届时新房销售的网签制度、开发商的回款周期等的不明朗，都会影响开发商拿地的执行力。

依然被看涨的湾区

粤港澳大湾区是包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市，加香港、澳门两个特别行政区组成的城市群，土地面积5.6万平方公里，有6957万人口。

目前，在粤港澳大湾区广东九市中，除肇庆以外的八个城市均受“限”字政策的影响，购房需求受到一定程度的限制。

在政策调控、房企融资渠道缩减叠加市场环境等因素的影响，土地市场的冷淡则是最直接的反映。今年下半年大湾区内的土地市场更加理性，而且当前的地价也不算便宜。起拍楼面价明显上涨，加上各种配建、自持等限制条件，让房企们望而却步。

尽管如此，据国盛证券研究报告指出，珠三角土地储备占比30%以上有8家房企，其中排名前三的分别为时代控股，珠三角土地储备占比高达84.12%；合生创展50%，合景泰富40%。

在短期内似乎已进入停滞期，但在长期来看，大湾区仍然是房企们的必争之地。

第一太平戴维斯谢靖宇预计，到2030年，大湾区内经济总量将超过世界其他三大湾区：美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区，总人口会从6900万增加到8800万的水平。在经济与人口的双重带动之下，住宅市场潜力无限。

“我们做了一个简单的估算，假设以人均40平米的居住水平来测算，未来大湾区需要1.2亿平方米的新增供应来满足人口需求。”谢靖宇说，有别于北京上海严控人口规模的情况，广州深圳等城市今年以来接连出台宽松政策吸引人才，常住人口显著提升。

他透露，据研究部和有关部门按照当前的人口增长率来保守推算，大湾区人口增加到8800万的目标有望在2030年前实现，推动住宅房地产市场的平稳发展。

无独有偶，11月19日，莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，由于高铁和港珠澳大桥香港段通车，预计2019年，国内一线城市楼价将上升2%至3%，二线城市将上升3%至5%，大湾区内的城市，由于基建设施及联系改善，预计将会有5%至7%升幅。