沪上周楼市成交大跌4成 仅仅是因为零供应？

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（11.5-11.11）上海新建商品房（资料、团购、论坛）共成交713套，成交面积8.9万㎡，环比下跌45%。国庆长假之后，楼市经过4周连续上涨终于回落，并且直接跌破10万方，降幅明显。

2018.11.5-11.11上海一手商品房成交情况

从成交区域来看，上周浦东和崇明分别位列第一和第二，崇明的排名虽然仅下滑一位，但实际成交套数环比前一周却几乎跌去2/3，可见入市项目的签约高峰已过，预计之后会继续缩水。

而浦东相比前一周实际成交虽然也基本腰斩，不过由于前期供应充足，并且高价项目多，网签周期偏长，因此近期整体表现仍在水平线上。

除此之外，其余区域成交均未破百，尤其远郊项目继续低位徘徊。不过上周市区范围内，静安和杨浦表现尚可，虽然实际成交套数不高，但纵向对比已经属于不错的表现，主要还是得益于高价项目偏长的签约周期。

在连续3周的高供应之后，上周再度出现零供应。而且进入11月后，与10月下旬集中供应的表现明显不同，至今仅碧林湾（资料、团购、论坛）苑一个项目入市。

中原地产认为，由于近期3万/㎡以内的刚需项目屈指可数，因此对市场成交支撑力度有限。考虑到年底，房企回笼资金意愿强烈，预计调整后还有推盘动力，但力度很难突破一周20万方。

2018.11.5-11.11上海新房楼盘成交排行TOP10

个案成交方面，上周成交前十的项目中依然以高端盘为主，不仅8成入围项目成交均价达到8万/㎡以上，10万+楼盘也占到3成。因此上周房价也再度受成交结构影响而直线上扬。

而排在首位的东亚威尼斯公馆（资料、点评咨询、论坛）与前一周相比成交回落明显，可见市场成交意愿不太稳定。

2018.11.5-11.11不同价格段产品占比

而在不同价位段的成交占比情况中，从成交套数来看，4-6万和6-8万产品段均有一定程度的涨幅，相应的，4万以下和8万以上产品段则均有收缩。成交金额的占比趋势与套数呈正态分布。

不过在成交项目数量的占比上，万年不变的格局略有突破，8万+产品段的项目数量明显萎缩，4万以下产品段占比微跌，按实际项目数量来看，4-8万产品段的绝对值变化不大，但基于另外两个产品段明显缩水，因此反而呈现占比扩大的趋势。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：近期供大于求的现象越来越明显，并且以前高端项目去化率比较高，但近期一些项目出现分化，个别项目认筹效果不理想。说明买家可挑选余地大，并且越来越理性。

一般而言高端项目是市场风向标，如果此类产品出现去化走弱的信号，那么市场进入震荡调整的概率比较高。加上楼市传统淡季临近，在交易情绪不高的背景下后续市场将长期在低位运行。

上海链家市场研究部表示：随着11月以来供应端的疲软，成交量迅速出现了下滑，预计11月中旬，随着供应量的回升，成交量也会有所恢复。值得注意的是，不少9、10月推盘的项目，至今的去化率依然较为有限，其去化将变为持久战，在年末将面临越来越大的去化压力。

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