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物业公司排队上市 新城之后还有佳兆业

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11月6日,新城控股旗下的物业公司新城悦(01755.HK)在港交所敲钟,又多了一家去资本市场讲故事的物业公司。物业公司上市始于花样年旗下的彩生活(01778.HK),目前已有一家物业公司在A股上市,九家在港交所主板上市。

如果顺利,佳兆业物业很快就会加入这伙上市大军中。

11月5日晚,佳兆业(01638.HK)发布分拆物业上市的相关公告,知会股东关于厘定保证配额的记录日期为11月19日,股东有权优先认购申请佳兆业物业股份,而保证配额视持股量而定。

复牌后不久,佳兆业就透露出分拆物业公司上市的消息。今年6月22日,佳兆业向港交所递交物业公司上市申请表格。

根据港交所披露的佳兆业物业聆讯资料,截至2017年末,佳兆业在管的物业建筑面积为0.24亿平方米,共计119个项目,其中100个住宅项目19个为非住宅项目。

2015年12月31日,佳兆业物业的在管建筑面积就有0.183亿平方米,至2017年12月31日,仅增加至0.24亿平方米,年复合率为14.5%。

近年凡是包装物业板块上市的地产公司,面对投资人时总躲不开根本一问——管理规模多少了?

遥想雅生活服务(03319.HK)上市时,估值冠绝行业,一是因为属于高端物业,有一定估值溢价,另一方面是绿地物业的注入带来较高的增长预期。行业规模最高、上市最早的彩生活,在董事会主席潘军发出“不理解彩生活的估值为什么这么低”的呐喊后,股价也翻了一番。

尽管业务对规模追求极致还是规模不经济的问题尚有存疑,从理性角度,看待规模应更辩证,但至少目前,龙头大哥彩生活和万科都不愿意放弃规模的增长。规模重不重要,已无需多言。

即便是2017年12月31日以来,佳兆业物业有了新的发展动态,也不过是在管物业数目增加6个,包括3个住宅物业和3个非住宅物业,总在管物业面积从2017年12月31日的0.24亿平方米增加0.01亿平方米至0.25亿平方米。

作为没有规模增长优势的新成员,佳兆业物业如何给资本市场讲新的故事,铺陈更潮流的商业逻辑?或者应该思考,资本市场更需要何种物业公司,物业管理行业的进步到底是不是靠几个物业公司上市来推动。

佳兆业物业共分为四大物业线,分别为物业管理服务、交付前及顾问业务、社区增值服务及智能解决方案服务。

值得说明的是,社区增值服务,是指出租停车位、空间租赁、从第三方商户购买家居生活产品及服务再转售给住户;而智能解决方案服务也就是向物业开发商或其他领域的物业管理公司提供智能解决方案服务。

与行业中的物业管理公司一样,佳兆业物业也采用包干制和酬金制两种收益模式收取物业管理费用。

2015年,佳兆业物业的收入为4.78亿元(人民币,下同)、净利润总额是0.577亿元;2016年,佳兆业物业的收入为5.39亿元,净利润总额是0.581亿元;2017年,佳兆业物业的收入为6.69亿元,净利润总额为0.714亿元。

收入结构方面,佳兆业物业的物业管理服务、交付前及顾问服务,近年一直是公司收入的大头,至于社区增值服务、智能解决方案服务,至2017年末,加起来收入占比不过是15.7%。

毛利率方面,由于近年人工成本不断抬升,物业管理服务、交付前及顾问服务的毛利率不断下降。2015年,物业管理服务的毛利率尚且有34.6%,但到了2017年末,仅有31.9%;交付前及顾问服务的毛利率在2015年有36%,但到了2017年只有28.8%。

反而是社区增值服务和智能解决方案服务两块的毛利率呈现上升势头,到2017年底,其毛利率分别为37.2%和26%。这是人工成本最少的两块业务,毛利率理应有更出色的表现。参考彩生活2018年中报,其增值服务的毛利率达71.8%。

纵观收入结构、商业模式,以及佳兆业物业近三年的收入、毛利率表现,很难说佳兆业物业表现亮眼。

据佳兆业物业综合流量表,2015年,公司经营活动所得净现金流为负0.57亿元,到了2016年转正,2017年暴增至0.23亿元;2015年,公司融资所得净现金流为0.80亿元,2016年增加至5.29亿元,但2017年却暴跌至负3.46亿元。

佳兆业物业不是以介绍形式上市,怀揣强烈的融资欲望。

物业公司排队上市 新城之后还有佳兆业

佳兆业持有佳兆业物业98.6%权益。按计划,拆分及上市完成后,佳兆业将持有佳兆业物业不少于50%权益。

值得一提的是,在提交上市申请资料前,2018年5月4日,佳兆业物业已向投资者配股1.4万股,占资本化发行完成前已发行股份的1.4%,总代价为700万港元。

目前,佳兆业物业的招股价未定,但佳兆业表明,股票发售所得款项净额将用于收购物业公司、收购能与公司互补的社区增值产品和服务公司、开发和推广K生活移动应用程式及社区增值服务、开发智能管理程序、补充运营资金等。

佳兆业称,分拆物业公司能建立其作为独立上市公司的身份,并拥有独立融资平台,能直接通过资本市场进行股本或债务融资,帮助物业板块加速拓展,改善财务表现。

今年7月以后,物业股随大市调整,多家公司先前上涨的股价纷纷回吐,又进入新一轮阴跌期。新上市的物业股能迎来好行情吗?也许不重要。多位资本界人士言明,能上就好了,至于破发与否,容不得太多考虑,正如如今房企融资,谁还优先考虑成本呢。

佳兆业称,本次建议分拆有待佳兆业上市委员会、董事会、佳兆业物业董事会最终决定,再考虑市场因素,不一定能实现分拆。

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