新房供应稳定放量 购房者认筹热情继续走低

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（10.29-11.4）上海新建商品房（资料、团购、论坛）共成交1323套，成交面积16.5万㎡，环比上涨11.5%。这是自国庆长假之后，连续第四周成交上涨，尽管如此，上周全市新房成交量仍未达到9月最后一周的18.1万㎡。

2018.10.29-11.4上海一手商品房成交情况

从成交区域来看，上周崇明久违的重回第一，大量刚需供应的上市为成交奠定了基础，而今年这样的戏码对崇明来说也不算陌生。浦东虽然退居第二，但实际成交套数与前一周基本持平，近期浦东的整体成交水平相当稳定。

此外，宝山区（区域楼盘、地图选房）成交虽然也与前一周相差无几，但却被松江后来居上，仅排第四。

杨浦、虹口、静安、徐汇等市中心片区则此消彼长，不过整体来看成交确实略有缩水，中原地产认为目前高端项目签约的高峰期已过，而之后仅凭单个区域的集中放量也无法支撑起整个市场交易。

上周，全市依然有7个新建商品住宅项目推盘，但合计房源达到2400余套，环比增加33%，与上上周推盘量相当。近三周的供应基本都保持在1800套以上的高位，这也是近四周成交连续回升的重要基础。

上周新增供应的类型相对比较丰富，除了九龙仓滨江壹十八这样的市中心项目，还有湖畔天下（资料、团购、论坛）、碧林湾（资料、团购、论坛）苑等近郊楼盘，和位于崇明的两个远郊项目，其中东亚威尼斯公馆（资料、点评咨询、论坛）推盘超过800套，湖畔天下推盘超过600套，对上周供应有较大的拉动作用。

但从摇号情况来看，市场情绪仍偏低迷，除了东亚威尼斯公馆认筹率超过80%以外，其余项目的认筹率都低于50%。

个案成交方面，上周成交前十的项目中高端盘的占比继续扩大，成交均价8万/㎡以上的项目占比高达9成！不过单盘成交水平都回落到50套以内。

另一方面，崇明的刚需项目上周成交放量，并且单周套数突破300套，这也是近来刚需盘少有的发力，因此上周整体均价反而出现回落，下调比例接近10%。

2018.10.29-11.4不同价格段产品占比

而在不同价位段的成交占比情况中，从成交套数来看，4万以下的刚需产品段占比明显增加，虽然成交金额方面该产品段的占比也相应上涨，但8万+的高端产品成交金额却不减反增，收缩则主要体现在4-8万产品段。项目数量占比则依然持平。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为：虽然上海进入改善时代，但对全市成交最有支持作用的却是刚需房。上周有个别刚需房入市改变了近期市场单一的供应结构，此外上周3-5万的首次改善产品入市也较为积极，加上入市量比较大，对后续成交向上有支持作用。

上海链家市场研究部表示：上周是10月与11月楼市的过渡期，整体市场处于十分平稳的状态。除了个别新盘依靠价格优势去化较快外，其余项目大多面临摇号热度不足、成交节奏放缓的问题。如上周除了东亚威尼斯公馆一枝独秀外，其余项目的成交无一超过50套。

由于10月大量新增供应集中在下旬，对11月的市场有一定的推动作用，11月成交量有望在10月基础上有所回升，但市场去化压力增加的态势将难以扭转。

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