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央行严批金融"灰犀牛"风险: 房企高负债等在列

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相比神秘而小概率的“黑天鹅”,大概率且影响巨大的“灰犀牛”更危险。能看见它在远处,却毫不在意,一旦它狂奔而来,会让人猝不及防,直接被扑倒在地。

2018年,全球经济和金融市场再度处于较大不确定性风险中。于中国而言,“灰犀牛”式金融风险仍在进一步累积中。

11月2日,中国人民银行发布了《中国金融稳定报告(2018)》,对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告指出,当前和今后一段时间,影响和威胁全球金融稳定的风险因素在增加,中国经济金融体系中多年累积的周期性、体制机制性矛盾和风险也在水落石出,经济运行中结构性矛盾仍较突出。展望2019年,一些“灰犀牛”性质的金融风险可能仍将释放。

金融风险集中区域在于:中国房地产企业债务率较高,融资方式复杂;居民购房存在违规加杠杆、杠杆率增速过快情况;地方政府隐性债务底数不清,增长较快,规模较大,财政风险有可能转化为金融风险。

这不是官方第一次将灰犀牛和房地产链接,近年来狂飙猛进的房地产行业已经成为当前中国经济“灰犀牛”的隐患之一。央行报告认为,房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。尤其房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

根据央行报告数据,2008~2017年,个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例从45%增至54%,我国住户部门杠杆率从17.9%升至49%,10年间上升31.1个百分点,尤其是北京、上海、广东、浙江、福建等东南沿海区域居民杠杆率更高。也就是说,10年间印钞增速和货币增速最大的贡献者正是居民部门贷款,也就是房贷。

当然,这种状况也在改变。从今年前三季度央行北京、上海数据看,截至9月末,北京市金融机构个人住房贷款比年初增加172亿元,余额同比增长2.6%,增幅比上年同期低21.4个百分点,增速为近5年较低水平。上海前三季度新增个人住房贷款463亿元,仅为去年同期的三成,同比少增1016.48亿元。

今年以来央行多次降准,但楼市资金面并未得以改善,资金很难像之前那样流入楼市,房贷市场亦整体进入淡季。多位业内专家认为,从政府层态度来看,地产金融环境并未有放松的迹象,限制房企融资和提高房贷门槛仍将是目前及未来楼市调控的重点。

央行严批金融灰犀牛风险: 房企高负债等在列

居民杠杆增速过快

尤其沿海地区杠杆较高

信贷的涨跌,预示着楼市的变化。恒大集团首席经济学家任泽平曾指出,中国房地产行业长期看人口,中期看土地,短期看信贷。

今年以来,银行房贷利率接连上调,这其中有银行贷款额度吃紧的因素,更是信贷政策收紧大环境使然。

据融360监测数据显示,2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.7%,相当于基准利率1.163倍,环比8月上升0.18%,同比上升9.2%;二套房贷款平均利率6.06%,环比上涨1个百分点。

个人按揭贷款一直属于银行的优质资产,但居民购房杠杆率上涨过快的风险同样值得警惕,尤其在目前房价涨势趋缓甚至下行的周期背景下。

央行报告指出,长期以来,我国实施审慎的住房信贷政策,对首付比要求较其他多数国家更为严格。2017年,我国个人住房贷款平均抵借比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值)为59.3%,风险抵御能力较强。

2017年末,我国住户部门杠杆率(债务余额/GDP)为49.0%,低于国际平均水平(62.1%),但高于新兴市场经济体的平均水平(39.8%)。国际货币基金组织认为,住户部门债务与GDP的比值低于10%时,该国债务的增加将有利于经济增长,比值超过30%时,该国中期经济增长会受到影响,而超过65%会影响到金融稳定。

尽管我国住户部门杠杆率低于国际平均水平,但近年来增速较快。2008年末,我国住户部门杠杆率为17.9%,至2017年末已经达到49.0%,10年间上升31.1个百分点。

住户部门贷款余额的一半以上都来自个人住房贷款。2008~2017年,个人住房贷款余额从3万亿元增至21.9万亿元,占住户部门贷款余额的比例从45%增至54%。

央行还特别提到,居民购房存在违规加杠杆情况。2017年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。这一现象出现的部分原因在于,2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。

在审慎的信贷政策下,我国个人房贷余额增速和居民杠杆率出现收窄趋势,已连续6个季度下行。

易居房地产研究院数据显示,2018年三季度,全国居民购房杠杆率回落至31.3%。预计2018年年底,居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。随着居民购房杠杆率的进一步回落,四季度全国房价涨幅将收窄。购房者的观望情绪也会更加浓厚,杠杆率也就自然不可能大幅上涨,风险也就会逐渐变得越来越小。所以房价适度下降应该是未来一段时间的任务。

对于明年政策施政,央行认为,应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化,多措并举应对住户部门债务增速过快问题。规范金融机构住房金融业务,促进房地产市场平稳健康发展。加强风险管理,严厉打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。

央行严批金融灰犀牛风险: 房企高负债等在列

房企高负债风险上升

严控购地加杠杆

在内外收紧的融资环境下,房企高负债风险无疑被放大。而这也正是当前金融部门需要防控的“灰犀牛”式金融风险。

央行指出,近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升,相关风险可能通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

央行预警,房地产企业债务率较高,融资方式复杂。2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。

房企负债率还在攀升。据中国房地产报记者统计,2018年前三季度,A股126家上市房企总负债高达7.89万亿元,一年内增加了超1.8万亿元负债,平均每家房企担负着626亿元的负债,平均资产负债率高达80.36%,超过2017年。大型标杆房企亦承受着高负债之压,如万科背负着1.22万亿元总负债;绿地控股总负债8497.36亿元,负债率达89.31%。

这还不包括未能统计在案的隐形负债。央行指出,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。

以往借新还旧的老路子不太好走了。根据同策研究院监测,2018年10月,40家典型上市房企完成融资金额共计392.65亿元,环比大幅减少11.39%。这是2018年以来首次跌破400亿元大关,创下自2017年1月以来融资金额的最低值。从融资成本来看,也达到了历史峰值,普遍在6%~9%。最高一笔融资成本是恒大发行的5.9亿美元于2023年到期的美元优先票据,利率高达13.75%。

值得警惕的是,近段时间以来,已有小房企迫于资金压力还不起到期债务。据记者不完全统计,今年以来,先后有中弘股份、京鹏地产、新光控股、五洲国际、华业资本、上陵集团6家涉“房”企业被曝债务违约。

央行认为,房地产行业风险通过多种方式影响金融体系,从直接影响看,首先,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%(2018年三季度末该比例增至28.1%),一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。

其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。而我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

因此,趋于维稳的角度看,政府层面不会允许房价大起大落。

对于年底至明年的房企开发贷走向,央行态度明确:防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域,对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等房地产企业进行融资限制,清理规范房地产企业“明股实债”等融资行为,提高房地产行业债务透明度,严格落实企业购地只能用自有资金的规定,加强房地产开发企业购地资金来源审查,严控购地加杠杆行为。

维稳与防控金融风险,仍是央行金融工作的主基调。

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