央行严批金融"灰犀牛"风险: 房企高负债等在列

（原标题：央行严批金融“灰犀牛”风险： 房企高负债、房贷高杠杆在列）

相比神秘而小概率的“黑天鹅”，大概率且影响巨大的“灰犀牛”更危险。能看见它在远处，却毫不在意，一旦它狂奔而来，会让人猝不及防，直接被扑倒在地。

2018年，全球经济和金融市场再度处于较大不确定性风险中。于中国而言，“灰犀牛”式金融风险仍在进一步累积中。

11月2日，中国人民银行发布了《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告指出，当前和今后一段时间，影响和威胁全球金融稳定的风险因素在增加，中国经济金融体系中多年累积的周期性、体制机制性矛盾和风险也在水落石出，经济运行中结构性矛盾仍较突出。展望2019年，一些“灰犀牛”性质的金融风险可能仍将释放。

金融风险集中区域在于：中国房地产企业债务率较高，融资方式复杂；居民购房存在违规加杠杆、杠杆率增速过快情况；地方政府隐性债务底数不清，增长较快，规模较大，财政风险有可能转化为金融风险。

这不是官方第一次将灰犀牛和房地产链接，近年来狂飙猛进的房地产行业已经成为当前中国经济“灰犀牛”的隐患之一。央行报告认为，房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。尤其房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

根据央行报告数据，2008~2017年，个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例从45%增至54%，我国住户部门杠杆率从17.9%升至49%，10年间上升31.1个百分点，尤其是北京、上海、广东、浙江、福建等东南沿海区域居民杠杆率更高。也就是说，10年间印钞增速和货币增速最大的贡献者正是居民部门贷款，也就是房贷。

当然，这种状况也在改变。从今年前三季度央行北京、上海数据看，截至9月末，北京市金融机构个人住房贷款比年初增加172亿元，余额同比增长2.6%，增幅比上年同期低21.4个百分点，增速为近5年较低水平。上海前三季度新增个人住房贷款463亿元，仅为去年同期的三成，同比少增1016.48亿元。

今年以来央行多次降准，但楼市资金面并未得以改善，资金很难像之前那样流入楼市，房贷市场亦整体进入淡季。多位业内专家认为，从政府层态度来看，地产金融环境并未有放松的迹象，限制房企融资和提高房贷门槛仍将是目前及未来楼市调控的重点。

居民杠杆增速过快

尤其沿海地区杠杆较高

信贷的涨跌，预示着楼市的变化。恒大集团首席经济学家任泽平曾指出，中国房地产行业长期看人口，中期看土地，短期看信贷。

今年以来，银行房贷利率接连上调，这其中有银行贷款额度吃紧的因素，更是信贷政策收紧大环境使然。

据融360监测数据显示，2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.7%，相当于基准利率1.163倍，环比8月上升0.18%，同比上升9.2%；二套房贷款平均利率6.06%，环比上涨1个百分点。

个人按揭贷款一直属于银行的优质资产，但居民购房杠杆率上涨过快的风险同样值得警惕，尤其在目前房价涨势趋缓甚至下行的周期背景下。

央行报告指出，长期以来，我国实施审慎的住房信贷政策，对首付比要求较其他多数国家更为严格。2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。

2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。

尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但近年来增速较快。2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。

住户部门贷款余额的一半以上都来自个人住房贷款。2008~2017年，个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例从45%增至54%。

央行还特别提到，居民购房存在违规加杠杆情况。2017年，短期消费贷款增速异常，1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至10月则上升至40.9%。这一现象出现的部分原因在于，2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信，部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆，绕过首付比例限制，从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场，助长了房地产市场投机行为，房价过快上涨问题更为突出。

在审慎的信贷政策下，我国个人房贷余额增速和居民杠杆率出现收窄趋势，已连续6个季度下行。

易居房地产研究院数据显示，2018年三季度，全国居民购房杠杆率回落至31.3%。预计2018年年底，居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。随着居民购房杠杆率的进一步回落，四季度全国房价涨幅将收窄。购房者的观望情绪也会更加浓厚，杠杆率也就自然不可能大幅上涨，风险也就会逐渐变得越来越小。所以房价适度下降应该是未来一段时间的任务。

对于明年政策施政，央行认为，应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化，多措并举应对住户部门债务增速过快问题。规范金融机构住房金融业务，促进房地产市场平稳健康发展。加强风险管理，严厉打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。

房企高负债风险上升

严控购地加杠杆

在内外收紧的融资环境下，房企高负债风险无疑被放大。而这也正是当前金融部门需要防控的“灰犀牛”式金融风险。

央行指出，近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存，房地产行业风险有所上升，相关风险可能通过多种渠道影响金融体系，须予以高度关注。

央行预警，房地产企业债务率较高，融资方式复杂。2017年，136家上市房企平均资产负债率高达79.1%，比上年上升1.9个百分点，其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资，购地资金杠杆率达到7~8倍，严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性，削弱了其应对行业波动的能力。

房企负债率还在攀升。据中国房地产报记者统计，2018年前三季度，A股126家上市房企总负债高达7.89万亿元，一年内增加了超1.8万亿元负债，平均每家房企担负着626亿元的负债，平均资产负债率高达80.36%，超过2017年。大型标杆房企亦承受着高负债之压，如万科背负着1.22万亿元总负债；绿地控股总负债8497.36亿元，负债率达89.31%。

这还不包括未能统计在案的隐形负债。央行指出，部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况，加大了监管部门掌握资金真实流向的难度，削弱了监管效果。

以往借新还旧的老路子不太好走了。根据同策研究院监测，2018年10月，40家典型上市房企完成融资金额共计392.65亿元，环比大幅减少11.39%。这是2018年以来首次跌破400亿元大关，创下自2017年1月以来融资金额的最低值。从融资成本来看，也达到了历史峰值，普遍在6%~9%。最高一笔融资成本是恒大发行的5.9亿美元于2023年到期的美元优先票据，利率高达13.75%。

值得警惕的是，近段时间以来，已有小房企迫于资金压力还不起到期债务。据记者不完全统计，今年以来，先后有中弘股份、京鹏地产、新光控股、五洲国际、华业资本、上陵集团6家涉“房”企业被曝债务违约。

央行认为，房地产行业风险通过多种方式影响金融体系，从直接影响看，首先，银行对房地产行业的信贷敞口较为集中，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%（2018年三季度末该比例增至28.1%），一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。

其次，部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。而我国大量企业贷款的抵押物为房地产，如果房地产市场波动剧烈，可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看，房地产涉及众多上下游行业，其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响，进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

因此，趋于维稳的角度看，政府层面不会允许房价大起大落。

对于年底至明年的房企开发贷走向，央行态度明确：防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等房地产企业进行融资限制，清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为，提高房地产行业债务透明度，严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

维稳与防控金融风险，仍是央行金融工作的主基调。